每天須支付利息2470萬。
被評“2017年淨負債率最高房企”的佳兆業終於迎來了2018年業績發佈會。
3月26日，佳兆業集團控股有限公司（以下簡稱佳兆業）在香港舉行2018年業績發佈會，公司實現累計合約銷售權益金額為700.59億元，同比增長56.7%。合約銷售面積達383.7萬平方米，同比增長38%。
業績方面，2018年，佳兆業全年實現營業收入387億元，同比增長18%。歸屬股東淨利潤27.50億元，同比減少16.3%元。每股基本盈利為45.3分，同比減少24.8%。公司毛利率為29%，較去年提升1.5個百分點。
最為關注的仍是公司負債情況。自2015年爆發美元債務違約危機，佳兆業的淨資產負債率常年困在高位。2017年，佳兆業以300.03%的淨負債率在納入統計的23家內房企中排名第一位。2014年至2017年，公司淨負債率均高於300%。
截至2018年12月31日，公司的淨負債率仍達236%，遠高於香港上市房企80%的平均水平。其中，流動負債高達964億元，較上一年增長7%；非流動負債962億元，較上一年增長2.95%。
對此，集團主席兼執行董事郭英成表示，淨負債率居高不下，主要是因為公司有接近100箇舊改項目在發展。每個項目發展週期都是有五年或者六年左右的時間，投進去的錢全部是負債，而且舊改項目也不能評估，所以負債相對比較高。
佳兆業成立於1999年，2009年底在港上市，有深圳“舊改專家”之稱。公司創立初期定位於“精耕深圳”。2000年代中葉步入“區域領先”發展階段，進入長三角及華西地區。從2012年開始，公司進行多元化佈局。截至2018年末，公司在《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中以702.6億元的權益銷售金額排名第37。
業績發佈當天，佳兆業股價橫盤，3月27日，公司股價下挫9.40%，收於3.47港元/股。
一位不願具名的業內人士對時間財經表示，對於股價的下跌，除了企業規模發展和利潤增加，港股市場的資本還特別關注財務穩健性，以及公司和政府的關係等。
有意思的是，在2018年業績發佈會上，郭英成說：“希望振興生化兩個大股東能夠更團結，有商有量的，做生意在商言商，希望為中國人的進步做更多貢獻。”此前，佳兆業與浙民投為爭奪振興生化發生一系列“血戰”。
每天須支付利息2470萬
佳兆業缺錢可謂“榜上有名”。2017年佳兆業短期負債與貨幣資金的比值達到1.88倍，在“港股千億資產內房企缺錢榜”中排名前三。2018年，佳兆業的現金仍未覆蓋其短期借款。2018年年報顯示，集團的總借款約為人民幣1087億元，其中約170億元須於一年內償還。而公司現金及銀行結餘為154億元。
佳兆業集團董事長兼聯合創始人郭英成
總借款額相對於2017年的1112億元略有減少，但融資成本大幅增加，由2017年12.38億元增長至2018年25.73億元，增幅達107%。佳兆業2018年利息開支比上一年度增長13%至90.17億元，相當於每天須支付利息2470萬。其中銀行借款37.55億元，優先票據30.07億元，其他借款22.53億元。
佳兆業目前以高成本的境外融資為主。截至2018年年末，公司還有387億元和約人民幣10億元以美元和港元結算的優先票據，以及以美元計值的境外銀行及其他信貸約人民幣19.5億元未償還。
2019年以來，佳兆業已經發行了兩筆美元債券。2019年1月11日，佳兆業發行1億美元2021年到期的可換股債券，利率10.5%，用作償還部分2月、3月到期的銀行及其他借款。2019年2月20日，佳兆業再度發行4億美元2021年到期優先票據，利率再創新高，達11.75%。同樣用於現有債務再融資。
協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝曾公開表示，對於資產絕大部分在國內，而債務卻大部分是美元債的房企而言，如果匯率波動超過一定幅度，會對企業造成巨大風險，甚至直接導致破產。
佳兆業早前獲得深交所批准三項資產支持專項計劃額度，目前已獲得批覆共逾90億元的資產支持專項計劃額度。此外，公司首筆50億元的供應鏈金融資產支持專項計劃已獲深圳證券交易所發出無異議函。此舉顯然擴拓了佳兆業的融資渠道，也將有助於降低集團整體的融資成本。
公司負債高企，一方面與公司舊改業務有關。另一方面，公司近年來瘋狂擴張，拉長了公司的資金戰線。在2018年業績發佈會上，行政總裁兼執行董事麥帆公開表示，從2016年接手足球俱樂部，公司三年共投入超20億元。同在2016年，公司還收購美加醫學科技（後改名為佳兆業健康）21.72%的股份，後增持至41.24%。
2017年7月份以7.5億元收購美股上市公司南太地產。2017年9月，公司斥資18億元併購收購上市公司明家聯合（後更名為佳雲科技）。2個月後，佳兆業旗下的航運健康又以22億元戰略入股另外一家A股上市公司振興生化。2018年6月將佳兆業物業分拆於港交所上市。
在短時間內，佳兆業的業務版圖已經迅速擴大，涉及財富管理、城市更新、文化體育、商業運營、旅遊產業、酒店運營、高端餐飲、物業管理、航海運輸、科技產業、健康科技、長租公寓與聯合辦公等近二十個產業市場及細分領域。
對於多元化佈局，郭英成以東戴河科技旅遊項目為例表示，該項目比較成熟，做得相對比較成功。公開資料顯示，佳兆業東戴河項目總佔地面積11平方公里，建築面積96.95平方米，東戴河原本規劃的開發週期是六到八年。2018年9月有媒體報道，8年過去了，佳兆業東戴河項目僅完成120平方米的開發建設，不足20%。面對記者詢問該項目目前開發進度，公司高管並未直面回答。
此前一直紛爭不斷的振興生化控制權爭奪戰，也於1月14日落下帷幕。振興生化旗下核心子公司天廣東雙林生物製藥有限公司已領取新的營業執照，並將法定代表人變更為浙江民營企業聯合投資股份有限公司（簡稱“浙民投”）提名並當選為執行董事的楊成成,並啟用新的公司公章。這意味著，浙民投全面接管振興生化旗下的核心公司,而佳兆業正逐漸喪失對廣東雙林的控制權。
從業績會上郭英成的說話來看，或許未來佳兆業與浙民投合作也未嘗可知。
對於多元化發展，佳兆業方面表示，地產還是主業，在未來的五年，希望在多元這塊能夠佔到30%以上或者是40%左右。
押寶粵港澳大灣區
作為房地產“第二梯隊”的隊員，佳兆業並非沒有彎道超車的機會。在2018年業績發佈會上，郭英成強調，在大灣區，佳兆業肯定有相當強的競爭力。畢竟作為“深圳地頭蛇”，佳兆業在深圳的發展史有二十年，在土地儲備、天時、人文文化均有優勢。在項目方面，公司表示，在深圳、廣州兩個城市項目都有接近90來個項目在做不同階段的發展。2018年年，大灣區的合約銷售佔佳兆業整體合約銷售近60%。
2018年拿地的投資額有56%是在大灣區片區。2019年，公司預計在大灣區的拿地投資額在400億元左右。目前，集團整體可售資源1580億元，可售面積約880萬平方米。可售貨值按區域劃分，大灣區佔70%，長三角佔13%。
因為在大灣區的著重佈局，佳兆業集團與合景泰富集團、中國奧園和龍光地產並稱為“粵港澳四小龍”。華創證券此前發佈研報稱，招商蛇口、佳兆業、龍光地產、格力地產等企業將是灣區受益房企。
需要說明的是，粵港澳大灣區的建設會是一個長期的過程，短時間內對房企的業績貢獻不會特別明顯。
明源地產研究院執行主編艾振強對時間財經表示，其他房企也在加速佈局大灣區，“四小龍”要彎道超車不是一件太容易的事，但肯定會受益於大灣區的發展。
與一般在大灣區佈局的房企有所區別的是，“深圳舊改專家”佳兆業主要以“舊改”的姿勢佈局大灣區。隨著房地產市場近幾年的高速發展，土地供應逐漸減少、拿地成本持續走高，一二線市場逐漸步入存量時代，核心城市的土儲獲取越發困難。作為大灣區核心城市之一的深圳，新增土地供應基本為零，建設用地指標中存量建設用地佔比高達70%。
佳兆業目前舊改儲備項目佔地面積（未計入土儲）約3000萬平方米，99%位於大灣區，其中深圳及廣州分別佔比31.8%及31.6%，中山與惠州分別佔比為23.3%及11.4%。對應在大灣區共擁有119箇舊改項目，包括深圳的81個項目、廣州的12個項目及中山的16個項目，這些項目儲備可為集團帶來約1.8萬億元貨值。
安信國際2月19日發佈研報，重申對大灣區發展商如中國奧園、龍光地產、佳兆業、時代中國等前景表示看俏。該研報分析，國務院印發的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》明示要加快推進城市更新，改造城中村、合併小型村。因此，安信國際認為擁有舊改資源的大灣區發展商，將是最大得益者之一。
一方面，雖然房產投資性需求在經濟發展不確定性下明顯被冷卻。據克而瑞數據，一月市場成交出現了明顯的下滑，百強房企全權益銷售金額約5600億元，同比下降8.6%。龍頭企業同比跌幅較大，萬科、恆大、碧桂園一月銷售均同比下降約30%。但另一方面中型房企，尤其以大灣區發展商為主，一月銷售仍然保待2018年增長勢頭，平均同比增長超過35%以上。
不過，隨著越來越多房企加入舊改大軍，舊改不再僅由佳兆業、富力等先行者獨有。據統計，目前大多數百強房企都已佈局舊改業務。就廣州而言，本土開發商服富力、星河灣、時代地產以及萬科、恆大、碧桂園等龍頭房企均已進軍舊改領域。
佳兆業面臨萬科、恆大、碧桂園的競爭，是否將壓力更大呢？艾振強表示，舊改有自己的一套標準和體系，此外舊改需要良好的政商關係，順暢的融資渠道。這不光是巨頭資金量大就能完勝的地方。所以，雖然近兩年很多地產巨頭也在佈局舊改，但是本土的中小房企還是有很大的機會。更何況佳兆業本身的體量並不小。
不過挑戰也並不是沒有。艾振強說，未來遇到的挑戰可能在於，現在舊改沒以前那麼簡單，此前最簡單的就是做住宅，後來要做綜合體，未來可能還有別的產業配套。
佳兆業是否能實現彎道超車還未可知，但其失去的關鍵性兩年是不爭的事實。要知道，2013年，佳兆業取代萬科成為當年深圳新房住宅成交量、成交金額雙冠軍。2014年，公司在全國地產企業百強榜中排名第17。
但是2014年底，公司的深圳房源被限制交易，當時核數師需要就若干事宜取得額外核數證明，方可完成編制2014年度業績，導致公司2014年度業績未能準時發佈，按港交所規定只能選擇停牌，直到2017年3月27日才恢復買賣。
佳兆業就這樣錯失了中國房地產史上誕生3000億元巨霸的黃金時期。2015年至2016年，中國恆大、碧桂園銷售額從千億一躍至三千億，自此佔據行業前三位置，而曾與萬科比肩的佳兆業，在排行榜上卻越來越靠後。
佳兆業高層給2019年定的目標是同銷售額為875億元，較2018年有超過25%的增長。此外，淨負債率擬降至200%以下。佳兆業未來可期？（北京時間財經 陳世愛）
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