物业小区撤管正确的操作程序与步骤
物业管理单位撤管小区与进入小区管理一样都是物业小区经营、服务过程重要的一环。但撤管小区往往带点悲情，不管是自愿还是被迫撤管。通过前期物业管理招投标取得小区的物业管理服务合同，介入物业小区经营、管理，这是物业管理企业开心与高兴的美事，也是爱恨情仇物业故事的开始，但是故事总会有结局，而谢幕不可能都以圆满来结束。恰恰相反，撤管小区的结局时常比较伤感，尤其在撤离小区之时，作为先前对物业小区的投入与付出，总会有留念与回忆。
做好撤管小区的各项工作，完成新旧物业管理公司的正常交接，关系到物业小区的平稳过渡，关系到小区的稳定，也关系到小区的和谐建设，不可等闲视之。物业管理企业在撤管物业小区的过程中，无论出现何种情形的撤管，是被动撤管抑或是主动撤退，都应该按照相应的法律程序与工作步骤，严格按照法律法规的规定，履行相应的手续，做好物业管理权限的交接，进行小区设备设施、档案资料的移交、厘清小区物业事务财务帐目，确认相关的债权、债务等相关工作，使小区平稳地进行过渡。这才是物业管理企业所应具有的社会责任与职业道德。
一、撤管物业小区的分类
物业管理单位在撤管物业管理小区即解聘的形式有以下几种形式：
1、自然解聘
自然解聘是物业服务合同期满后物业服务企业合同不在被业主方或开发建设单位续聘。为了确保业主和物业服务企业双方权益，物业服务合同中对委托管理期限都有明确的规定。物业服务期限到期，受聘物业服务企业就终止了物业小区的服务。
自然解聘意味着合同自然终止，业主方不再续订。“天下没有不散的宴席”，小区物业管理是物业管理企业受业主或业主委员会委托，围绕《物业服务合同》而对小区实施服务与管理的工作，也是围绕合同约定内容而构成服务与被服务关系，物业管理单位在合同期间内，受业主委托进入小区管理的有效时间段内进行服务，一旦物业合同到期，也就意味着小区物业服务关系的终结，物业管理单位撤离小区就成为必然。
2、提前解聘
提前解聘，是指在物业服务合同期限内，由于种种原因，合同双方或单方提出终止服务合同的履行，物业管理单位提前结束在物业小区的服务。提前解聘属于提前解除合同，这将给双方的利益和日常的物业管理工作带来较大的影响，处置不好，将会带来严重的负面影响，给物业小区带来动荡，影响与干扰业主们的生活，给物业小区带来不和谐因素。
因此，双方都应十分谨慎地对待。当开发商、业主、业主委会和物业服务企业产生较大争议时，应进行充分的协调。协调不成时，可以提请当地物业管理行政主管部门进行调解；若调解无法达成时双方当事人可采取仲裁机构或提交法院给予裁决、判决，将由负有责任、或违约过错的一方赔偿因提前解除合同给无过错的对方造成的经济损失。
（1）业主方或开发建设单位提出解除合同。提前解聘主要有物业管理单位出现合同执行过程的严重规约，提前终止企业而解除合同。在物业服务合同的执行过程中，若中途发生违反合同的严重失职行为，也会发生合同提前解除的可能。物业服务合同履行过程发生违约行为，发生物业服务合同的中断解除，即物业管理单位服务得不到业主的认可，被业主“抄掉”，被迫撤离。
随着法制建设的进一步成熟，业主法律与维权意识进一步提高，对小区物业管理服务提出更高的要求，对于不能履行小区管理义务，严重违反服务合同约定，并对业主造成一定影响的物业管理企业，小区业主大会及业主委员会拥有了“炒掉”物业管理企业的权力，小区业主酝酿炒掉管理与服务不好的物业，这是物业管理单位被迫撤离小区的原因。
（2）物业管理单位提出解除合同。物业小区建筑质量问题特别多，开发商小区公共工程、设备设施质量问题、业主房屋质量问题等等，而开发商又无法履行质量保修期内的保修义务，业主意见强烈，物业小区管理困难重重，致使物业管理单位服务工作无法正常进行服务与管理而选择主动撤离。物业管理单位选择提前解约，选择撤管。
二、撤管物业小区即解聘物业管理单位的程序与步骤
（一）撤管物业小区即解聘物业管理单位的程序
1、自然解聘的程序
（1）物业小区业主与物业管理单位双方提出书面意见。一般在前期物业服务合同期满前，开发商或业主委员会和物业服务企业应就续聘问题向对方提出书面意见，表明态度，明确是继续聘用物业管理单位继续进行管理，或者不再续聘物业管理单位。
（2）事先征求业主意见。开发商或业主委员会应广泛听取业主对小区物业管理工作的意见和评价，如果大多数业主对小区物业管理单位的服务普遍反映良好，原则上可以续聘；如果有2/3的业主对小区物业管理工作不满意，可以不再续聘合同，而进入自然解聘的程序。
（3）小区物业服务企业进行选择，若认为小区可以继续经营管理，可以选择与业委会续签，继续管理项目。若认为小区无经营管理的价值，可以选择合同期限终止后，自然解聘。
（4）物业小区业委会与撤管物业管理单位完成撤管协议的签订，到期物业管理公司正式撤离小区。
2、提前解聘的程序
（1）正确解决双方的争议。物业小区当事的业主方与物业管理单位之间就合同履行中出现的争议事项或问题进行辩识，厘清是何方的责任，或那一方违反了合同的约定。作为违约方需要负违约的责任，给予受害方或无责任的一方必要的经济补偿。
（2）尽快选聘新的物业服务企业。为保持小区的稳定，避免出现不和谐因素，事先抽出解聘的一方，即物业小区的责任方，应按照相关规定，寻找与选聘小区新的物业服务企业。
（3）做好物业小区移交的准备。拟撤管小区的物业管理单位应负责任的做好物业小区的移交准备工作，列出各个系列的清单，事先进行必要的准备工作，避免仓促移交带来的混乱。物业服务企业撤管时应移交的技术资料主要有：
1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。
2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。
3）物业质量保修和物业使用说明文件。
4）物业管理所必须的其他资料。
（4）撤管时公共设备设备的移交：根据国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》和住建部《物业承接查验办法》、《泉州市住房和城乡建设局关于加强新建物业承接查验工作的通知》等相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和移交。
（5）专项维修资金等财务移交。物业服务撤管时，如本项目（由物业服务企业保管）的结余未使用的专项维修资金或经营公共部位取得的未分配收益等应进行移交。
（6）双方签订撤管小区协议，完成法律意义上的物业管理权限移交。
（二）撤管物业小区的步骤
1、自然撤管的步骤
（1）合同到期前一个月，接到撤管通知，进入准备工作。物业服务企业接到业主大会和业主委员会的撤管通知后，进行撤管倒计时。为使小区撤管有序进行，小区物业管理单位应计划的做好撤管的各项工作，指定相应的人员，完成撤管前的各项准备工作。
（2）进入撤管准备阶段。对于有责任感的物业管理企业，首先要摆正心态，以物业小区的未来着想，希望前来接管的物业管理企业能继续管理好小区的良好愿望来进行交接。整理好小区相关的设备、设施，分类造册，以便于交接。为搞好撤离前的工作，物业管理单位应做好小区档案资料的整理工作，将小区的设备、设施档案、业主档案等进行整理，形成清册，附上清单，做好相关交接准备。对于上述的各项移交，为避免合同期到期当天，交接数量巨大带来的仓促，可以事先双方进行确认。
（3）小区正式实施撤管。拟制好物业交接协议书，在合同到期的当天，物业小区双方当事人员到现场，就双方需要交接移交的各项公共设备设施、物品、资料列出清单，作为物业小区交接协议书的主要部分，双方在确认无误的情况下由单位指派的委托人签章，加盖单位公章，标志着物业小区管理权限的正式转移。
2、提前撤管的步骤
（1）以书面的形式通知小区业主委员会或小区管理责任部门。
物业管理单位从小区撤管是一件具有法律意义的工作，涉及到小区物业管理权限的交接，处理不当，物业管理企业将会吃上官司。国务院《物业管理条例》、地方性物业管理法规均有对撤离小区做出明确的规定，提前解除物业合同的，应当在三十日前告知对方；因此，对于各种原因需要做出撤管小区的物业管理单位，应按规定要求向小区业主委员会提出不再与小区签订物业服务合同的书面材料，请小区业主委员会从速另聘物业管理企业前来接管。而不能单方面说走就走，一走了之，小区必须必须有相关主体的介入。
客观事实显现，许多物业小区因各种原因，在物业管理单位撤管时，因不履行相应的交接手续，采取一走了之的办法，把本以危情四伏的小区复杂化。由于没有进行物业管理权的交接，造成了物业管理小区的管理真空，产生了大量的矛盾与纠纷，引起了许多的社会热点问题。如何把结尾做完整，不留下负面影响与尾巴，是需要物业管理单位的责任心与理智，这也是有责任感的物业管理单位应该负起的社会责任。
在撤管小区的过程中，物业管理单位应有社会责任感，把撤离的工作做清楚，落实好撤管前的相关工作，做细撤管前的相关环节与步骤，完整、圆满的做好相应的交接工作，负责任地做好交接工作，避免发生不必要的矛盾与问题。
物业管理单位在撤管前应做好相关的说明工作，对已成立业主委员会的物业小区，应与小区业委会进行座谈沟通，把撤管的原因告知小区业主，首先感谢业主多年来对物业管理单位的理解与支持，倾诉一下在物业管理单位所开展物业服务的岁月里，对小区物业管理的付出。创造了较好的小区环境，确立了良好的生活秩序。物业服务企业所开展的工作也得到大多数业主的认可，取得的成绩。而后可以阐述一下企业撤离的原因，是长期亏损，还是物业工程质量问题所困扰，抑或是部分业主的不理解。
在撤管时物业管理公司将会根据相关规定做好小区资料的交接与移交工作，届时，物业管理单位将会根据相关规定，在相应的时间期限内进行交接，负责任地做好撤离工作。并将相关的内容以书面的形式递交给小区业主委员会。对于尚未成立小区业主委员会的物业小区，可以向物业小区的开发建设单位进行沟通，向其反映情况，阐说撤管小区的情况。
物业管理单位要撤管小区必须以书面通知的形式通知小区业主委员会。将撤离小区的情况在物业小区内进行张贴，让业主们知晓物业管理单位要撤离的情况，让小区业主有一个心理预期，减少业主的不适。
（2）做好撤管前的准备工作，整理好小区需要交接的设备设施及相关档案资料。
物业管理单位撤管物业小区，通常情况下不会是一件兴高采烈的好事情，哪怕是物业管理单位主动撤离。但也不应将其看成灰暗或天要塌下来的事件。物业管理单位应抱着良好的心态来对待撤管小区，换另外一个角度来讲，撤管小区也许是以退为进的缓冲，抑或是减少损失的开端，那未必不是一件好事。
因此，物业管理企业在撤管物业小区时不应抱有怨恨、报复的心态来处理撤离。客观事实显示，在物业管理单位撤离小区的过程中，某些物业管理单位存在不认真对小区的设备设施及相关资料进行交接，甚至设定相应的“机关”与“陷阱”，不向小区业主委员会或业主委员会授权的新物业管理企业进行相关物业事务的交接，让对方在接管物业小区的工作陷入被动，甚至发生重大的困难，这显然是极不负责任的行为，应该受到谴责。
另外，在处理过程中，应通知小区业主在规定的时间内前来结清相关费用，感谢小区业主们对物业服务工作的支持。反馈说明由于种种客观原因，企业将于近期结束对小区的管理，请小区业主们务必在相应的时间到服务管理中心理结清相应的物业服务费用，如业主与物业管理单位来往帐目的退返、相关物业服务费用的结清工作等，减少物业服务相关费用拖欠问题所引起的纠纷。
（3）把撤管小区的信息以书面形式通知小区全体员主。并将撤管小区的情况以书面报告的形式送达相关主管部门。
做细撤管物业小区前的通告、知会、报告等相关工作。贴出通知，明确、客观地告知业主撤管原因，物业管理单位撤管小区的具体时间点，感谢小区业主们对小区服务工作的支持，物业管理单位将于近期结束对小区的管理，向全体业主公告。本着负责任的态度，物业管理单位还应指定专人，配合前来接管的物业管理公司处理善后事项，进行工作对接，以期物业管理工作能平稳的过渡。同时把撤管小区的情况以书面的形式向物业小区的行政主管部门、街道办事处、所在社区居委会进行报备。
（4）落实好小区物业管理资料与设备、物品的移交。
物业小区管理权限的移交是物业管理责任与权利转移的界定。因此，物业管理单位应重视该项工作。在该环节上，应做好物业小区交接协议书的签订工作。交接协议书应把相关内容阐述清楚，移交什么物品，后继需要处理的事项，明确相关责任。
另外，处理好小区相关的设施设备的清点与移交，将小区的相关设备物资有效地请业主委员会进行移交，若业主委员会要委托新接管的物业管理公司代为移交，业主委员会应出具相应的委托书。
在签订物业交接协议书时，物业管理管理需要注意的几个环节，通过友好协商，双方达成共识，交代清楚移交情况，善后问题的处理与协商，前期物业服务是否有继续代为收取及相应的报酬等，以免发生纠纷。移交相关的物业管理基础性公共事务的管理权限，办理管理权限移交，理清双方之间一切关系。
三、在撤管过程中物业服务企业应做好的工作即撤管承诺
1、善始善终做好管理工作。
无论是自然解聘还是提前解聘，物业管理单位都将按照国家法律法规的规定，在撤管过程中按操作程序、步骤，与业主大会选聘的物业服务企业做好物业小区公共设备设施、资料、财务等物业事务过程的交接工作，物业管理单位必须善始善终做好撤离工作，平稳移交，不留遗憾，负责任的撤离小区。
2、尽量减少遗留问题。在撤管小区过程中，真心实意地与交接单位做好小区交接，将小区的注意事项毫不保留地向新物业管理公司进行交底，尤其是小区的一些隐蔽工程，边边角角的环节。此外，还可以坦承的承诺，新物业管理公司若有不知晓的问题，都可以随时找相关人员进行咨询，不设定门坎，不搞小动作，尽量减少遗留问题，
3、做好双方交接工作。指定相关工种的工作人员与新物业管理公司对接，做好小区的交接工作，交接事项逐项进行落实，列出各项交接清单，注明情况，反映真实状态，客观地进行各项重要事务的交接，完满地完成交接工作。对于物业管理单位撤离小区，最关键的问题在于如何做好相关的交接工作，做好撤离小区相应的善后工作。应采取心平气和、和平友好的方式来处理善后问题，这也是对企业的社会责任与良好职业行为的一种考验。
物业小区撤管是一项严肃、严密的工作，关系到小区业主的利益，关系到社会的和谐、稳定，考验着物业管理企业的道德与社会责任，还是一项法定义务的工作。必须做足、做细、做好撤管小区的各项工作，以对社会、业主高度负责的态度来做好撤管前的各项工作，落实相应的程序与步骤，让小区撤管工作成为物业管理市场经济运行机制的重要部分，使物业管理小区新、旧物业管理企业的正常交接在融洽的关系中有效地进行。
无论出现何种情形的撤管，物业管理单位都要以社会责任人的心态来做好撤管小区的工作。做好相关的步骤，严格按照相关要求，履行相应的告知义务，进行相关管理权限的交接，报请相关主管部门备案，把撤管小区的具体工作做彻底、交清楚，减少矛盾的发生，使物业小区能平稳地过渡，保持社会的稳定，减少相应的负面影响。
（作者系福建省远宏物业管理有限公司副总经理）
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