礪石導言：在宏觀經濟與房地產產業並不景氣的2019年，佳兆業卻實現合約銷售額、營業收入與淨利潤多項核心指標的逆勢增長，同時還實現了負債率的大幅降低。在此背後，是佳兆業在“城市更新”領域建立起的寬廣護城河。
張誠 | 作者
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又是一年中的地產企業財報季。
近日，全國各大房企上市企業密集發佈了2019年的全年財務報告，除了恆大、萬科等幾家房企巨頭的財務表現引起外界較大關注，另外，總部位於深圳的知名房地產企業佳兆業，由於本次財報中的很多亮點，也備受行業矚目。
首先，在最能衡量房企當年業務成果的合約銷售額方面，佳兆業2019年全年實現合約銷售額881.2億元，同比增長25.8%，年度銷售總建築面積為464.21萬平方米，同比增長21%。同時，合約銷售平均售價同比去年增長4.0%至每平方米人民幣18983元，位居房地產行業前列。
根據克而瑞發佈的中國房企排行榜來看，按全口徑銷售額，佳兆業更是首破千億人民幣，排名第29位，同比上升5個名次，從權益口徑看，排名第27位，同比去年上升10個名次。
另外，筆者查閱了佳兆業之前兩年的財報報告，其2017年全年合約銷售金額只有447.1億元，2018年提升到700.6億元，2019年又進一步提升到881.2億元，在兩年的時間內銷售便接近翻番，這足見佳兆業的強勁增長。
其次，在營收與利潤方面，佳兆業也表現亮眼。其中，2019年實現營業收入480.22億元，同比增長24.1%；公司擁有人應占年度溢利45.94億元，更是同比增長67.1%。
在營收與利潤增長的同時，佳兆業2019年的淨負債率卻較2018年度大幅下降了92個百分點，為144%，超額完成去年業績發佈會上，佳兆業董事局主席郭英成公開表示2019年將淨負債率降到200%以下的目標。在此之前的2016-2018年，佳兆業的淨負債率分別為308%、300%和236%，便開始呈逐年下降趨勢，這可以看出佳兆業在保障負債與規模的平衡上，已經進入良性循環階段。
在公佈2019年業績成果的同時，佳兆業還對外公佈了2020年的業績目標，“2020年的業績目標總體上沒有大的變化，與去年持平或略有增長，仍為既定的1000億銷售額目標”，佳兆業首席執行官麥帆表示，其對於這個目標的完成充滿信心，“2020年佳兆業整體可售貨值約1800億元，銷售一半以上，即可完成年度目標”。
麥帆稱，從推盤時間來看，主要集中在三四季度。按區域分佈，大灣區佔55%，長三角佔22%。“目前整體項目復工已經達到92%，基本上除了湖北片區有一兩個點還沒有復工以外，其他都回歸到運營的正規上來，疫情對銷售影響有限。”
在保持1000億銷售額目標的同時，佳兆業在2020年還將進一步降低負債率，佳兆業董事局主席郭英成在財報解讀會上表示，“下一階段佳兆業的降負債想往行業方面看齊，努力目標為120%或以下，嚴格控制負債一直是佳兆業努力的方向”。
另外，佳兆業還將融資成本的下降定為2020年的重要目標之一，佳兆業去年的融資成本大概在7%的水平，5年期已經做到了6%甚至5%的水平，在2020年有望進一步降低。
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在宏觀經濟與房地產產業並不景氣的2019年，中國很多房地產企業都出現銷售下滑，資金困難，但佳兆業卻逆勢增長，實現了頗為靚麗的業績；而在因肺炎疫情衝擊，更加雪上加霜的2020年，很多房地產企業都岌岌可危，紛紛調低營收目標，佳兆業卻依然對完成千億目標充滿信心，在此背後，佳兆業到底有著什麼樣的底氣？
筆者在對佳兆業的具體業務進行分析後認為，其在粵港澳大灣區深耕佈局獲得的龐大舊改儲備，是其對未來業績充滿信心的最大底氣。
在當前，雖然中國房地產行業整體較為低迷，但在不同地區之間有較大差別，其中，一、二線城市的景氣程度遠大於三、四線等低線城市，城市核心地段的需求遠大於城市偏遠位置。而佳兆業深耕的粵港澳大灣區，是全中國的經濟最高地，其在人才吸引與企業吸引力上具有全國其他任何地區無法比擬的優勢，而佳兆業所擅長的舊改項目多位於這些城市的核心城區，具有較大的稀缺價值與用戶需求，因此受整體行業影響較小。
以2019年為例，僅粵港澳大灣區就貢獻了佳兆業整體銷售金額的61%，得益於佳兆業在舊改方面的競爭優勢，舊改項目銷售佔整體銷售的38%，例如深圳佳兆業鹽田城市廣場、深圳平湖佳兆業廣場、深圳佳兆業未來城、深圳佳兆業東門新世界及深圳佳兆業坂田城市廣場等舊改項目，在入賬成本與貨值之間的巨大空間，讓佳兆業在2019年實現了極為可觀的盈利增長。
在土儲方面，佳兆業當前擁有近2700萬平方米土地儲備，其中80%位於一線及重點二線城市，土地貨值近人民幣5300億元，其中大灣區佔整體近66%，深圳佔整體約33%。預計2020年，佳兆業將有6箇舊改項目計劃供地，貨值約460億元；未來1-2年，計劃有6箇舊改項目計劃供地，貨值約600億元；未來3-5年計劃有19個深圳及廣州、東莞項目供地，貨值約4700億元，這些優質貨值為公司後續穩定增長提供強力支撐。其中，佳兆業在2020年1800億的可售資源中，大灣區佔55%，長三角佔22%，絕佳的區位優勢，大大增加了完成全年1000億元銷售目標的概率。
得益於在舊改等城市更新項目的豐富經驗，佳兆業已經在該領域形成了領先的核心能力，其於2019年9月，榮獲由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院頒佈的「2019中國房地產城市更新領先品牌TOP1」。這種核心能力還幫助佳兆業走出粵港澳大灣區，開始對外複製輸出到其他一線城市，其中2019年，佳兆業就成功獲取了上海迄今最大的城中村舊改項目，於2020年初，又成功於香港屯門青山灣獲得一塊舊改用地。
香港屯門青山灣地塊是今年香港特區政府首推的用地，佔地面積約14.6萬平方尺，最高可建樓面面積約58.3萬平方尺。項目位置毗鄰香港黃金海岸及哈羅國際學校，駕車至深圳灣僅需20分鐘，駕車至中環僅需30分鐘，具有良好發展前景。佳兆業首次獲得香港項目，進一步鞏固了其在粵港澳大灣區的優勢。
除去在一線城市的舊改項目，佳兆業還以招拍掛、收併購的方式進入全國其他都市圈的核心城市，彌補舊改項目週期較長的短板。其中2019年佳兆業就新進入清遠、洛陽、合肥等強競爭力城市，新增土儲權益建築面積412萬平方米，平均土地成本約每平方米6609元。例如去年12月27日，佳兆業攜手安徽徽創地產集團有限公司成功競得合肥肥西核心區地塊，首次進駐合肥，該地塊出讓面積約11萬平方米、容積率約1.8、計容建築面積約20萬平方米。這些核心城市的進入，大大擴展了佳兆業的戰略版圖。
另外，佳兆業還積極推進與房地產主業相關的多元化業務發展。其中，佳兆業文體集團去年拓展文體場館7個，目前在全國11個城市新資產運營17個文體場館，繼續保持最大文體場館的運營地位。科創集團正式發佈孝感佳兆業空港科技城，打造大武漢產城標杆。教育集團，與美國勞倫斯伍德米爾學校達成合作，首所共建學校將落地深圳。這些多元化業務，將與地產主業務形成更加有效的協同效應，助力房地產主業在全國範圍的開疆擴土。
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評價一個企業的長期價值，有兩個關鍵因素。一個是看企業的現有主業，是否有牢固的護城河，另外一個看其在現有主業之外，是否有新的增長曲線。
對於佳兆業來說，粵港澳大灣區的城市更新項目就是其業務的基本盤，在業務基本盤領域，佳兆業擁有極為牢固的護城河。而其將在城市更新領域的核心能力又延伸到全國更廣範圍的一線城市，並圍繞這些核心城市採取更多元的土地獲取手段，形成了支撐其未來發展的第二條增長曲線。
在當下一線城市“城市更新”需求越來越迫切，可建設用地也越來越少的背景下，佳兆業“舊改之王”的核心能力，讓其無論在粵港澳大灣區的業務基本盤，還是在全國其他核心城市的佈局，都較其他企業擁有更好的發展機遇，這為其在行業寒冬期的逆勢增長，提供了堅實基礎。
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