早上朋友阿星打电话过来，问到：目前资金短缺，想融资一笔钱，但是只有一套房，怎么办？
很多人有遇到过和阿星同样的情况，这是并不是什么难题，不过没有唯一答案。得看看你想达到怎样的融资目的，是成本更低还是额度更高，是办理效率优先还是使用期限为重。
今天，小编就跟大家分析各种情况下，如何用一套房完成融资目标。
因为以个人房产作为融资标的，那么渠道也就单一了许多，说白了，也就是贷款这条路，但是贷款产品那么多，如何去选择才是我们应该讨论的话题。
1、融资成本优先。说简单点，就是怎样利用房产贷款，利息更低。如果你融资的时候在乎的是利息成本，那么融资方式的选择的顺序便是
A、四大银行的装修贷。这个是利息最低的，而且是信用贷款，额度也还可以，最高可以贷到100万。不过需要注意的是农行和工行只提供给有在本行做按揭贷款的客户，建行和中行则没有这项要求。另外四大行对客户的征信、负债、收入和工作单位非常看重，特别是征信和工作单位这两项资质。
B、房子按揭银行装修贷。又称为特约客户装修贷款。当然，这里指的是除四大银行之外的其他银行。一般来说你在一家银行做房子按揭贷款，他们都会相应给到一笔装修贷款的额度给你使用，而且大部分都会在利息上有优惠。
C、银行抵押贷款。这里对房产有要求，要么是没有在按揭，要么放款银行有接受二次抵押的方式。抵押贷款除了利息不算太高以外，还有一种好处就是可以选择的还款方式较多，如果可以选择先息后本，这对创业者来说，是最合适不过的融资方式了。
D、普通装修贷和月供贷。目前几乎所有商业银行都有着两种信用贷款模式，不要求你是否又在本行做过按揭贷款。不同的是普通装修贷不管是全款房还是按揭房都可以办理，而月供贷则要求房产必须在按揭当中。另外，月供贷对申请人工作单位要求没有普通装修贷那么高，主要是根据房子月供额度来决定批款额度。这两种贷款方式的利息差不多，会比抵押贷的高一点。
E、小额贷款。目前有不少小额贷款公司也是有月供贷和抵押贷的，不过利息肯定比银行贷款高出不少。如果不是逼不得已，不要去走一步，就算要到小额贷款公司借钱，一定要注意合同套路和利息陷阱，同时一定要优先考虑信用贷款。
2、额度优先。有两种理解，一种就是“我想做个贷款，额度大的”，另外一种是“我想融资，能融到钱越多越好”。
第一种简单，在选择贷款方式时，按照上面说的顺序调整成CABDE即可，抵押贷款额度是最大的，小额贷款如果是信用贷，极少超过20万。
第二种就需要有些技术含量了。如何才能在只有一套房的情况下，融到最多的钱呢？不用说，必须要做组合贷，而且是多种产品多个银行的组合。
（1）房产没有按揭，资质较好（指征信好，在国家单位、上市公司或知名大公司工作）。首先做一笔抵押贷款，没有负债情况下可以保证较高的抵押率；批款以后同时到三个银行申请装修贷（如果有在建行或中行申请，可以先提前申请，因为批款时间相对较长）；下款后再到小贷公司做个信用贷或二次抵押。
这样操作主要是因为很多银行评估客户信用贷额度时，对于资质较好的客户，一般都会讲抵押贷的资产和负债抵消，不计入总负债。而且贷款下款到征信报告显示负债有一定的时间差，这是可操作的前提。
（2）房产在按揭，资质较好。这种情况需要先做装修贷或月供贷，三到四家银行同时操作，掌握好银行审批时间即可。全部下款后，再做二次抵押，最后再到小贷公司。
（3）房产没有在按揭，资质一般。这种情况先到银行尝试可以不可做装修贷或业主贷之类的信用贷款，如果可以，先办理银行信用贷款。不可以，则申请抵押贷款，下款后再到小贷公司做信用贷款和二次抵押。
（4）房产在按揭，资质一般。同样先尝试银行装修贷或月供贷，接着再做银行二次抵押贷款，接着到小贷公司做信用贷，最后小贷公司二次抵押。反正按着这个顺序办理，可以批款最好，不行就顺下。
3、办理效率优先。也就是说着急用钱，选择下款最快的贷款方式，暂时不考虑其他的因素。
从这个角度出发，小额贷款公司下款是最快的，很多都是当日申请当日下款；
接着就是房产按揭所在银行装修贷款，因为按揭时申请人很多材料已经被审核证实了，有些甚至已经预批了额度，就走个流程而已，一两个工作日的事；
再接着就是商业性银行的信用贷款（装修贷、月供贷和业主贷之类），一般是三个工作日以内，有些快的可以做到第二个工作日下款；
再接着就是四大行的装修贷，快的时候五个工作日左右，慢的时候两个星期都有；
最后就是抵押贷款，因为涉及到房产评估和办理抵押手续，所以时间相对最长，一般要十五个工作日以上。
4、贷款期限优先。这个对于需要长期资金周转的朋友是相对看重的，能够获得的贷款期限越长越好。
按照正常顺序是抵押贷款期限最长，上限可以达到三十年；接着便是四大银行的装修贷款，最长可以五年；再接着就是商业银行信用贷款，大多数最长可以三年，有些也有五年的；最后是小额贷款公司信用贷，一般最长是两到三年。
当然，如果不需要太多资金的情况下，可以不考虑抵押贷款，毕竟额度大，利息成本高，办理手续也麻烦。
有了房产，融资方式会更加多样化，贷款的成功率也会更高，但具体如何选择，看个人的关注点。当然，并不一定要一五一十地按照以上建议，毕竟综合考虑会更加周全，比如说既考虑办理效率又考虑利息的情况下，小额贷款肯定不如商业银行信用贷。
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