每天须支付利息2470万。
被评“2017年净负债率最高房企”的佳兆业终于迎来了2018年业绩发布会。
3月26日，佳兆业集团控股有限公司（以下简称佳兆业）在香港举行2018年业绩发布会，公司实现累计合约销售权益金额为700.59亿元，同比增长56.7%。合约销售面积达383.7万平方米，同比增长38%。
业绩方面，2018年，佳兆业全年实现营业收入387亿元，同比增长18%。归属股东净利润27.50亿元，同比减少16.3%元。每股基本盈利为45.3分，同比减少24.8%。公司毛利率为29%，较去年提升1.5个百分点。
最为关注的仍是公司负债情况。自2015年爆发美元债务违约危机，佳兆业的净资产负债率常年困在高位。2017年，佳兆业以300.03%的净负债率在纳入统计的23家内房企中排名第一位。2014年至2017年，公司净负债率均高于300%。
截至2018年12月31日，公司的净负债率仍达236%，远高于香港上市房企80%的平均水平。其中，流动负债高达964亿元，较上一年增长7%；非流动负债962亿元，较上一年增长2.95%。
对此，集团主席兼执行董事郭英成表示，净负债率居高不下，主要是因为公司有接近100个旧改项目在发展。每个项目发展周期都是有五年或者六年左右的时间，投进去的钱全部是负债，而且旧改项目也不能评估，所以负债相对比较高。
佳兆业成立于1999年，2009年底在港上市，有深圳“旧改专家”之称。公司创立初期定位于“精耕深圳”。2000年代中叶步入“区域领先”发展阶段，进入长三角及华西地区。从2012年开始，公司进行多元化布局。截至2018年末，公司在《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中以702.6亿元的权益销售金额排名第37。
业绩发布当天，佳兆业股价横盘，3月27日，公司股价下挫9.40%，收于3.47港元/股。
一位不愿具名的业内人士对时间财经表示，对于股价的下跌，除了企业规模发展和利润增加，港股市场的资本还特别关注财务稳健性，以及公司和政府的关系等。
有意思的是，在2018年业绩发布会上，郭英成说：“希望振兴生化两个大股东能够更团结，有商有量的，做生意在商言商，希望为中国人的进步做更多贡献。”此前，佳兆业与浙民投为争夺振兴生化发生一系列“血战”。
每天须支付利息2470万
佳兆业缺钱可谓“榜上有名”。2017年佳兆业短期负债与货币资金的比值达到1.88倍，在“港股千亿资产内房企缺钱榜”中排名前三。2018年，佳兆业的现金仍未覆盖其短期借款。2018年年报显示，集团的总借款约为人民币1087亿元，其中约170亿元须于一年内偿还。而公司现金及银行结余为154亿元。
佳兆业集团董事长兼联合创始人郭英成
总借款额相对于2017年的1112亿元略有减少，但融资成本大幅增加，由2017年12.38亿元增长至2018年25.73亿元，增幅达107%。佳兆业2018年利息开支比上一年度增长13%至90.17亿元，相当于每天须支付利息2470万。其中银行借款37.55亿元，优先票据30.07亿元，其他借款22.53亿元。
佳兆业目前以高成本的境外融资为主。截至2018年年末，公司还有387亿元和约人民币10亿元以美元和港元结算的优先票据，以及以美元计值的境外银行及其他信贷约人民币19.5亿元未偿还。
2019年以来，佳兆业已经发行了两笔美元债券。2019年1月11日，佳兆业发行1亿美元2021年到期的可换股债券，利率10.5%，用作偿还部分2月、3月到期的银行及其他借款。2019年2月20日，佳兆业再度发行4亿美元2021年到期优先票据，利率再创新高，达11.75%。同样用于现有债务再融资。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲曾公开表示，对于资产绝大部分在国内，而债务却大部分是美元债的房企而言，如果汇率波动超过一定幅度，会对企业造成巨大风险，甚至直接导致破产。
佳兆业早前获得深交所批准三项资产支持专项计划额度，目前已获得批复共逾90亿元的资产支持专项计划额度。此外，公司首笔50亿元的供应链金融资产支持专项计划已获深圳证券交易所发出无异议函。此举显然扩拓了佳兆业的融资渠道，也将有助于降低集团整体的融资成本。
公司负债高企，一方面与公司旧改业务有关。另一方面，公司近年来疯狂扩张，拉长了公司的资金战线。在2018年业绩发布会上，行政总裁兼执行董事麦帆公开表示，从2016年接手足球俱乐部，公司三年共投入超20亿元。同在2016年，公司还收购美加医学科技（后改名为佳兆业健康）21.72%的股份，后增持至41.24%。
2017年7月份以7.5亿元收购美股上市公司南太地产。2017年9月，公司斥资18亿元并购收购上市公司明家联合（后更名为佳云科技）。2个月后，佳兆业旗下的航运健康又以22亿元战略入股另外一家A股上市公司振兴生化。2018年6月将佳兆业物业分拆于港交所上市。
在短时间内，佳兆业的业务版图已经迅速扩大，涉及财富管理、城市更新、文化体育、商业运营、旅游产业、酒店运营、高端餐饮、物业管理、航海运输、科技产业、健康科技、长租公寓与联合办公等近二十个产业市场及细分领域。
对于多元化布局，郭英成以东戴河科技旅游项目为例表示，该项目比较成熟，做得相对比较成功。公开资料显示，佳兆业东戴河项目总占地面积11平方公里，建筑面积96.95平方米，东戴河原本规划的开发周期是六到八年。2018年9月有媒体报道，8年过去了，佳兆业东戴河项目仅完成120平方米的开发建设，不足20%。面对记者询问该项目目前开发进度，公司高管并未直面回答。
此前一直纷争不断的振兴生化控制权争夺战，也于1月14日落下帷幕。振兴生化旗下核心子公司天广东双林生物制药有限公司已领取新的营业执照，并将法定代表人变更为浙江民营企业联合投资股份有限公司（简称“浙民投”）提名并当选为执行董事的杨成成,并启用新的公司公章。这意味着，浙民投全面接管振兴生化旗下的核心公司,而佳兆业正逐渐丧失对广东双林的控制权。
从业绩会上郭英成的说话来看，或许未来佳兆业与浙民投合作也未尝可知。
对于多元化发展，佳兆业方面表示，地产还是主业，在未来的五年，希望在多元这块能够占到30%以上或者是40%左右。
押宝粤港澳大湾区
作为房地产“第二梯队”的队员，佳兆业并非没有弯道超车的机会。在2018年业绩发布会上，郭英成强调，在大湾区，佳兆业肯定有相当强的竞争力。毕竟作为“深圳地头蛇”，佳兆业在深圳的发展史有二十年，在土地储备、天时、人文文化均有优势。在项目方面，公司表示，在深圳、广州两个城市项目都有接近90来个项目在做不同阶段的发展。2018年年，大湾区的合约销售占佳兆业整体合约销售近60%。
2018年拿地的投资额有56%是在大湾区片区。2019年，公司预计在大湾区的拿地投资额在400亿元左右。目前，集团整体可售资源1580亿元，可售面积约880万平方米。可售货值按区域划分，大湾区占70%，长三角占13%。
因为在大湾区的着重布局，佳兆业集团与合景泰富集团、中国奥园和龙光地产并称为“粤港澳四小龙”。华创证券此前发布研报称，招商蛇口、佳兆业、龙光地产、格力地产等企业将是湾区受益房企。
需要说明的是，粤港澳大湾区的建设会是一个长期的过程，短时间内对房企的业绩贡献不会特别明显。
明源地产研究院执行主编艾振强对时间财经表示，其他房企也在加速布局大湾区，“四小龙”要弯道超车不是一件太容易的事，但肯定会受益于大湾区的发展。
与一般在大湾区布局的房企有所区别的是，“深圳旧改专家”佳兆业主要以“旧改”的姿势布局大湾区。随着房地产市场近几年的高速发展，土地供应逐渐减少、拿地成本持续走高，一二线市场逐渐步入存量时代，核心城市的土储获取越发困难。作为大湾区核心城市之一的深圳，新增土地供应基本为零，建设用地指标中存量建设用地占比高达70%。
佳兆业目前旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，其中深圳及广州分别占比31.8%及31.6%，中山与惠州分别占比为23.3%及11.4%。对应在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目及中山的16个项目，这些项目储备可为集团带来约1.8万亿元货值。
安信国际2月19日发布研报，重申对大湾区发展商如中国奥园、龙光地产、佳兆业、时代中国等前景表示看俏。该研报分析，国务院印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》明示要加快推进城市更新，改造城中村、合并小型村。因此，安信国际认为拥有旧改资源的大湾区发展商，将是最大得益者之一。
一方面，虽然房产投资性需求在经济发展不确定性下明显被冷却。据克而瑞数据，一月市场成交出现了明显的下滑，百强房企全权益销售金额约5600亿元，同比下降8.6%。龙头企业同比跌幅较大，万科、恒大、碧桂园一月销售均同比下降约30%。但另一方面中型房企，尤其以大湾区发展商为主，一月销售仍然保待2018年增长势头，平均同比增长超过35%以上。
不过，随着越来越多房企加入旧改大军，旧改不再仅由佳兆业、富力等先行者独有。据统计，目前大多数百强房企都已布局旧改业务。就广州而言，本土开发商服富力、星河湾、时代地产以及万科、恒大、碧桂园等龙头房企均已进军旧改领域。
佳兆业面临万科、恒大、碧桂园的竞争，是否将压力更大呢？艾振强表示，旧改有自己的一套标准和体系，此外旧改需要良好的政商关系，顺畅的融资渠道。这不光是巨头资金量大就能完胜的地方。所以，虽然近两年很多地产巨头也在布局旧改，但是本土的中小房企还是有很大的机会。更何况佳兆业本身的体量并不小。
不过挑战也并不是没有。艾振强说，未来遇到的挑战可能在于，现在旧改没以前那么简单，此前最简单的就是做住宅，后来要做综合体，未来可能还有别的产业配套。
佳兆业是否能实现弯道超车还未可知，但其失去的关键性两年是不争的事实。要知道，2013年，佳兆业取代万科成为当年深圳新房住宅成交量、成交金额双冠军。2014年，公司在全国地产企业百强榜中排名第17。
但是2014年底，公司的深圳房源被限制交易，当时核数师需要就若干事宜取得额外核数证明，方可完成编制2014年度业绩，导致公司2014年度业绩未能准时发布，按港交所规定只能选择停牌，直到2017年3月27日才恢复买卖。
佳兆业就这样错失了中国房地产史上诞生3000亿元巨霸的黄金时期。2015年至2016年，中国恒大、碧桂园销售额从千亿一跃至三千亿，自此占据行业前三位置，而曾与万科比肩的佳兆业，在排行榜上却越来越靠后。
佳兆业高层给2019年定的目标是同销售额为875亿元，较2018年有超过25%的增长。此外，净负债率拟降至200%以下。佳兆业未来可期？（北京时间财经 陈世爱）
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