房產稅這個問題，大家問得最多。大家總是以為或擔心，房產稅出臺後，房價能跌，而且能跌不少。
討論房產稅，其實大家想討論的是“房價的漲跌原理”、“房價的漲跌因素”。大家以為，房產稅是房價漲跌原理和因素裡，非常重要的一環！
這，其實是大大的錯。
分析房子漲跌，
首先，我們得回到，房價為什麼會漲，這個角度去分析。
然後，我們得分析，房價會因為什麼因素跌，怎樣才能讓房價跌。
分析清楚了這2個問題，我們才能分析得出，房產稅能不能讓房價跌？
房產稅怎麼樣才能讓房價跌？
如果房產稅不能讓房價跌，到底怎樣才能讓房價跌？
一、房價為什麼會漲？
導致房價上漲的因素很多，最核心的上漲因素是：
1）供求關係
2）土地財政&信貸寬鬆
3）投機從眾
第一，我們回到市場經濟的原理：供求關係決定價格。
一個國家，如果經濟欣欣尚榮、GDP高速增長、人口增長快、老百姓收入高，那麼購房需求自然就會增加。
如果，該國符合市場需求的房屋建設速度跟不上購房需求的增長速度，那麼房子就自然要漲。
在中國過去的二十多年，就是老百姓改善居住的需求增長速度，快於品質房子建設供應的增長速度的；供求不平衡，所以房價才會漲。
那麼，什麼是品質房子？花園小區、露臺花園、地鐵學位、就業高薪，這4個因素，就組成了老百姓夢寐以求“品質好房子”的要素。
那些老破舊、農民房、宿舍房、偏遠房，統統的不算“品質好房子”。
那麼，我們大家都可以知道，每個城市，符合上述條件的好房子，都很少。
因此，中國過去房子漲，是因為我們改革開放、經濟搞好了，老百姓敢與奢求住一個好房子。住好房子的需求的增長，大於開發商建設房子的速度，所以房價漲。
現在，老百姓還有這個住房需求麼？
有！
人的慾望是無窮的，人總是希望住更大、住更好，最好家家有CBD頂復豪宅，再配個風景區的大別墅。
只是，房子貴了，中產階級再買不起這麼多好房子了。
是高房價，把購房門檻抬高了，才把“品質好房子”的需求壓下來了
第二，為什麼土地財政和信貸寬鬆導致房子漲？
1）改革開放是要錢的！
搞經濟開發區，搞產業和商業，都是需要錢去建設的。
中國過去很窮，一開始是沒錢去搞開發搞建設的。後來，也不可能有足夠的錢，去建設200箇中國幸福城市典範的。
政府搞建設，也是需要有錢的。
最好的方式，就是“賣土地”搞錢，然後用錢去搞基建和產業，基建產業搞好了，土地上的房子就真值錢了——一個正向的閉環就完成了。
所以，我們必須搞土地財政。這是經濟建設的需求。
除非哪天中國像美國一樣，靠著個納斯達克的科技股，就能全民富裕、就有錢去建設城市基礎建設，才可以不依賴土地財政。
2）國家沒現金、老百姓沒現金，買地買房的錢，當然靠發信貸（貸款）啦。
舉國上下，除了靠進出口和國內貿易掙到點錢，主要都是靠印鈔和發信貸“給大家發錢”。
所以，中國的近30年，說起來就是信貸寬鬆的30年的。舉國上下，全民高槓杆。
老百姓自己掙一點，各種辦法貸一點，也就有錢去買房了。
所以，這也是導致房價上漲的一個因素。
3）投機從眾
促進房價大漲的，不是國家。
而是老百姓，或者說是賭徒。
每個人，都希望能躺著賺錢。都希望拿出1萬塊，投資個投資品，就能賺1000萬回來。
社會平均工資，大概年薪10萬不低，年薪50萬也算高的了。
對於普通人來說，家裡想存款1000萬，要攢多少年？可能得10年、20年吧。
結果，聽說西家買房，賺了100萬。東家炒股虧了40萬。
嗯，與是，大家都知道怎麼做了。
一窩蜂都去買房唄！
所有的投資市場的泡沫，都是跟風從眾的結果。
作為一個還不賴的增值品，房地產在中國是徹底跑贏了股票、基金、債券、P2P。
攔不住的老百姓發財的夢，造就攔不住的樓市泡沫。
以上，是房價上漲的3個核心要素。
這些要素，跟房產稅有什麼關係？
房地產每年年化20%以上的增值回報，哪怕被徵收個5%的房產稅，也能獲得15%的收益啊！何況，房產稅未必能到5%了。
所以，在房價上漲面前，房產稅並不是一個影響因素。
解決房價上漲問題，得從其他地方去著手。
比如，增加供應。
上面我們說過，房價為什麼漲。
房價漲是因為，老百姓有錢了、有住的好的需求。
國家也要發債、發貸款、發錢，要靠土地財政創收。
這幾個因素相結合，就導致房價的漲。
房價漲，跟房產稅是沒什麼關係的。
房產稅的作用，是增加房產業主的持有成本。
增加房產的持有成本，就一定能讓房價跌？未必！
我們首先，也是得分析下，房價為什麼會跌？
第二，再分析，有什麼政策能讓房價跌？
第三，房產稅在這些因素裡，能起到個什麼作用？
第一、房價為什麼會跌？
1）我們現在見證的，是一個房價上漲的30年。
中國老百姓窮逼了幾十年，終於改革開放、賺錢了，可以住洋房、看電視、吃羊肉火鍋了。有錢買房，房價上漲。
但是，房價不會永遠上行的。
以全球來看，也有美國東部那樣的房價橫盤的地方；也有日本過去二十年那樣，房價下跌的地方。
中國房價上漲，只是萬千世界裡的一個切面。
2）那麼，我們就來看看，什麼樣的環境，房價會跌？
一個國家不振，老百姓遭殃，看不到前途的地方，房價是必然會跌的，或者哪怕不跌、也會沒有購買需求。
比如，像西班牙和希臘，經濟高速發展幾百年，終於無法再靠剝削殖民地賺錢，所以房價就會跌；然後舉著個“投資移民”的牌子，全球招攬資金，來做接盤俠。
更慘的，是委內瑞拉這種破產的國家，曾經的中產階級都要趴到垃圾桶裡撿吃的，房子就不再是一個剛需產品了、就沒什麼價值了。
還有，像朝鮮那樣、全國封閉、資源靠分配的國家，房子分給打分高的人，沒市場經濟什麼事。所以，房價也是沒什麼表面的起伏。
3）一個經濟爛渣的地方，房價才會真正跌。
但是，要吃著火鍋唱著歌，啃著羊肉看抖音的中國老百姓，自然是不希望靠經濟崩盤，帶來的房價跌。
大家想要的，是收入繼續漲生活繼續好，房價還不貴、可以買很多。
所謂的想要房價跌，不外乎是空倉或輕倉的人，希望“那些好房子”大跌一把，然後自己就能輕而易舉的住到曾經的富人區、自己的娃去上到好學校的課。
第二、如果經濟不崩，有什麼政策讓房價跌麼？
應該說，這個問題，才是一個聰明的好問題。
10幾億老百姓，改善居住的需求兇猛；投機發財的需求兇猛。房子建得再快，都難以滿足所有老百姓住大房子、上好學校的需求。供求矛盾永遠都存在。
而投機的熱錢，永遠都不會少，誰都想以一博十、一把把賺個大的；當中國其他的投資渠道懨懨不舉時，房地產自然就成為投機爆款，也就難免暴漲。
能改變這些的，當然就是“調控政策”。
世界上，不是沒有房價跌過的的地方；世界上，也是有些國家，相對成功的控制了房價的。
控制得比較典型的，是：新加坡、韓國、臺灣和日本，現在的加拿大、澳大利亞、新西蘭。
取長補短，我們研究下，他們怎麼控制房價的：
1.收取高昂的交易稅和增值稅。讓短線投機者的40%以上的利潤，都上繳國家。樓市自然就安了。
2.適當增加持有期的費用，額外增加空置的成本。擠走短線投資者，鼓勵“提供租賃房源”的長期投資者。
3.政府供應低價住房、低價租房，平抑房價，解決中低收入老百姓的居住需求。減少對商品房住宅的需求。
4.商品房定位為高收入人群的高端居住需求，允許商品房價格高、最好高到普通熱錢買不起的程度，也就沒有“萬眾炒樓”的可能了。
第三、他國的成功經驗，我們能簡單照搬麼？
1）仔細分析，靠管控遏制房價的國家，一律都是小國寡民。
第一，國小，他們就容不得樓市泡沫。否則，整個國家經濟會因為樓市泡沫崩盤。
第二，國民教育高，產業檔次高，能保證較高的人均收入。
第三，國小人少，國家有錢，能解決60%的“社會分配住房”問題。
2）而中國是個大國，15億人口，其中真正較高收入的人口可能才1個億左右。
中國經濟規模大，但人均分配下的財富額並不高。
中國是大國，不窮，但也不是人均的富國。
國家還沒財力，為10幾億人口，分配高品質房產。
嗯，這個分配思維其實50-70年代都有嘗試，嘗試不超過，才借鑑西方搞經濟興國。
3）所以，中國必然是市場解決一部分，機構自助解決一部分，國家分配一部分。
中國，還沒到完全不依賴土地財政的財力程度。
也不可能有錢給每個人造很好的房子。
市場，必然要繼續發揮一些作用。
4）但是，平抑房價的一些措施還是有的。
第一大類的措施，就是中國目前在實行的全套限購、限貸、限售政策。
第二大類的措施，就是“增加交易稅費”、“增加持有稅費”、“增加空置稅費”。
第二大類措施，也不可能猛火攻心的，只能是合理的調劑。
比如，房屋增值所得稅加到40%以上，人們馬上就不買房了，土地財政馬上斷飲、進行中的產業升級也就沒有資金來源了。
合理的發展情況，是在房價上漲猛烈時，這些稅費是逐步的增加；增加到不暴漲，就會停留在合理的比率。
5）房產稅，屬於持有稅費之一，有點用、但沒絕對性作用。而且，在繁榮時期，容易被租金上漲對沖。
房產稅，只是持有稅；而且只是持有稅中的一種而已。持有期間，本身還有物業租賃稅、空置稅等等。房產稅的比率不可能太高。如果經濟發展好，房租是會持續漲，房租的漲幅漲速，對房產稅也是一個衝抵的左右。
房產稅對遏制房價有用，但作用不大。
6）世界上，開徵房產稅的國家多了去了；但是因為房產稅導致降價、崩盤的，沒有。
美日歐等等國家，其實都有房產稅或類似房產稅的稅種。
但是，美國西海岸的房價，一直在漲。臺灣樓市也在復甦。香港房價也在漲。日本探底以後，東京也在漲。德國科技發達城市房價在漲。倫敦房價也在微漲。新興國家房價都在漲。
導致房價漲的因素，主要是因為經濟好；經濟好的國家，有房產稅也不會降價。
所以，房產稅對房價漲跌影響不大，沒必要過度關心。
真想房價跌，就在其他地方呼籲下，讓國家出個一攬子的合理方案，遏制房價過快上漲吧！
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