事件
招商蛇口 12 月 24 日晚发布公告，明确了前海片区约 500 万方土 地整备的实施方式、补偿价值和置换方案，并明确了前海土地后 续合资合作开发的具体方案。公司招商局集团和前海管理局50%：50%股权比例。至此，合资公司旗下合计建筑面积约497.8万方。
阶段
2013年，深圳市政府相关规划表明，招商蛇口拥有的2.42平方公里土地需调整规划用途。
2016年6月，招商局集团与前海管理局宣布组建合资公司，启动前海土地的开发工作。
2016年7月，招商蛇口与安通捷码头公司、招商局物流共同投资设立另一家合资公司。
2016年9月，前海蛇口自贸投资公司在深圳揭牌。
2018年10月，招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署前海湾物流园土地整备框架协议，前海2.9平方公里合作用地一次性得以确权。
2018年12月24日，招商蛇口发布两份签署协议的公告，明确了前海片区约 500 万方土 地整备的实施方式、补偿价值和置换方案，土地增值近800亿元。
公司简介
招商蛇口是招商局旗下的地产板块，最初的上市公司是招商地产，后来把蛇口控股装进了招商地产上市公司。主营业务是商业地产，园区开发和邮轮业务。主要以商业地产为主，收入占比达到90%左右。最赚钱的也是商业地产板块。但是随着我国房地产调控和大环境趋势放缓背景下，房地产行业也开始了周期性下滑。
目前招商蛇口2018年第三季度总资产4200亿元，同比增长40%。营业收入337亿元，同比增长27%；净利润97.24亿元，同比增长111%；经营活动现金流净流量-58亿元。资产负债率77%，毛利率41%。
经营数据
2018年11月，公司实现签约销售面积82.52万平方米，同比增加71.13%；签约销售金额159.08亿元，同比增加14.63%。2018年1-11月，公司累计实现签约销售面积711.60万平方米，同比增加40.84%；签约销售金额1488.13亿元，同比增加45.04%。
公司预计2018年签约销售金额超过1500亿元。去年公司签约销售570万平方米，签约销售1128亿元，销售均价为1.9万元/平方米；今年第三季度签约均价为1488/711*10000=2.09万元/平方米，超过去年水平。从签约情况看，招商蛇口销售面积不高，但是销售金额高，均价高，说明公司的拿地地段比较好，销售价格较高。而房产最主要还是看地段，相对抗风险水平高。
资产负债表
从资产结构看，截止2018年第三季度，招商蛇口总资产4194亿元，负债3236亿元，表面看负债率77%，比较高。但是负债中预收负债（预先打入的房款）20%，短期+长期+债券+票据27%。其实负债率不高。流动资产占比87%，这也导致公司存货周转率不高，其中存货占比55%，相对于公司一般的资产都是存货，这部分主要是在建或者待出售的房产。
存货中主要还是在建开发产品1130亿元，其次为已经完工产品249亿元，公司已完工开发产品净增加40亿元，在建开发产品净增加270亿元。说明公司在接下来两年将会有大量的在建完工到完工产品。
负债端预收款占比20%，最主要还是售楼款，这部分钱在预收款里放着，不出意外的话最终会变成主营业务收入，对于房地产来说这是收入的蓄水池，这里就有540亿元之多。
其次就是其他应付款，占比达到14%，我比较喜欢这个科目，这就意味着公司可以占用一部分其他公司的款项。主要是合作公司往来，有270多亿元，说明公司话语权较足。
短期借款4%左右，应付票据5%左右，一年内到期负债6%左右，公司货币资金能达到12%，基本短期偿付能较为紧张，结合经营活动现金流为负，可以得出公司短期偿债能力较弱，需要公司加快周转速度，回笼资金。
利润表
公司2018年第三季度实现销售收入337.8亿元，毛利率41%，同比增长。归母净利润82.75亿元，净利率29%。主要的成本为开发房地产成本占比58%，同比1.4%，低于收入增长25%，主要的原因是拿地时间长，成本相对低。
，税金及附加能占比8%，这是硬性支出。
最主要的还是土地增值税和营业税，2017年有49亿元和10亿元，这是付现成本。这里有个很有趣的事情，营业税同比10/23-1=-0.5，而土地增值税同比49/32-1=0.5.这怎么解释呢？营业税与收入挂钩，而土地增值税与签约收入挂钩，那么公司很可能在当年隐藏部分收入，延期确认。这是非常好的，不然营业税要缴纳很多。
公司财务费用能占比4%，利息支出7%，说明公司财务负担还是比较大
公司投资收益能达到15%。主要是长期股权投资贡献26亿元，也是公司投资的房地产公司情况。这部分收益不稳定，但是和主营业务相关 ，不能一味的排除，需要重点关注。
公司所得税费用占比9%左右，55/754=7%，其实真实所得税费用不高。
现金流量表
公司连续三年的经营活动净流量为负数。2018年第三季度经营活动现金流净流出58亿元，还好的是同比改善很大。这也就需要公司加快回笼资金。
公司主要的现金支出为购买商品支出540亿元，其次就是税费126亿元，和其他经营活动相关现金76.6亿元。
其他经营活动现金流中主要是往来款，这是给子公司或者关联公司的垫款75亿元。
注意到公司投资活动现金流支出近几年也是净流出。投资活动净流出60亿元。其他流出最多的是其他与投资相关的支出，主要的项目前期垫款。2017年高达320亿元。占比当年收入42%多。这也反应了公司开发力度加大，如果经营环境好，未来将会取得很好的收入。
经营活动回款不足和投资活动大笔投入，导致筹资活动现金流增加快速。2018年第三季度筹资活动净流入196亿元。其中筹资流入762亿元，和当年收入相当；偿还借款等流出566亿元，高于当年成本。所以大家开玩笑说，房地产公司其他就是金融公司，这是有道理的。基本上靠的融资，包括无息融资（预收款），这可比金融公司赚钱多了。
筹资活动流入最主要是借款600亿元左右，其次为其他157亿元。
其他筹资活动中主要是前期垫款的收回。100亿元左右。这里还有员工跟投，比例不高0.26亿元，但是我觉得很好，第一，可以分担公司资金压力；第二，可以把员工利益绑定一起，可以增加员工积极性。第三，这笔钱不需要成本，降低公司财务成本。
筹资活动流出，主要是偿还借款345亿元，分配股利支付利息100亿元。还有就是其他121亿元。
主要是公司前期项目垫款支付。这部分钱其实就是公司 开发项目的本金钱，公司可以用这笔钱转为资本金，投入成立联营或者合营企业，再去贷款等，所以这这笔钱可以放大至少4-5倍。这和金融公司有何区别呢？
閱讀更多 厚德信東風破 的文章
