或許很多人會說本文有馬後炮嫌疑，但投資的精進和思維的晉階離不開過程的覆盤，並從中捕獲經驗和教訓。
故事案例
本文的主人公，我們暫且稱他老王吧，居住生活於某二線城市，時運極好的在2009年抄底了一套百多平的房子，得以在這個城市定居安家。目前，夫妻二人在一家保險公司做業務銷售。
他們不屬於保險公司的員工，簽訂的是經紀代理合同——二者是合作關係，不是僱傭關係，保險公司也就沒義務為他們繳納養老統籌，同時也避免了辭退員工的勞動補償風險。老王夫婦帶有一個小團隊，家庭收入主要來自於保險銷售的業務提成，銷售越多、提成越多、以展業費/獎金等形式體現的補助/工資就越多。
老王做保險已有五年時間，妻子加入團隊才一年多，因靠業務提成，所以收入忽高忽低、很不穩定，但平均月收入也在3萬上下。在這樣一個二線城市，雖談不上收入高，但起碼也算中等偏上水平，日子過得想必滋潤愜意。
NO!NO!NO!
收入尚可只是表面，關鍵得看這些收入都花到哪了。老王家收入的一小半都買保險了，夫妻雙方的保險、小孩的保險、公公婆婆的保險、岳父岳母的保險，重疾險、意外險、住院補貼險、理財類保險……琳琅滿目一大堆，年支出竟達十餘萬，所以一年到頭老王也存不下什麼錢。
這也沒辦法，剛入行沒有客戶，那就只能從自己、家人、親友身上入手，請求業務支持了。為了轉正買一單、要衝業績買一單、職位晉升買一單……買著買著，家庭保費支出就越來越多。這也成了行業做好銷售的秘密——要能不斷的拉人入職，也就是常說的增員，最起碼被增員的人自己/家人/親友總能買幾份吧？
幾年前老王就開始搭建自己的團隊，但增員效果總是不甚理想。思來想去，老王找到了根源——缺乏賺錢效應。為什麼大家都喜歡買房？因為買房賺錢啊，尤其是經過2016年這波樓市大漲，買房的賺錢效應更廣為人知，連老王的房子至今都漲了3倍。
老王要創造一個賺錢效應。
嗯……當然不是買房賺錢、而是工作賺錢了。可怎麼體現工作賺錢呢？名下有房、又新買房了啊。道理很簡單：如果工作不賺錢，怎麼會有房呢？如果工作不賺錢，又怎麼會有錢買新房呢？
思路有了，接下來就是執行。
夫妻倆先離婚，老婆就具有了首套首貸資格，在住的房子按揭尾款還清先變成全款房，再銀行抵押貸款，還掉近四十萬的贖樓款後還剩下七八十萬可用來做新房的首付。一套房變兩套房，外人看起來可不就是賣保險賺錢又買房了麼？！
前兩天見面閒聊，老王一臉愁容，直呼自己點背，賺錢效應產生的增員好處還沒享受到，可還貸壓力的痛苦卻已有了切膚之苦——新房子買在了山崗、至今跌幅近兩千，且房貸利率上浮30%，相當於買在了雙高點，每月兩萬的還款壓力山大。
老王有他自己的打算，可世界另有其運行規律。
這是一個不甚成功的投資案例，但卻能給我們很多啟示和教訓。
啟示教訓
下面我們就根據老王的家庭實際情況，覆盤下整個買房投資的過程，並找出其中的失誤和考慮欠妥之處。
槓桿誤解
槓桿是把雙刃劍。
說它是天使，因為它能撬動大量資產、放大收益倍數；說它是魔鬼，因為它會加速本金的損失、甚至加速破產。關鍵看你是在上漲的週期中使用槓桿，還是下跌的週期中使用槓桿，並且撬槓杆就是負債、而負債是有資金成本的。
老王時運不濟，買在房價的階段性高點，更巧的是其房貸利率也是階段性高點——利率上浮30%（現在大多數城市的首套房利率上浮已下降到20%以下，最低的只有5%），首先是踏錯了資產的週期。
2009年買那套房時，房貸利率打7折，可在結清尾款再辦理房產抵押貸時，利率卻上浮60%，利率由3.43%（4.9%基準利率打7折）上升至7.36%（4.9%基準利率乘以1.6倍），四十萬房貸尾款的那部分資金成本上漲114.5%，而新房近七十萬的首付資金成本也是7.36%。
高成本的資金壓得老王苦的一批，收入的很大一部分還了貸款和月供，不得不靠信用卡周旋接濟。
有人會說，誰能準確判斷出房價的高低點、並能精準的抄底和逃頂呢？是的，很難。所以負債撬資產槓桿，必須要學會現金流管理，因為現金流是一切的關鍵——有了現金流槓桿才不會斷裂、有了現金流才有時間/機會等待下一輪週期的到來。
老王的現金流籌劃如何呢？
現金流籌劃
也許是被自己設計的賺錢效應衝昏了頭腦，也許是自己房子十年3倍的漲幅給於了莫大的自信，老王認為這是一箭雙鵰的好事——工作上有幫助，能吸引更多的人加入團隊銷售保險（其實很大可能就是賣給成員自己及其親友）；資產上有增值，房價永遠漲、買房就是投資賺錢啊。也因此，全然忽視了現金流籌劃。
老王的槓桿繃得太緊，現金流徹底負值（支出大於收入），現在還能用信用卡循環賙濟，可若創造不出來新的現金流，很容易資金鍊斷裂、槓桿崩潰、資產崩塌受損。
正確的做法是老王應該買二手房而不應買新房，二手房是現房、能快速的拿到房本，既能出租獲取租金補充現金流、又能儘早的滿足“出房本三年方可出售”的限售要求，而買新房等能入住出租都需要三年、再滿足三年限售的條件又得增加兩年（新房兩年內交房，交房一年內拿到房本），合計這套投資房從入手到出手得有五年的週期，也就是得準備五年的現金流呵。
實在不得已的情況下，老王也只能賣掉目前自住的這套房子，當然就不用講時機把握、盈虧如何了。
其實現金流籌劃也並非那麼容易，得需要一定的條件，比如資產底倉。
底倉思維
這裡的底倉既包含資產、也包含職業、還包含能調動的親友借貸。
資產主要指房子、車子、基金/債券/股票/銀行理財等金融資產，因為有了這些資產，就更容易的獲得銀行融資貸款，如抵押貸、大額信用卡、信用貸等；職業主要指工作的性質，公務員/事業單位員工/央國企員工等這些穩定的優質職業，就會有更強的信用，更易獲得低價、大額的信用貸款；有一波有錢的、並且願意借錢給自己的親友本身也是一筆難得的資源，在關鍵時刻是能夠解燃眉之急的。老王的底倉資源就稍顯欠缺，除了有一套按揭房產，職業、親友/長輩資源都不佔優勢，這就極大限制了現金流的籌劃。新房的首付款可以通過現住的房產抵押貸融資出來，可維持貸款和月供的現金流卻成了問題。
老王的槓桿緊、倉位滿（相對它的資產來說），但能這樣做的前提是得有底倉啊。有了底倉就有了空閒和冗餘，就會有更大的迴旋餘地，就像城市規劃的留白增綠，得有個喘息騰挪的空間。
底倉多就能更方便、更有時間的去籌集大額、低息、使用時間長的現金流，顯然，老王的底倉還不夠，也缺乏相應的底倉思維。
職業對沖
在資產配置中有一個原則叫風險對沖，即所投資的資產之間儘量少相關、不相關、甚至負相關。
股票和債券就是少相關，雖都屬於資本市場，但價格漲跌的關聯度較小；你的工資收入跟所擁有的國外房產的租金收入幾乎就是不相關；賣雨傘的收入跟賣雪糕的收入就是負相關，下雨天雨傘好賣雪糕難賣、大晴天雪糕好賣雨傘難賣。一個家庭的收入也應儘量的少相關、甚至不相關，做到收入的多元化，其中一個重要的多元化就是夫妻二人的職業對沖或收入互補。如：一人工作穩定（類似公務員/事業單位員工等）、另一人工作變動頻繁（像生意人/自由職業者等）；一人收入固定（職能部門的辦公室人員等）、另一人收入浮動（銷售業務類工作）。這樣就能在保證家庭基本開支的情況下，又有可能去博擊高收益。
可老王夫妻二人都是保險銷售，既沒有職業上的風險對沖、也沒有收入上的優勢互補，一榮俱榮、一損俱損，很容易陷入家庭現金流籌劃上的困境，目前已經遇到這種問題了。
成功的投資大多相似，總是結合了天時/地利/人和的因素，而失敗的投資卻各有誤判不幸，吸取別人的經驗教訓、建立自己的投資評判體系，在財富升階的路上終歸沒有捷徑。
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