經常關注樓市新聞的，最近可能看到很多渠道都在說一個事情，那就是法拍房的數量突然多了起來。
2018年9～12月份，國內四大一線城市北京、上海、廣州、深圳拍賣標的數呈倍數級增長，僅這4個月的數量就佔據全年的半壁江山。
有數據顯示，深圳法拍房數量激增了60%，基本都在市場價的7-8折成交。據說有一套龍崗區的房子，55折成交。
法拍房真這麼便宜？能不能買？
01
要想整明白這件事，得先熟悉下法拍房的概念。
法拍房，全稱法院拍賣房產，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。
什麼樣的房子會被法院拍賣？陷入債權債務糾紛的。
1）商業貸款逾期
沒錢還房貸，銀行不會跟你客氣，它會向法院提出民事訴訟，通過拍賣房產變現來償還貸款。
在房價上漲階段，通常不會走到這一步，因為總能找到接盤俠出手。
但在房價橫盤或下跌階段，很多炒房客就會因為槓桿太高爆倉，被銀行收回的也就越來越多。
2）民間借貸抵賬
民間的借款，用房產作抵押是很正常的事情。
如果到期不能還款，根據《擔保法》規定，出借人不能直接取得抵押房產，只能向法院申請，並出示抵押或借款協議，要求法院拍賣抵押的房產來還款。
3）司法沒收財產
比如司法案件判決沒收犯罪嫌疑人全部個人財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫。
02
相比一般的二手房或商品房，法拍房最大的特點，就是便宜。
根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》：
法拍房拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。
換句話，第一次拍賣價8折，如果流拍，第二次拍賣價6折。
畢竟，銀行或者債權人要的是錢，而不是房子，法院也不願意花費太多的時間在這上邊，跳樓大甩賣，價高者得！
除了比市場價便宜，法拍房還有一大特點就是不限購。
現在遍佈全國的限購政策，讓很多人沒法上車，而法拍房是為數不多，可以避開“限購”政策的合法手段之一。
從這個角度來講，盯著法拍房的人也很多，真正的筍盤也不是那麼好搶。
03
俗話說的好，富貴險中求，用這句話來形容法拍房十分合適。
因為法拍房固然便宜，但也暗含不少風險。
其中最大的風險來自3方面：
1）產權糾紛
很多“法拍房”的業主（被執行人），往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房子被拍賣的地步。
除了欠銀行的錢，他可能還有民間借貸和高利貸，而這種個人與個人的債務關係，是最難說清楚的。
你所有手續辦好搬進去後，就不斷冒出來債權人，說房子早抵押給他了，三天兩頭來鬧事，在門上潑油漆，寫大字；雖然在法律上，房屋的所有權歸你了，但是面對這種騷擾，這種提心吊膽的居住體驗，恐怕也不是我們普通人願意接受的。
2）房子有租賃合同
法院只管賣房，不管後續服務，很多人買了法拍房發現，裡面有租約，一租就是好幾年，也就是說，房子雖然歸你了，但是根據買賣不破租賃的原則，你不能趕走租戶，等於好幾年收不了房。
部分老賴，為了自身的利益，惡意簽署一份長期的租賃合同，以此來達到強行佔有房屋使用權的意圖。
而我們買房的最終結果，發現只是買了個房產證而已！
3）戶口問題
原房主如果不配合，那就麻煩了，他就是拖著不把自己的戶口遷出，這就將導致你買了房也沒辦法落戶，孩子也沒法通過這個房子上學，而對於這個事，法院也是不管的。
因為目前沒有任何法律規定可以強制遷出戶口，即便你過戶了不動產證。如果是帶有學區屬性的住宅，肯定會影響自己的權益。
04
針對這幾點，我給大家列出了法拍房的拍賣流程和其中一些具體的注意事項：
1）首先，自己要對法拍房的價格，價值有一個足夠的瞭解。
法院一般都會給出評估價，差不太多，但你也要自己實地考察作出判斷，這樣才能找到真正的價值窪地。
2）有目標後，就要了解產權問題，住戶問題，做好盡職調查。
這個很關鍵，調查做得好，日後能省去很多麻煩。
個人和銀行債務關係這種拍賣比較乾淨，個人和個人糾紛這種就很麻煩。
對於產權住戶問題說不清的拍賣房，原則上不要碰。
需要的話，可以花點錢找個靠譜的房產律師做顧問。
3）備好足夠的錢
拍賣有一個要求就是必須在短期內全款支付，這一點務必注意。
有些銀行是支持司法拍賣房貸的，但需要在競拍之前去銀行申報資格。
總結：
對於司法拍賣，不少人感覺水很深，聽說過各種可怕的情況。
在我看來，風險是有的，而且也是大於普通的二手房交易的，但你只要準備充分，還是可以規避，或者降低的。
有個專門做法拍房的朋友做過統計，他給我說過一個數字：市場上80%的房子還是比較“乾淨的”，但前提是你一定要做好盡職調查。
交易的時候也不用擔心政府部門的不配合，低效率什麼的，事實上無論是法院，還是房管局相應工作人員，都是非常熱情的，因為把房賣出去對他們也有好處。
相信未來法拍房市場一定是一個重要的房屋交易市場，也終將影響整個市場價格，在這裡面也可以淘到很不錯的寶貝。
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