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■本文作者： 王小明 北京在明律師事務所
導讀：以往在明律師發佈的推文下方總會有被徵收人留言、評論稱“太專業、看不懂”。事實上，徵收維權的實質是依法維權，自然有其門檻和專業性要求，而不是僅憑著一己的訴求去大喊大叫。不過，無論是國有土地上房屋徵收還是農村集體土地徵收，一以貫之的維權基本要領理解起來還是比較淺顯易懂的，且不需要大傢俱備多少“法律思維”。那麼，這其中最重要的基本要領都有哪些呢？本文，在明律師為大家總結以下4個方面。
要領一：關注涉案房屋、土地究竟是否合法取得
無論是哪種徵收拆遷，合法建築公平補償，違法建築不予補償，“半合法半不合法”的模稜兩可的建築適當補償都是通行的做法。這既符合法律規定，又符合我國複雜的社會現實。而建築的合法與否，主要看有沒有證：房屋所有權證、建設工程規劃許可證、鄉村建設工程規劃許可證、宅基地使用權證及建房審批手續，亦或者是最新換領的房證地證“二合一”的不動產權登記證。如果你的房屋上述證件一個也沒有，那麼在徵收中被認定為違建的可能性是很大的。你所需要的就是在徵收項目啟動前積極爭取補辦證件，在項目啟動後及時諮詢專業律師準備維權了。
總之，大家需要明確的一點是，自己的房屋、土地權利究竟是否合法存在，不能憑“想當然”。光是咱們自己認可“合法”是沒用的，一定要政府一方認可才會有補償。始終糾結於自己認定那套“死理”不行，還得通過實際行動去證明它。
要領二：房屋、土地面積要找準
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第15條規定，房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。
《徵收土地公告辦法》第6條規定，被徵地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人應當在徵收土地公告規定的期限內持土地權屬證書到指定地點辦理徵地補償登記手續。未如期辦理徵地補償登記手續的，其補償內容以有關市、縣土地行政主管部門的調查結果為準。
綜上可知，無論是哪種徵收拆遷項目，通過調查、登記環節以確定準確的補償面積都是極為重要的。被徵收人若對面積存在異議，一定要在相關公示期限內直接提出，或者在辦理登記時直接提出自己房屋、土地的證載面積與實際面積不符，要求徵收方組織實地測量。一旦“過了期”，面積數據就會依據證載面積或登記簿上的面積被確定下來，除非被徵收人能夠自行拿出證據證明其不實，否則補償安置就會依據此數字計算得出，想改就比較難了。
對於城市房屋拆遷而言，很多時候差個幾平米的儲物間、衛生間、陽臺的面積就能差出十萬元以上的補償數額來。故此，對於面積認定被徵收人一定要“每平米必爭”，對於涉案項目徵收補償方案中對不同位置“面積”的區別規定也要積極進行審查（譬如某些項目對陽臺的面積補償不附加補償係數），盡力爭取公平、合理的徵收補償。
要領三：是否有獲取補償的相應主體資格要弄清
這一點，說白了就是你自己是什麼性質的人，就依法享有相應的補償權益，這是我們一定要弄清楚的。
被徵收人，是指被徵收房屋的所有權人。這一概念是590號令所明確規定的。
公有房屋承租人，是指執行政府規定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關係的個人和單位。這一概念雖590號令未提及，但卻在各地的地方性規定中均有明確確立。
共同居住人，是指作出房屋徵收決定時，在被徵收房屋處具有常住戶口，並實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
房屋使用人（承租人），是指依據房屋租賃合同實際佔用房屋的單位和個人。
顯然，不同性質的人在徵收拆遷中享有不同的權利。一般而言，被徵收人和公有房屋承租人的權利比較“全”，有權在徵收的各階段行使法規賦予其的知情權、參與權、監督權和複議訴訟權利。共同居住人一般只和居住困難戶的認定及保障性住房的分配相關。
而房屋使用人尤其是普通承租人在徵收中的權利更是一個存在爭議的問題。一般認為，他們是不直接與徵收行為發生法律關係的，因徵收所產生的租賃合同無法繼續履行造成的損失一般通過與房屋所有權人的民事合同關係來加以解決。
不過凡事無絕對。對於徵收行為客觀上造成了房屋承租人停產停業損失的情形，許多地方性規定都進行了補充的規定：
於2018年最新修訂的《陝西省國有土地上房屋徵收停產停業損失補償辦法》第7條規定，被徵收房屋的生產、經營單位或個人不是被徵收人的，依照與被徵收人的約定分配停產停業損失；沒有約定的，由被徵收人和生產、經營的單位或個人協商分配；協商不成的，由房屋徵收部門將停產、停業損失補償費辦理提存公證，在當事人協商或訴訟結果確定後再行支付。
《南京市國有土地上房屋徵收與補償辦法》第34條規定，徵收有租賃關係的非住宅，租賃雙方對停產停業損失的承擔方式有約定的，從其約定。沒有約定或者約定不成的，房屋徵收部門可以將有爭議部分的貨幣補償款公證提存。
《河北省國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》第15條規定，生產經營者依法承租房屋進行生產經營且租賃合同未到期所承租房屋被徵收的，其停產停業損失補償費應當依照生產經營者與被徵收人的約定分配；無約定的，房屋徵收部門可將生產經營者的停產停業損失直接補償給生產經營者。
需要補充的是，在拆遷項目中你的身份是會隨著項目性質的不同而有所區別的。比如在騰退項目中，被騰退人享有的權利就會因其項目性質為“騰退”非“徵收”而有明顯縮限，這需要當事人結合所遇到的項目情況審慎判斷。
要領四：強制拆除只有兩種合法方式，但都必須嚴格遵守法定程序
強拆強徵無疑是對被徵收人權益影響最重大的事情，也是大家內心最恐懼、焦慮的事情。而事實上，簡單從法律層面來理解其中要領並不複雜。
簡言之，強制拆除只在兩種情況下合法：
其一，涉案房屋建築合法，徵收方須作出徵收補償決定或者責令交出土地決定（一個城市一個農村，注意區分開），進而申請人民法院強制執行，即所謂的“司法強拆（徵）”；老百姓的維權要點在於對上述兩個“決定”及時提起復議或者訴訟，將嚴重損害自身權益的決定撤銷掉。
其二，涉案房屋建築被認定為“不合法”，需要由規劃、自然資源、城管、鄉鎮政府等有權機關依法作出責令限期拆除通知或決定，進而在作出強制拆除決定後予以行政強拆。老百姓的維權要點在於針對責令限期拆除類文書堅決複議或者訴訟將其撤銷掉，並積極行使陳述申辯、要求召開聽證會等程序性權利。
簡單地講，“合法建築，司法強拆；違法建築，行政強拆”。請注意，這麼講從嚴格的法律層面上說並不嚴謹，但在現實中老百姓這樣淺顯地理解是沒有任何問題的。
而除此之外的各種誤拆（拆錯了或者在拆隔壁房屋時不小心震塌了）、幫拆（村民自發幫助拆除，與徵收方沒關係）、偷拆（趁被徵收人家中無人突然強拆，事後沒人認領）則毫無疑問都是違法的，違反《行政強制法》等法定程序實施的強拆也都是違法的，被徵收人的維權要點在於及時針對強拆行為提起訴訟，要求法院判決確認強拆行為違法，進而通過申請行政賠償的途徑來獲取滿意的補償利益。
弄懂了以上4個維權基本要領，被徵收人就能做到對即將到來的徵收項目不那麼焦慮、恐懼了，至少不會那麼輕易地被忽悠了。具體維權的操作，還是要交給專業的徵收維權律師去做，理解了原理，我們就能夠更好的輔助、配合律師，從而收穫更好的補償安置結果。
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