爱你如初915

涉及宅基地买卖法律问题，对于在非本村成员之间的买卖，原则上基本是认定无效。

《最高人民法院关于印发的通知》（法办[2011]442号）第15条明确，

上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见，对于农村宅基地买卖的处理意见主要如下：

当然，上面是上海高院的处理意见，但实践中，对于宅基地的流转原则上还是局限与本村集体成员之间的流转，否则属于无效买卖情形。最高院《八民会议纪要》对于此问题也在场明确，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

但是，本村成员之间的宅基地买卖，也并未都均属于有效情形，仍然需要符合其他条件要求。所以对于宅基地的买卖，需要符合以下情形，方能有效：

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准;

2、转让人与受让人同为本村村民;

3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件;

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或属于“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住。

符合以上条件，房屋买卖才能万无一失。

叶律师

本村的房子能卖给外村人吗？需要办理哪些手续？

首先，很明确地回答，本村的房子不能卖给外村人，因为无法办理合法手续！

从目前农村的实际情况来看，农村的确存在很多空房无人居住的现象。这些空房子有的闲置了多年，多属原来老人所住，而孩子们又各自拥有自己的房屋，所以，老人过世后便闲了起来。还有一部分是人家到城里买了楼房，在城市定居。

出于以上原因，房屋的主人便准备将房子处理掉。如果是卖给外村人的话，在法律层面上来讲，这种买卖关系是不受法律保护的。因为就目前法律来讲，宅基地属村集体所有，而外村人非本集体内成员，无法拥有房屋下宅基地的使用权。而根据地随房走的原则，这房屋又脱离不了宅基地，所以这种买卖关系是无效的。即使双方签订了房屋买卖协议，此协议也不具备法律效力。

这种情况，房屋只能转卖给本村村民，而且该村民户下没有宅基地。因为如今农村实行一户一宅制度，如果该村民户下有宅基地，那么虽同属一个村集体成员，买下房屋后也办理不了合法手续。

而从卖房一方来看，如果是房主户口早已从村里迁走，那么通过合法渠道将村内原有房屋卖掉，倒也不牵扯什么问题。但如果该房主还是该村户口，属一户多宅也是可以将多余房屋出售的。

而另外这种情况则应引起注意。那就是该房主属于户口还在村内的村民，名下只有一处宅基地。这种情况下，如果出售房屋，那么以后将不允许再拥有该村集体宅基地的使用权。

所以，针对以上情况，应该先分清这房屋属于哪种情况，并在法律许可的情况下进行房屋买卖，确保双方的合法权益。而卖给外村人，都是不受法律保护的无效行为。如有不当之处，还请留言补充，大家一起讨论。

建行渐远

对于这个问题，关键是要看这个房子的性质是什么？一般说来农村的房子都是属于宅基地上的房屋，这种房屋是不同于普通商品房的，不能够随意进行买卖和流转。

我们国家法律有明确的规定，农村申请宅基地要本着一户一宅的政策。而且申请下来的房屋一般只能供自己居住使用，如果想进行出租或者转让，只能出售给具有购房资格的人。

这里具有购房资格的条件，第一是必须具有农村户口，第二必须是本村集体经济组织成员才可以。也就是说买方与卖方必须属于同一农村集体经济组织。

题目当中的所说的外村，很有可能不是属于同一集体经济组织，这种情况下，即使他也是属于农民户口，但依然是不具备购买资格的。

所以这样即便你把房屋出售出去，双方也存在一定的法律风险，因为本身这样的买卖就是无效的，如果有一方出现反悔或者争议，很有可能导致法律纠纷。

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任律师工作室

房屋买卖交易，从法律角度上是可行的。

农村的房子通过买卖，交易过户给外村人，这个事情得分开来说。

房子，是属个人所有的固定资产，房子的个人所有权者，依法享有支配权，目前，单就这一点，城乡并无分别。

房子所占用的土地所有权，在农村，为村集体所有。本村村民通过申请办理合法用地手续，取得的是建房土地的使用权，其土地所有权仍归村集体所有。虽然如此，但对于个人取得的土地使用权，随着房屋的所有权一起依法依规转让过户，从法律上来说，根据我个人了解，目前还是没有这方面限制的。比如，城镇房屋，个人取得房屋产权后，建房土地的所有权仍归国家，但其房产可依法买卖，交易过户。

只不过，农村房屋产权转让交易量稀少，市场化程度发育不够完善，并没有形市场，以前基本上都是以民间通行的契约型交易方式为主，此法较为普遍罢了。

吴越江东

从法律层面来讲，根据国家的《土地管理法》的相关规定，农村的宅基地是无偿分配给集体组织内部符合规定的成员，用于建造自己居住房屋的农村土地。农民对宅基地只有使用权，土地属于集体所有。

在我国的《物权法》和《最高人民法院在司法实践的指导》中，对于农村房子和宅基地的买卖有相应的规定，而且有很多限制的条件。首先城镇居民户口不能购买农村宅基地。其次，法人或其他组织不能购买农村宅基地。第三转让人未经集体组织批准，不能转让宅基地。第四，向集体组织成员以外的人转让宅基地，属于无效行为。第五，受让人已有住房，不符合宅基地的分配条件。

所以从上面对于农村宅基地转让的限制条件中第四条就可以看出，不能向村集体组织成员以外的人转让宅基地的使用权。换句话说，本村的宅基地只能卖给本村集体内部组织成员，且拥有农村户口，不能卖给外村人。这在我国的相关法律规定中有明确的条文，对照执行即可。

当然在实际上，在某些农村地区或某些个人有过私下的买卖农村房子的情况，不但卖给外村人，甚至还卖给城里人。但是这种私下的买卖行为没有任何的法律保障，是不受法律保护的，如果后续出现矛盾纠纷，将是一个很大的问题。

所以在正常的情况下，按照法律的相关规定，本村集体的房子是不能卖给外村人的，更不可能有什么合法的手续可以办理。以上就是我对这个问题的一点初浅认识，如果您有不同意见，欢迎在下面留言评论说说您的理解。

茶人老七

房产是典型的私有财产，买卖是自由的，买方并没有本村外村本地外地的限制。但房产下面的基地按现行的国家农村土地政策是不能买卖的。按现行的农村土地包括耕地和宅基地是农村集体所有的，你的房子给外村的人卖的时候不能包括房子下面的土地。给同集体内的人卖的时候房产有价格，下面的土地是转户的过程不能有价格交易。当然在本集体内房产交易土地转户中往往卖家是可以在事实上收些房产价值之上的少量增值费用的。需要向你提醒一点，近些年来国家上下对农村宅基地入市交易的呼声很高，现在关于农村宅基地入市交易处在论证探讨的阶段，最终能否真正落地实施现在不好说。如果未来放开农村宅基地入市交易，也就是农村房产带宅基地可以一体买卖，到时卖房子可以卖给任何人，因为带地基通卖，价格要比只卖房子高很多。

老百姓宁

民间买卖是有很多，但是这种买卖关系不受法律保护，将来很容易出问题。

依据现有法律规定，农村宅基地的房子可以继承，可以卖给本村村民，但不可以卖给非本村村民，这种情况只能是私下交易，但是宅基地和房屋都无法过户，所以买方的权利很可能得不到法律保护。

如果房子卖给外村人以后，买房的权利得不到法律保护，具体表现在以下几个方面：

1、房产无法过户。农村宅基地过户必须由村民委员会签字盖章，村民委员会的签字盖章办不到，过户手续自然无法进行。

2、房屋出卖后，房子不能过户，名义上的房屋主人仍是原房主，如果因为某种原因原房屋需要拆迁改造，相关补偿政策的受益人仍是原房主。

3、将来产权有争议闹上法庭，法院只能根据房产的登记房主进行确权，新房住无论提供什么证据证明，自己非法交易不受法律保护这个坎始终无法越过。

淮北日月升

国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明文规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。国家政策是禁止本集体土地卖给本集体经济组织以外的人的。

农村房屋买卖注意事项：

1、农村房屋只能在本村村民之间买卖。卖给外村村民的，买卖无效，不受法律保护；

2、要签订房屋买卖合同，详细约定房屋信息、价格、支付方式及违约责任等内容；

3、农村房屋买卖也可以办理房屋过户手续；

4、没有房产证的，要经村民委员会同意并出具相关宅基地转移的证明，以便未来办理房产证时使用。

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沈阳爆料好房

一、现行法律规定

《土地管理法》第 62 条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”、“宅基地属于农民集体 所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

因此，农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。

根据国务院办公厅 1999 年颁布的 《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”

国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用， 并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法 行为之一。

因此《中华人民共和国合同法》第 52 条第 5 项规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。

买卖合同无效，就不存在所谓的手续问题了。

二、新观点

根据最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要的相关内容，合同是否有效，区分试点地区还是非试点地区：

1. 在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

2. 在非试点地区，出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。

合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

3. 在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。

在征地拆迁时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人可以分得部分拆迁补偿款。

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京平律师事务所

不可以。

依法律规定，农村宅基地只能在本村集体成员进行买卖。

如果外村或者是城市居民，去农村，购买宅基地。如果村民不耍赖，那么你可以居住。但是一旦遇到耍无赖，或者是拆迁等情况发生。那么购买者的权益，无从保证。

所以慎买。

關鍵字: 无效 社会 认定