本報記者 翁榕濤 童海華 廣州報道
在2018年完成147億元重組方案後，中糧地產（集團）有限公司（000031.SZ，以下簡稱“中糧地產”）正加速擴張，甚至“改名換姓”，原有的故事軌跡也在逐漸改寫。
2019年3月27日，中糧集團旗下唯一地產業務平臺中糧地產證券簡稱更名為大悅城，並在深交所敲鐘開市。此前，中糧地產發佈公告稱，公司召開臨時股東大會，投票表決並審議通過關於變更公司名稱及證券簡稱的提案，中糧地產更名為大悅城控股集團股份有限公司（以下簡稱“大悅城”），並將成為中糧集團旗下唯一的地產平臺。公司證券簡稱由“中糧地產”變更為“大悅城”，證券代碼為“000031”不變。
中糧地產變更名稱背後，其高層也迎來較大動盪。據不完全統計，2018年至今，中糧地產已有8位副總及董事級別的高管先後離職，而上述人士的離職時間大都集中於“中糧地產重組大悅城地產”的關鍵節點。
在中糧地產改名的前兩天，大悅城地產（00207.HK）披露了2018年全年業績。大悅城地產淨利潤約為31.13億元，同比增長20.9%；核心淨利潤為15.66億元，同比增長86.8%。而另一方面，中糧地產2018年第三季度淨利潤為2.84億元，同比下滑23.36%。
《中國經營報》記者就高管離職、公司改名與業務變動是否有關等問題致函採訪中糧地產董秘處人士，截至發稿未獲回覆。
重組後整合擴張
中糧地產更名為大悅城地產後，也意味著同屬於中糧集團的兩大地產平臺通過此次重組解決業務整合和品牌認知的問題。
中糧地產在更名公告中指出，大悅城地產已成為了中糧地產的核心資產且大悅城品牌具有較高的品牌價值和市場知名度。本次重大資產重組為中糧地產主營業務注入新的商業地產元素，整合完成後，中糧地產成為中糧集團旗下融合住宅地產與商業地產一體化的全業態房地產公司。
同策研究院院長助理張宏偉向記者分析：“改名之後中糧地產的主營業務仍是地產開發，相對於‘中糧’這個名字，大悅城更有品牌辨識度，特別是在佈局了大悅城的城市裡有一定知名度，而在整合後能消除同業競爭，在內部資源分配或者城市佈局上能更好地進行協調。”
作為央企的中糧地產，近年來在規模發展上逐漸“掉隊”，始終停留在百億元陣營。在市場競爭激烈的環境下，中糧地產進行重組的原因之一，則是將同屬於中糧集團旗下的兩大地產平臺合併，實現千億規模。
2014年至2017年，中糧地產分別實現銷售金額108.50億元、151.41億元、199.62億元及261.58億元。據克而瑞研究中心數據披露，同為央企的保利地產在2018年實現銷售金額4048億元，同比增長30.91%；華潤置地實現銷售金額2106.75億元，同比增長38.46%，
據此前中糧地產董秘處人士回覆本報記者，截至2018年12月底，中糧地產通過公開市場招拍掛方式，分別在北京、杭州、南京、武漢等地獲得8宗地塊，總用地面積約56萬平方米。儘管擴張力度有所加強，但據克而瑞研究中心數據顯示，2018年百強房企平均拿地面積為483萬平方米，相對而言中糧地產的拿地力度仍較小。
與住宅業務相比，大悅城的商業地產業務擴張速度較為明顯，2018年實現西安大悅城、杭州大悅城、上海長風大悅城和昆明大悅城四個項目的開業。截至去年底，其已開業運營的項目增至12個，運營面積超過200萬平方米。
從財報可以看出，大悅城地產2018年淨利潤為31.13億元，同比增長20.9%；中糧地產2018年第三季度淨利潤為2.84億元，同比下滑23.36%。中國財政科學研究院應用經濟學博士後盤和林認為：“在高層及住建部門一再強調‘房住不炒’等定位不變的大背景下，我國住宅地產政策寬鬆的空間並不大，尤其是在一二線城市短時間難以看到政策鬆綁的預期，以住宅地產為主的中糧地產轉型勢在必行，其重組大悅城目的就在於向商業地產轉型。”
盈利承諾背後 收入降三成
據大悅城地產2018年財報數據，期內總資產988.6億元，營業收入總額約81.28億元，同比減少30.3%。對於營業收入的下降，大悅城地產方面表示，主要因銷售物業交付面積減少及交付產品結構變化平均單價降低，致使物業銷售收入下降。
此前，為了重組方案成功過會，中糧地產在報告書中增加了《盈利預測》補償協議，協議提及大悅城在2018年到2020年期間淨利潤，明毅公司承諾累計可以達到18.91億元。若沒有達成，明毅公司會做出補償不足部分的安排。如果本次交易在2019年實施完畢，則承諾期間調整為2019年至2021年，承諾累計淨利潤為18.94億元。若未達成承諾，明毅公司將做出補償。
關於業績對賭方面，在2018年全年業績發佈會上，大悅城地產執行董事曹榮根表示，公司對三年的業績承諾是有壓力的，但是對團隊有信心，無論如何都會實現承諾。
可以看出，大悅城的主要收入來自於投資物業和物業開發。根據年報顯示，大悅城主營業務為投資物業、物業開發、酒店開發、管理輸出與其他服務四大板塊，期內集團投資物業租金及相關物業管理服務收入為36.32億元，佔收入總額約為44.7%；物業開發收入及土地開發收入錄得35.75億元，佔收入總額約為44.0%。
值得注意的是，報告期內，大悅城待售物業銷售收入同比下降50%，降至35.68億元。酒店經營業務收入7.32億元，同比下降23%，配套服務等收入分類增速也同步下降。此外，大悅城的毛利收入為44.99億元，相比2017年下滑了14.25%。
盤和林指出，商業地產本身受到勞動力成本上升等因素影響，尤其是互聯網對購物消費的衝擊，使得商業地產對投資者的吸引力下降。大悅城去年營業收入下降對盈利承諾存在較大影響，未來兩年影響盈利能力的變數或許更大。
增速放緩的情況下，大悅城地產融資成本卻出現大幅激增，此外員工數量大幅減少近20%，但人工成本卻並無顯著變化。人工方面，2018年末員工總數為4509人，而2017年末為5539人，減員近20%。但年報並未披露減員原因，是因縮減人工成本開支，或是因為年內出售北京長安街W酒店所致。
截至2018年末，大悅城地產銀行計息及其他借貸項目合計約275.93億元，同比增長27.3%，其中人民幣借款佔比為60%。淨負債權益比率較2017年同期增長28.2%個百分點，至27.3%。
人事變局下高管“洗牌”
據不完全統計，2018年至今，中糧地產已有8位副總及董事級別的高管先後離職。而上述人士的離職時間大都集中於“中糧地產重組大悅城地產”的關鍵節點。
大悅城地產董事長周政在2018年業績會上表示，整合完成後，未來集團的發展戰略是雙輪驅動，A股上市公司的重點是開發型、住宅型產品，港股上市的大悅城地產重點是商業。
2019年1月份，中糧地產連發兩份人事變動公告，稱公司前董事蔣超由於已到退休年齡，申請辭去公司董事職務；公司原副總經理朱海彬、張雪松因工作變動原因申請離職。2017年年報顯示，朱海彬與張雪松的年薪分別為102萬元和105萬元，其中朱海彬已在中糧待了30年，擔任副總時間近20年，包括其間還擔任過4年總經理，張雪松任副總也超過16年，二者堪稱中糧老將。
而據本報記者梳理發現，近一年來高管離職人數高達8人。中糧地產公告顯示，2018年3月6日，賈鵬、侯文榮因工作調動原因，分別申請辭去公司董事、監事會副主席及監事職務；3月2日，中糧地產宣佈公司獨立董事顧雲昌、孟焰一併辭去公司董事會專門委員會相關職務；1月17日，中糧地產副總經理陸革也以“工作變動”之由遞交辭職報告，申請辭去公司副總經理職務。
針對中糧地產近一年來頻繁發生的高層人事變動，張宏偉認為，中糧地產原本是兩家公司，現在合併成一家公司，公司工作崗位沒那麼多，出現一些人事調整也比較正常。
盤和林指出，中糧地產重組大悅城地產，表面上是資產的重組，但資產重組背後往往是業務中心的轉型，這必然涉及到人事的“洗牌”。若中糧地產轉型的重心是商業地產，那麼原有模塊的高管將為新業務人員讓路。
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