中房報記者 唐珊珊丨北京報道
800億元的銷售目標未完成、實現千億元突破計劃落空、衝擊回A股再度落空。2018年對於首創置業這個老牌國企似乎並不友好。
3月8日，首創置業發佈2018年業績，年報顯示，首創置業2018年實現簽約金額706.4億元，營業收入232.57億元，同比增加約9%；歸屬母公司股東淨利潤為19.22億元，同比下降9%。
過去一年，首創置業並未放緩步伐，這個深耕京津冀的企業也在加速佈局長三角、粵港澳、京津冀，一路挺進南方城市，通過一二級聯動、併購及合作開發等方式，新增產能儲備超千億。然而，貨值激增也使得首創置業資金承壓和高負債率問題進一步凸顯。
3月10日晚，首創置業公佈供股計劃，稱每10股公司現有股份預計發行不多於5股的供股股份；此後，公司已發行股份總數預計增加不超過50%。
計劃配股消息一出，在資本市場引發爭議，配股公告翌日股價下跌近14%。首創置業總裁鍾北辰對此解釋稱，這次供股並不是短期目標，核心目的是優化股本結構，為後續投資和融資起到槓桿作用。
不過，某證券機構分析人士向中國房地產報（微信ID：china-crb）記者直言，配股並不能實質上改變股本結構，在香港進行股權融資最大的好處就是：審批快、基本沒有成本。首創置業此時放出配股的消息，主要原因是其規模擴張導致資金緊張，而此前多次衝擊A股也是為了獲得更多融資。
下調目標主動降速
在此次業績會上，首創置業將2019年突破千億元的目標下調為800億元，2020年銷售目標則下調至1000億元，2021年為1400億元。
在2017年2月份的業績會上，首創置業曾提出的2018年保750億元衝800億元、2019年突破千億元、2020年達到1400億元的目標。然而，2018年總銷售額706.4億元的成績雖然較去年增長了26.5%，卻仍未能達到800億元。
相比銷售目標更為讓人擔憂的是，各項利潤指標均出現不同程度下降。其中，營業利潤31.6億元，同比下降18%，淨利潤下滑至24.17億元，同比下降13.56%，歸屬母公司股東淨利潤19.23億元，同比下降9%。
對於利潤下降的原因，首創置業財務中心總經理廖洋在3月11日的年度業績發佈會上表示：2018年度利潤有所下降的主要原因有兩方面：一、最主要原因是當期財務費用增加影響了利潤。首創置業為投資優質項目而擴大了融資規模支持優質項目的獲取，但融資規模的擴張也帶來利息支出的增加。在新增投資項目中有部分是表外合作項目，由於會計準則和處理方法的影響，導致2018年的利息支出資本化比例有所下降，也使得2018年財務費用增加了12億元。二、在2018年的財務費用中有4.9億元的匯兌損失。公司為控制外匯風險，對所有美元資產和匯債都購買了金融工具，所以導致2018年美元和港幣負債在賬面上形成了暫時性的4.9億元的匯兌損失。
58安居客房產研究院首席分析師張波表述，包括首創置業在內，目前千億陣營房企的策略已經出現了明顯變化，從偏重規模化發展到規模和質量並重，尤其是負債水平較高的品牌房企已更為謹慎。“值得關注的是，大部分房企調低銷售目標並非走收縮戰略，而是基於2019年市場基本面的判斷的結果，房企的重心將轉向對於區域的選擇，包括對於城市群的進入策略以及深耕城市的佈局。”
擴充土儲資金承壓
重回行業30強是首創置業為自己定下的目標，也正是在這一目標下，首創置業開啟了“強投資”“衝規模”“快週轉”模式，加速擴充土儲成為首創置業打響規模之戰的第一槍。
在商業地產方面，2018年上半年，首創置業旗下的商業地產平臺首創鉅大陸續收購了青島、南寧兩個項目，奧特萊斯增至7家，累計佈局16座城市。土地儲備方面，2018年，首創置業新獲27個項目，土地投資額409億元，同比增長11.3%，總建築面積409.3萬平方米，平均土地溢價僅9%；核心城市及澳洲完成投資額393.1億元，佔比達96.1%。2018年7月，首創置業開始加速南進，陸續拿下廣州增城項目和佛山南海項目，這也為其粵港澳大灣區戰略佈局再添一子。在拿下佛山地塊後，首金資本獲北京平谷項目、併入股北京朝陽區一宗租賃用地等。
截至2018年12月31日，首創置業擁有土地儲備總建築面積1255萬平方米（公司權益面積849萬平方米），土地儲備總地上建築面積966萬平方米（公司權益面積650萬平方米）。土地儲備總建築面積中，約83%為發展物業，17%為投資性物業及其他。
隨著首創置業在佈局京津冀和粵港澳大灣區的貨值的激增，其資金壓力和負債率問題也逐漸凸顯，年報顯示，首創集團貸款和公司債券從2017年的664.54億元，攀升至2018年近885.50億元，全年累計發行各類債券125億元。債務增加也導致了負債率攀升。截至2018年底，首創置業的總資產負債率為77.49%，較去年基本持平，但淨負債率則上升42.79%，達到193.43%的行業高位。
“預計2019年，首創置業的業績增速會高於2018年。”中國指數研究院常務副院長黃瑜在接受中國房地產報記者採訪時表示，從首創置業2018年的銷售結構來看，北京和天津市場銷售佔比達69%。2017年以來，首創置業在北京、天津的拿地佔比達60%，“首創近兩年也在走出北京，但主要銷售貢獻仍來自北京。這兩個城市限價、限售較為嚴重，但首創產品結構多以剛需為主，且企業也強化了合作開發，銷售業績預期穩定。”
配股計劃年內落實
對於渴望規模化發展的房企來說，衝擊A股曾被視作首創置業的重大戰略之一。然而這條路首創置業整整走了14年，2003年首創置業在香港上市，2004年2月開始公佈計劃A股IPO籌資30億元，在2013年短暫停歇之後，2016年3月，首創置業第4次啟動回A計劃，面向合格投資者擬發行不超過3.7億股A股，募集資金38億元。雖然經過2年多漫長的準備與排隊，但2018年9月，首創置業最終還是向證監會申請撤回A股發行申請。
對此，業內人士在接受中國房地產報記者採訪時透露，近幾年H股回A的“潛規則”依然有效:A股發行價不得高於H股當時的市場價，國企IPO的另一條規則是不得低於淨資產發行，所以國企H股回A的必要條件是發行前H股價格必須在淨資產以上。
IPO擱淺，千億目標壓頂，首創置業祭出了令市場爭議的配股方案。首創置業選擇在此時發佈供股計劃，中國民族證券的一位分析人士在接受記者採訪時表示，對於上市公司來說，股權融資和債券融資不同，在所有的融資成本里相對較低。與A股市場的配股不是同一個概念，港股中的配股更像非公開定向增發，且港股流程非常簡短和快，還可以先舊後新模式完成配股。
業績發佈會上，首創置業方面回應稱，首創置業自2006年增發以來，就未進行過股本增發。“隨著業務的發展，首創置業的股本融資受限，核心資本不足。在這種情況下，是次供股目的是為改善股本結構，以及希望降低公司負債比率，為未來投資作準備。”
“公司預期不超過每10股供5股比例，並會綜合市場意見，根據市場慣例水平定價。目前來看，供股事項還有較長的時間，真正落實可能要到今年的三到四季度。募集的基金主要用於國家產業政策支持類項目，具體根據資金情況確定。”
（此文刊於中國房地產報3月18日08版 責任編輯 徐妍 ）
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