若论世界上最神奇的市场，中国楼市绝对是其中之一。想当年，千万豪宅反遭众人疯抢，但如今，白菜价的房子却是没人要！
近日，官媒证券日报报道称，北京楼市针对刚需族推的限竞房，竟是无人问津。
数据显示，自从限竞房入市以来， 2018年北京限竞房网签率不到三成，实际销售的平均签约数量也不足四成。
即使开发商们使出浑身解数，降价促销、附赠装修，但仍然是卖不掉！目前的限竞房，开盘能去化30%-40%就已经是及格，如果能卖掉一半，就可谓优秀。
目前，北京的限竞房库存，已经达到748万平方米。如果按照目前的速销售速度，即使完全停止限竞房新房供给，要将现有库存完全消化掉，至少需要82个月，接近7年时间才能卖完！
这可真是奇怪，北京的房子，居然降价也会没人要？
北京，作为全国的中心，历来是调控的风向标。
2015年及以前，北京新入市的房子主要以改善型大户型产品为主，各种各样的豪宅拔地而起，形形色色的高科技产品全部用上，什么全精装镶嵌智能化、健康系统、恒温技术……只有你想不到，没有开发商做不到！
然而，这样的房子会是普通人买得起的吗？大量在北京奋斗的年轻人怎么办？
于是乎，自2016年9月开始，北京便开始着力解决刚需买房问题，新住宅项目主要以限竞房和共有产权房为主。到了2017年后时，限竞房正式代替纯商品房成为主角，成为刚需的首选。
所谓限竞房，是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地，并开发的商品房项目。开发商在拿地时，政府就已经提前给出最高售价，这就是给房价的上涨画了一道不能逾越的红线。
政策的出发点是好的，一方面通过强行限价，有效遏制房价上涨；另一方面通过加大供应，给刚需们吃下一颗定心丸。
然而，理想很丰满、现实很骨感。在当年的“豪宅时代”，房价飞涨、市场火热，土地流拍率逐步降低；然而在如今的“限竞房”时代，严打房价、市场却陷入萧条，流拍率一路走高。
2012-2018年北京流拍土地情况
一边有大量的房子卖不掉，另一边还有一大波房子等着入市。2018年全年出让的限竞房地块，2019年将大量入市。从已经出让的限竞房的土地来看，未来会有六七万套的供应数量。
那么未来的限竞房市场会如何？
画面太美不敢想。
那么，为啥专门为刚需打造的白菜价房子，却偏偏没人要呢？
因为，房子是用来住的，不是用来炒的！这样的房子，并不具备任何投资价值。
限竞房和普通商品房本质的差别主要是两点：
第一，限竞房交房时间一般要比普通商品房慢一年左右。
第二，限竞房一般规定，交房（拿到房本）5年后才能卖出。
这两个差异意味着，一旦买房，从首付算起，到可以卖出，跨度可能在8年左右！
而如此漫长的时间，绝对是炒房客，投机分子的最大杀手！所以，这样的房子，几乎是为“刚需”量身打造的。
第二，一纸限价虽然管住了开发商的售价，但利润导向的开发商，却能使出阴招，通过偷工减料来降低成本。
在北京推出“限房价、竞地价”的政策后，2018年，北京交付的楼盘集体陷入了维权危机，原因多是房屋的质量问题。
本以为自己当初挤破头买下的是高端大气上档次的专卖店，断不曾料想，到手却变成了质量堪忧的拼多多。
曾有业内人士预言，这两年我们会买到史上质量最差的房子。尤其是楼市进入冰封期，在各大房企价格战盛行的当下，蜜姐建议大家不止是限竞房，其他任何大幅降价的商品房，也不要买。
第三，是房子本身的天然不足，不仅户型不理想而且地理位置偏僻。
限竞房政策出台了“70/90”标准，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。
这就很考验开发商了，为了满足政策标准，户型面积卡在要卡在89㎡；；而为了满足客户需求，要设计成三居。89㎡的建面，套内使用面积不足69㎡，螺丝壳里做道场，设计师们也很难做啊！
这样一来，市场上就出现了大量的同质化、低廉化产品，同区域、同价格、同户型、同产品，而且减配更是常见现象。
而在地理位置上，限竞房也没有什么优势，虽然供应天南海北，但还是主要集中在五环以外。
所以，即使是在北京，这房子也依然没有任何投资价值，专为“刚需”而生。
而北京能买得起的，看不上这种房子 ；而买不起的，再降价依然是买不起。所以销量才是如此惨淡，也反映出北京到底有多少伪刚需!
不过，虽然限竞房有种种不足，但蜜姐建议大家，能买的起的刚需，还是尽量上车吧。
一来，北京是全中国的北京，仍然会有大量的人口进入北京，北京的需求永远都在，房子永远都是稀缺品；
二来，在限竞房市场如此疲软的情况下，说不定政策会有调整，后期大概率供应会进入低谷期，搞不好过了这个村就没这个店了；
三来，在限竞房的滞销时期，正在处于买房市场，反而是你可以平心静气挑选的最佳窗口期。如果你有在北京长期拼搏的打算，那么八年不能卖出，对你又有什么关系？
因此，对于刚需来说，便宜的限竞房其实是一种蛮不错的选择，毕竟鱼和熊掌不能兼得，既然有白菜的价格就不能追求珠宝的品质。那么，我们如何才能慧眼识珠，挑出一颗好白菜呢？
蜜姐有几个建议送给大家：
其一，以品质而非价格为衡量标准，毕竟你是要八年才能卖出，所以能不能住的舒适，才是你最首要关心的。
在挑选限竞房产品时，不仅要看外观、看示范区、看样板间等项目销售前期的各种包装展示。更要感受户型设计的功能性、实用性，注重了解产品的品质，做到心中有数。
其二，尽量不要买2018年才施工建设的房子。去年的调控浪潮来势凶猛，开发商们被牢牢卡住了资金的脖子。因此，难免上会在质量上偷工减料。
同样，我们仍然坚持之前的建议，不要买小开发商的房子。在充满不确定性的当下，万一小开发商扛不住倒下，你想退房维权都找不到对象。
其三，限竞房的户型都大同小异，同质化严重，单单通过户型我们很难能判断出哪个小区会住起来更舒服。
所以，我们最好还是尽量选择低容积率的房子，容积率越低，代表社区的人口越小，楼层越低，所以选低容积率肯定没错。
总之，房子是用来住的，不是用来炒的。希望大家能把握好政策时间点，都能买到心仪的好房子。
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