在介紹地產類不良資產處置的要求之前，首先介紹一下，房地產是如何變成不良資產的。
不良的產生模式決定了最終的處置模式。
第一類，涉及違規、違建、超建的房產。
這種房產在一線城市比較常見，在如今越來越規範的市場背景下，此類房產會面臨拿不到批文，進而拿不到銷售證的局面，由此造成開放商無法實現銷售、進而無法支付工程款和銀行貸款，變成不良。
在面臨此類不良房產時，其資產的估值核心就是判斷項目能否通過合法合規的程序獲得合法的政府批文和手續，在不良資產市場上有這樣一群專業人事，他們不僅熟悉城市規劃、房地產等相關領域的法律、法規，還知道如何與當地政府很好的溝通，協調上上下下十多個部門，他們能夠在法律、法規允許的範圍內找到一個很好的解決方案，我們稱之為諮詢公司。
第二類，是由於政府政策變更、政府領導換屆、城市規劃調整而導致的不良。
比如招商引資優惠政策被取消、城市片區控規調整等。這種不良項目十分考驗投資機構與政府溝通協調能力和應對政策變化的能力，不確定性搞，定價難，收益率更加難以把握，對於這樣的項目，除非有低成本的長線大資金，再加上與政府關係良好，否則難以撼動，處置模式以慢慢消化為主。
第三類，是由於複雜的債權、債務糾紛進而形成的不良房地產。
這種以民營企業投資的地產項目居多。比如有位民企老闆，之前拿地項目估值10個億，從銀行借了5個億，信託借了3個億，又以股權質押的形式從民間融資1個億，相當於10億的項目借了9億。後來由於項目沒設計好，資金無法回籠，現金流斷裂，所有債權人一擁而上，將其訴之法律，法院將整個項目查封，進而導致整個項目處於停滯狀態，債權債務人都凍在裡面出不來，進而形成利滾利的局面。這類不良房產項目很常見，而民間資產管理公司能操盤的也大多屬於這類不良。
以上是房地產如何變成不良資產的幾種類型，而對於這幾類不良資產處置的要求不外乎以下兩種：
1. 專業水平
民間資產管理公司的專業水平決定了處置不良資產項目的利潤空間，近幾年隨著經濟下行，萬億級的不良資產市場份額在逐步擴大，想分一杯羹的投資者也越來越多，其專業度也參差不齊，比如，專業的財務團隊，法律團隊，稅務團隊以及跟地方稅務局的良好關係，房地產的不良從收購到最終處置，需要上上下下協調的部門有十多個，是否有足夠的人力、財力來支撐，且都是環環相扣的，其中某一個環節的不暢通直接導致整個鏈條的不暢通，影響了處置速度，從而間接影響了整個不良資產項目的利潤空間。
2. 處置能力
處置能力弱或沒有處置能力的不良資產投資者不能叫做真正的不良資產投資者，如果背後沒有強大的資金和資源支撐，無法把不良資產項目最終處置掉，那麼所談的利潤空間，收益率都是空談。
所以，我們建議有不良資產投資意向的投資者，多跟一些專業的不良資產處置機構交流合作，才有可能實現投資者心中的理想回報。
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