2019年，對佳兆業董事局主席郭英成來說，是關鍵的一年。
這一年，是佳兆業上市十週年；這一年，佳兆業也迎來了十年來最好的時代機遇。
2019年2月，粵港澳大灣區利好落地，8月，又迎來社會主義先行示範區這一特大利好。
時勢造英雄，2019年，紮根華南的佳兆業取得有史以來最好的成績。
3月31日，佳兆業發佈的年度財報顯示，2019年總營收480.22億人民幣，增收24.1%；毛利潤138.3億元，同比增加24.3%；歸母淨利潤45.94億元，同比增加67.1%。
營收、利潤快速增長；毛利率屬於同規模房企中高水平；
淨利潤更是大增6成；資產負債表持續優化。
在跌宕起伏的2019年，佳兆業這樣的高增長實屬不易，好過很多大公司。
在這份超出預期的成績單中，諸多驚喜指標，使佳兆業成為地產圈2019的年度黑馬。可以說，既是時代造就的機遇，也是佳兆業自身超強內核的自我成就。
一方面，佳兆業坐擁中國最有發展潛力地區，根植於深圳先行示範區，70%以上貨值位於大灣區，土儲優質；另一方面，“舊改之王”有豐富的舊改經驗。這兩大底牌，是佳兆業的底氣，也為佳兆業的未來賦予極大想象空間。
豐富優質的土地儲備，開啟佳兆業新一輪增長週期；況且，佳兆業大灣區的舊改貨值就已經超過2.5萬億了。這是真正的王中王！
而隨著房地產增量市場天花板隱現，存量市場成為下一輪兵家必爭之地，而這恰巧正是佳兆業擅長的。
“佳兆業成立於深圳，貢獻於深圳，也同時在回報深圳。所以接下來我們還是會繼續加大對深圳的投資、對大灣區的投資。”郭英成指出。
3月17日，佳兆業拿下了“2020中國房地產城市更新優秀企業”第一名大獎。“我們會繼續保持這個勢頭。”郭英成表態道。
對佳兆業來說，新一輪創世紀曆史已經翻開嶄新一頁。風已起，佳兆業開始疾馳。
01
千億之名
2019年，佳兆業銷售額持續高速增長，離千億一步之遙。
數據顯示，2019年佳兆業實現合約銷售額為881.2億元，同比增長25.8%；年度銷售總建築面積為464.21萬平方米，同比增長21%。
而在此之前，按照中指研究院公佈的數據，佳兆業2019年全口徑銷售額已然突破千億。
相比銷售額，佳兆業的銷售結構佔比更值得一看。
其中大灣區的銷售佔比大約是61%，接近540億；舊改的銷售佔比是38%，接近340億。
很明顯，大灣區+舊改，是佳兆業銷售規模持續增長的馬達。
此外，佳兆業的銷售均價接近19000/平，在業內是比較好的水平。銷售均價高是產品力的證明，也意味著佳兆業的單盤利潤還是比較可觀的。
這帶來佳兆業2019年營收利潤雙增長，尤其是強勁的淨利潤。
佳兆業集團總裁兼執行董事麥帆在業績會上公佈，2020年的權益銷售目標是1000億。
過去幾年，佳兆業已連續多年實現銷售額高速增長，側面體現出企業綜合實力和運營能力的不斷提升。加上2020年佳兆業1800億元（55%來自大灣區）的整體可售貨值支撐，只要去化率不足六成，即可完成千億目標。
銷售額攀上新高，淨利潤增長突出，然而在佳兆業這份報表中，亮眼的指標不止這些。
02
淨負債率四連降
2019年佳兆業對回款也特別重視，80%的回款率，保持在行業平均水平。
回款保證了現金流的安全性。截止2019年12月31日，佳兆業賬面現金及銀行存款餘額369.78億元，較一年前增加61.3%，流動性明顯改善。
債務方面，一年內短期債務318.92億元，現金短債比（現金及銀行存款/短期借款）為1.1倍，貨幣資金可覆蓋短期債務。
最重要的是，佳兆業實現了淨負債率實現四連降。
2019年全年淨負債率同比下降92個百分點至144%。
2016-2018年，佳兆業的淨負債率分別為308%、300%和236%。2019年的這個數據非常驚喜了。相當於整個資產結構的調整已經得到了一個比較好的階段性成果。這個對佳兆業後續的融資、安全邊際都有了較大的提高。
佳兆業本身的票面利率介乎5.4%-7.5%，這個在民企裡面也屬於正常水平。現金流穩健，淨負債下來以後，相信整個融資成本還會有一個比較明顯的改善。
2019年，佳兆業獲批ABS額度逾110億元，成功發行26億元ABS產品。另外還於去年10月發行4億美元優先票據，是中國房企自2015年以來首次在144A條列下成功發行優先票據。
鑑於較好的主業收入與財務結構，佳兆業獲得了國際三大評級機構穆迪B1/標普B/惠譽B評級，眾多主流券商均予以“買入”評級。
對於下一階段的降負債目標管理層透露，淨負債率的目標是120%或以下。
目前來看，管理層的這個目標還是有很大希望達成。
對佳兆業來說，能在2019年實現盈利與財務結構雙優化，實現在上市房企中脫穎而出，關鍵就是方向選對了，重心落子落在了正確的地方。
03
秘密武器——土儲
土儲是第一個秘密武器。
土儲方面，佳兆業有2680萬平米的土地儲備，土地貨值近人民幣5300億元。公司近80%土儲面積分布在一線及重點二線城市。
其中大灣區土地儲備約1360萬平方米，佔整體51%。
大灣區城市中，深圳及廣州作為佳兆業多年來深耕的重點城市，佔據大灣區市場的35%。
若以貨值論，佳兆業目前土儲貨值約5300萬，其中近7成位於粵港澳大灣區，深圳佔整體土儲的三分之一。
土地儲備是衡量企業發展的重要指標，尤其是大灣區的土地儲備，決定了企業未來一段時間的發展勢頭。
而深圳國家政策成為先行示範區發展，到2025年建成現代化國際化創型城市；到2035年，成為我國建設社會主義現代化強國的城市範例。其中的紅利更是巨大。
根植於先行示範區，深耕大灣區，雙重紅利疊加，佳兆業真的是那個幸運兒！
大灣區，尤其是深圳土地儲備，為佳兆業今後利潤釋放和發展打下了基礎。
如果說先行示範區和深耕大灣區是時代的最新機遇，那佳兆業一直深耕的舊改也正迎來蓬勃的全新生命力。
04
舊改之“王中王”
佳兆業被稱為“舊改之王”，是國內最早佈局城市更新業務的房企之一。
讓老舊的城市和沒落的新區獲得重生，佳兆業在城市更新與產業轉型方面的積累多年，先發優勢頗為明顯。
如今，隨著地價高企，房價漲幅受限。傳統的拿地開發模式盈利性受到明顯的影響，而通過舊改來獲取相對低價土地成為房企重要的競爭優勢。
隨著存量時代的到來，佳兆業的舊改潛力和優勢也將被無限放大。
至2019年底，公司有近670平方米舊改納入土儲，佔總土儲的約25%；未納入土儲舊改項目佔地面積約4000萬平，預計貨值2.5萬億！
2019年9月份，廣東省舊改政策的落地。舊改政策紅利，更是加速了佳兆業的發展。
更重要的是，公司的舊改貨值99%位於粵港澳大灣區內。其中深圳佔27%，廣州佔36%，中山佔22%。
大灣區的升級裡面有多少舊改的機會，顯而易見。這些大灣區的舊改數據，指向佳兆業在深度參與到大灣區的戰略建設當中，而大灣區則代表了深化改革、尋找經濟增長新動能的方向。
大灣區的“舊改之王”，這才是真正的大魔王。這也將成為公司盈利穩定增長的“壓艙石”。佳兆業，值得期待！
05
巨大想象空間
主營業務不斷增強的同時，佳兆業也在佈局新興業態。
依託主營業務優勢，緊抓消費的升級和經濟結構轉型佳兆業佈局與主營業務相互協同的文體、科創、教育、醫院等多元業務。
新興業態一方面可以實現集團增量，開拓新的空間；另一方面可以與主營業務形成相互協作，完善城市服務設施，實現城市更新，多方獲益的格局。
在城市廣場的項目中，佳兆業運用其自身具備的多元化產業佈局，以“工改工”為主，把舊工業區更新為集辦公、酒店、商業和居住等於一體的複合型多功能區。
2019年集團成功轉化上海迄今最大的城中村舊改項目，並首次拓展香港舊樓改造市場，城市更新步伐加快向全國輸出。
受益大灣區和舊改項目，土地儲備充足、過去的債務短板也正在被補齊、高價高增速、佳兆業2020年依然可期。
房地產走到了十字路口，走老路將會被淘汰。佳兆業這樣的與時代同頻、自帶穿越週期健康體魄的企業，未來才有巨大的想象空間。
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