我们怀揣了梦想，来到“繁华的上海和北京”。然而，梦想还没开始付诸行动，就先遇上了“租房”这只拦路虎。当租房市场成为资本的新宠，面对日益飙升的租金，五花八门的租赁模式，有房的、没房的，大家都在为租房伤脑筋……前段时间，一段房东吐槽租客的短视频刷上微博热搜：“你说，挺漂亮的姑娘，怎么就这么糟蹋屋子呢？”—— 这句话道出了多少出租人的辛酸泪，在房屋这个租赁市场，房东和租客都有可能遇到自身利益受到侵犯的时刻。作为房东，怎样最大化地避免房屋、租金损失；作为租客，怎样用最少的租金租到最合适的房子，减小被“坑”的风险；对于目前租赁市场上常见的纠纷、租赁关系中新出现的一些变化，我们应该注意些什么呢？
签订租赁合同时的注意事项有哪些？
房东篇
房主将闲置的房屋出租，可通过收取租金的方式实现房屋价值，在出租过程中，房主最关心的几个问题：
第一，房子是否安全，房屋的原有价值是否会贬损；
第二，租金是否能按时足额收取；
第三，租赁合同到期之后能否顺利收回房屋。
针对以上三个问题，我们在签订租赁合同时应注意以下几个方面：
一、合同中应明确约定承租人对房屋使用的合理注意义务，谨慎约定承租人对房屋装修及改扩建的权利
在实践中，经常有承租人为了满足自身对房屋的使用需求，要求在租赁合同中明确允许承租人可以对房屋进行装修或改扩建。对于对房屋进行装修或改扩建的问题，《合同法》规定承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。根据该规定，承租人对房屋装修或进行改扩建需经出租人同意，在未经出租人同意的情况下，承租人无权装修或改扩建房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也对该问题作了进一步的明确。故作为出租人，在租赁合同中，应明确约定承租人使用房屋应尽的合理义务，明确未经出租人同意，承租人不得随意对房屋进行装修或改扩建，否则出租人有权解除合同并要求承租人承担违约责任，借此避免承租人随意改动房屋，造成房屋价值贬损或出现安全隐患。
二、明确约定承租人逾期支付租金的情况下，出租人有权收取违约金及解除合同的权利
在我们遇到的租赁纠纷中，经常出现虽然承租人不按期支付租金，但因租赁合同中没有对逾期支付租金的违约责任和出租人可因此取得解除合同权利做明确的约定，导致出租人认为自己束手无策的情况。
首先，针对该种情况，我们建议出租人在签订合同时明确约定承租人逾期支付租金应承担的具体违约责任，如每逾期一日按照一定数额的租金承担违约责任，诸如此类的约定，同时明确若承租人逾期支付租金超过一定时间，出租人有权解除合同的条款。第二，对于未约定解除条件的情况，《合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
所以如果已签租赁合同未明确约定解除条件的，出租人可以先行催告承租人及时支付租金，若承租人未予支付的，出租人有权解除租赁合同。
三、明确约定承租人未按期腾退房屋应承担的责任
在租赁纠纷中，租赁合同到期，承租人拒不返还房屋且不再继续支付租金的情况也屡见不鲜。很多合同对合同期满终止后承租人未返还房屋的责任约定不明。对于这种情况，一般法院会参照同地段同类房屋的租金价格确定合同到期后的房屋使用费，也有法院会参照以前双方约定的租金标准确定房屋使用费，但无论法院如何确定使用费，均是以弥补出租人损失为原则，且金额往往会偏低，并不会要求承租人支付惩罚性的赔偿金。这种情况下，建议出租人在租赁合同中明确约定逾期腾房的违约金的标准，根据《合同法》相关规定，稍高于租金标准的违约金一般会得到法院的支持。
租客篇
近几年，我国大中城市的租房市场一直属于卖方市场，租客在租赁关系中一般都处于弱势一方。这种情况下，在签订租赁合同时，租客需要比房东注意更多的细节。
一、查明出租人是否拥有出租房屋的权利
无论是签订租赁合同还是其他合同，在签订合同前查明对方是否具有签约权利是对签约人履行签约审慎义务的具体要求。在租赁合同中，有权出租人包括出租人是房屋产权人、具有转租权的承租人或者受产权人委托出租的受托人等，无论出租人的权利来源如何，均需要有相关的证明予以佐证，包括房产证、转租授权或者出租授权委托书等。作为承租人，我们要做的就是要查明出租人是否具备前述条件。在出租人无法提供相关权利证明的情况下，建议谨慎签约。
二、房屋内设施设备的情况应在合同中明确
日常纠纷中，我们也经常看到在租赁过程中因房屋内设备设施损坏导致租赁双方产生纠纷。一般出租人主张在房屋交付时相关设备设施是完好的，因承租人使用导致的损坏应由承租人自行维修，而承租人主张在房屋交付时相关设备设施就存在问题。鉴于该种情况，我们建议在交付房屋时制作交接清单，明确房屋内相关设备设施的数量及新旧、损坏程度，并明确约定在租赁过程中出现的维修工作由哪方承担，避免日后各执一词，没有解决问题的书面依据。
三、明确出租人提前解除合同应承担的具体违约责任
租赁合同的履行期限一般以年计，短则一年，长则数年，在租赁合同履行过程中，出租人和承租人不可避免会有或大或小的变数，尤其是在近几年租金几日一个新台阶的情况下，很多出租人冒着被追究违约责任的风险要求提前解除合同。在这种出租人不再按约定继续履行合同的情况下，承租人想继续承租房屋必然需承受很大的心理压力，而且一旦出现出租人比较强势的情况，承租人想继续安稳的使用房屋几无可能。针对这种情况，我们建议在合同中明确，因出租人原因导致合同无法继续履行的，包括出租人单方提前解除合同的，出租人应承担一定的违约金，以弥补承租人所受到的损失。
四、明确租赁合同到期后，出租人拒不退还租赁保证金的违约责任
就承租房屋支付租赁保证金已经是目前房屋租赁行业通常的做法，行业惯例中一般住宅租赁的租赁保证金相当于一至两个月租金数额，商业办公用房的租赁保证金多为三个月租金数额。一般租赁双方约定合同终止后一定时间内出租人应退还租赁保证金。但是实践中，在租赁合同终止后，出租人按约足额退还租赁保证金的占比却并不高，一般出租人都会以各种理由扣留部分保证金，甚至不找理由直接拒绝返还。那针对该种情况，承租人应如何应对呢？首先，我们应在租赁合同中明确约定租赁保证金返还的具体时间，如租赁合同终止后5日内；其次，我们应明确约定出租人逾期返还应承担的具体违约责任，这样才能对出租人拖延返还、拒绝返还的情况造成一定威慑，而且确定日后承租人通过司法程序追究出租人责任的合同依据。
我们在租房中遇见的常见纠纷？
近几年，我们接触了大量的房屋租赁合同纠纷。在住宅物业租赁纠纷中，主要表现在合同履行过程中出租人单方要求涨房租、要求解除合同、合同到期后拒不退还租赁保证金，承租人不合理使用房屋、逾期支付租金等；在商业物业租赁中，常见的纠纷包括租赁房屋无法进行工商注册，不能满足承租人使用目的、承租人逾期支付租金、擅自转租等。造成前述纠纷的主要原因是合同一方或双方漠视对方权利，存在违约行为，导致双方僵持不下，最终产生纠纷，另外，近年来租金涨势凶猛也成为租赁双方产生矛盾的重要原因。
针对租赁纠纷问题比较突出的情况，如何避免和预防，我们认为应重点从签约前、签约以及租赁合同的履行等方面重点考虑。首先，建议租赁双方在签订租赁合同前尽量了解对方的资信，比如出租人可以要求承租人提供个人征信报告，根据承租人银行信用推测承租人的履约习惯，承租人应当要求出租人提供有权出租的证明，在房屋系转租或委托出租的情况下，向房屋产权人核实出租人的出租权利等。其次，租赁合同双方应尽量在租赁合同中详细约定租赁过程中相关事项，除了租金、租期等，还应明确各方的权利义务以及违反合同约定应承担的具体违约责任。最后，租赁合同履行过程中，建议大家严格按照合同约定履行合同，要有契约精神，尊重私权利（指满足个人需要为目的的个人权利），避免因违约导致对方丧失继续履约的信心进而解除合同的情况发生。
当你遭遇了“租房贷”与“甲醛房”？
鼎家长租公寓资金链断裂、链家自如甲醛超标等事件出现后，一度将房屋中介推向了风口浪尖。长租公寓、链家自如都是在租赁市场发展的后期，在传统房主与租客租赁模式上衍生的新租赁模式，虽然中介与最终租户的关系仍属于《合同法》规定的转租关系，但其中也融入了一定的时代特点，如在租金支付中融入“租房贷”，让租客支付的房租变成了对小额贷款公司的分期还款；在转租房屋时，为取得较高的租金对房屋重新装修后再行分割出租等。虽然上述的交易模式或相关行为并不触犯法律的规定，也未被法律所禁止，但在中介不能严格履行合同，不能尽到维护租客合法权益的情况下，最终导致了租客的财产权益受损，甚至危及到租客的身体健康。在这种情况下，作为承租人，如何才能尽可能地挽回自己的损失呢？
我们建议，租客一旦发现自身权益受损的情况，应立即保存相关证据，如租房贷中的相关电子证据、合同文本等，如甲醛超标房屋的甲醛含量测试证据等。同时，对于出租人相关违约或违法行为，应及时向有关部门投诉或向法院起诉，合理合法维护自身权益。而在签约前，也应对相关合同文件进行必要的注意并至租赁房屋现场实地踏勘房屋。另外，我们也建议中介公司加强自身管理，监管部门加强监管力度，在保障承租人合法权益的前提下，再行开展相关业务，最终达到居者有其屋的目的。
单位：中伦文德律师事务所
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