年報系列點評之十二
2018年銷售規模增速達五年最高，但仍低於百強平均水平；財務指標表現優異，但槓桿利用有待提高。
克而瑞研究中心 房玲、易天宇
經歷了兩輪重組整合的中海，2018年於各方面都迎來了嶄新面貌。銷售金額同比增長30%，增速達到最近五年最高，但是依然低於2018年百強銷售35%的平均增速，企業過去5年的平均增速與其他十強房企相比也處於末位。為了進一步推動規模增長，中海持續加大投資力度、加倉擴儲，2019年計劃拿地權益投資額達1350億港元。在財務方面，中海的各項財務指標表現一如既往的突出，利潤率和融資成本都屬於行業最優秀的水平，但是槓槓利用仍然有待進一步加強。此外，在90%的資源投入住宅開發產業的同時，中海堅持10%資源投入商業與創新業務下，多元佈局、各路開花，反哺主業同時，創造新的利潤增長點。
銷售：增速達5年最高，但仍低於百強平均水平
2018年中海地產（含聯營合營公司）共實現合同銷售金額為港幣3012.4億元，同比增長30%，完成了年度銷售目標的104%，其中回款2726億港元，回款率達90.5%。相比往年，2018年中海的銷售同比增速已達到了近5年來的最高，但依然低於2018年百強房企35%的平均增速。
在過去的幾年中，中海先後經歷了兩輪調整，其中2013、2014年中海與中建整合，2016、2017年中海又經歷了中信收購及內部調整，從而導致這些年的銷售增長率較低。過去五年中海地產的銷售金額平均增長率及複合增長率，分別為17.3%和16.8%，在十強企業中暫居末位。未來中海應繼續加強規模的擴張，進而縮短與同等規模房企間的差距。
2019年中海將銷售目標定在了港幣3500億元，相比2018年增長了16%，相對於同規模房企而言，中海目標依然較為保守。2019年中海的可售貨值約為6955億港元，目標去化率為50.3%。預計在市場有利的情況下，中海或將超額完成銷售目標。
投資：連年擴大合作力度，19年計劃拿地1350億
2018年中海地產保持了較為積極的拿地態勢，與2017年在拿地規模上大致持平。期內中海地產（不包括中海宏洋）在內地28個城市及香港，共新增拿地建面1764.1萬平方米，拿地總價為1214.9億元，分別略有增長1%、下降2%。此外，中海宏洋新增拿地建築面積502.3萬平方米，拿地總價196億元，分別同比增長100%、108%。
近年來中海加大了合作拿地的比例，2018年中海地產（不含中海宏洋）新增的66幅地塊中有25幅是合作的，權益建築面積佔比72%，相比2017年86%繼續下滑14個百分點。雖然中海加大了合作力度，但跟其他企業相比，中海的合作比例並不算高。目前房企之間的合縱連橫越來越多，是很多企業規模快速增長的利器，而中海則一直比較謹慎，這可能與企業更加註重利潤率的保持和產品質量的控制有關。
2019年中海在土地儲備方面會更加進取，全年計劃新拿地權益投資額為港幣1350億元，同比上升24.5%。截止2019年2月，中海地產已新增拿地61.5萬平方米，拿地權益總價87.8億元，預計之後，中海將會逐步加大投資力度，從而確保規模的增長。
從拿地結構來看，2018年中海地產（不包括中海宏洋）主要於環渤海的二線城市拿地較多，其中青島、長春、北京、濟南的拿地規模均達到了百萬以上，青島的新增建面更是達到了279萬平米，佔到了總量的16%，於各城市中遙遙領先。從近期較為火熱的粵港澳大灣區城市來看，2018年中海於廣州、佛山、深圳、香港都有所拿地，其中廣州新增拿地158萬平米，僅次於青島。對於未來的市場佈局，顏建國表示中海將始終堅持佈局一二線的策略不變。
截止2018年底，中海地產的土地儲備達到了7010萬平米，同比增長10%，權益為5697萬平方米；而中海宏洋的土地儲備為2134萬平米，同比增長12%，權益為1998萬平方米。
中海目前已擁有總土地儲備合計9144萬平方米，權益面積7695萬平方米，可供企業未來3到4年持續增長的需要。從結構來看，土地儲備中粵港澳大灣區共有1400萬平方米，佔比超過15%，貨值將近3000億港元。未來中海可以繼續加大位於粵港澳地區的土地儲備，從而更好地享受大灣區政策紅利。
財務：各指標領先行業，槓桿利用有待提高
2018年中海地產的盈利水平再上一個臺階，毛利率達到了37.79%，較2017年增長了4.85個百分點；淨利率達到了27.24%，較2017年增長了1.86個百分點，核心淨利率達21.63%，較2017年增長了2.08個百分點。
歷年來中海的利潤率都維持在較高水平，一方面是因為其在項目選擇上更為注重利潤空間，此外中海也有從項目拿地到開發建設的全產業鏈業務，從而能夠更好地控制成本。此外2018年中海的三費費用較往年繼續下降，三費費用率僅為4.18%，相比2017年的4.33%下降了0.15個百分點。利潤的注重、成本的控制以及較低的三費費用率，都得以讓中海的盈利水平維持在較高水平。
除了利潤率外，歷年來中海的綜合借貸成本也始終維持在較低水平，
2018年底中海地產的加權平均融資成本僅為4.3%，相比2017年底的4.27%略有上浮0.03個百分點，處於行業極低水平。2019年1月，中海與二十家銀行成功簽署港幣300億元5年期俱樂部貸款協議，該貸款成本處於同期同類行業中最低水平之一；此後中海又完成發行了35億公司債，其中品種一總額20億元，票面利率僅為3.47%；品種二總額15億元，票面利率僅為3.75%。憑藉著良好的信用評級，預計未來中海的綜合借貸成本或將得到進一步的降低。在現金方面，中海手握充足現金。2018年中海擁有流動資金達1006億港幣，現金短債比達3.25。淨負債率方面，中海也呈現出了加速擴張的趨勢。2018年中海地產的淨負債率為32.49%，相比2017年增長了5.37個百分點。但整體來看，32.49%的淨負債率與同行業房企相比依舊顯得過於保守，未來依舊具有加強槓桿的空間。
多元化：佈局三大產業群，多元業務反哺主業
2018年中海在三大產業群（住宅開發產業群、城市運營產業群、創意設計與現代服務產業群）的戰略規劃下，堅持以90%的資源聚焦住宅開發主業，7%至8%的資源用於持有商業物業發展，1%至2%的資源用於創新業態，期間中海在商業及創新業務領域也都取得一些進展。
2018年中海在傳統商業領域共實現租金收入港幣40.6億元，同比增長了38%，其中投資物業實現租金收入港幣35.3億元，同比增長44%；酒店及其他商業物業收入港幣5.3億元，同比增長8.2%。截止目前，中海地產持有並投入運營的商業物業總面積409萬平方米，包括42棟寫字樓、13家購物中心、12家星級酒店，為內地最大單一業權寫字樓發展商。未來隨著中海商業規模的不斷擴張，2023年預計其商業收入將突破港幣100億元。
除了傳統商業，在多元化領域中海也正在積極部署，2018年中海圍繞房地產開發拓展，共有13個新業務項目投入運營，涵蓋教育、養老、物流三個行業的12種業態，包括學校、幼兒園、中海學堂、戶外營地、養老公寓、物流產業園等，運營面積超過35萬平方米。如2018年12月，中海的首個養老項目——天津中海錦年福居落子天津，標誌了中海地產旗下康養產業長者公寓項目的正式落地，項目建築面積約5000平方米，擁有共計102個床位。
雖然中海在各個業務領域都有所佈局，但整體進展緩慢，這一方面既是因為中海對於新業務仍處於摸索期，另一方面也是由於中海相較於其他企業在發展策略上更為保守、謹慎。未來中海應繼續加快在新業務上的拓展，在反哺地產主業的同時，為企業創造更多新的利潤空間。
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