影響房價走勢的因素很多，比如國家經濟環境、調控政策改變、還有諸如2008年地震這類不可抗力的因素等。
因此，房價預判就成了一個很容易被打臉的事情。
但是，我們也可以基於市場數據，結合當前事實，得出一個比較符合邏輯的趨勢。
至於趨勢最後能不能成真，還需要時間驗證。
鑑於房價包含的因素太多，一二三圈層不同；新房、二手房不同；住宅、商業不同；剛需、改善不同……
因此，這裡我主要從傳統主城區、天府新區、二圈層和三圈層的房價走勢切入。
在預判2019年房價走勢前，有必要先回顧下2017-2018年成都房價走勢。
2017年成都房價走勢 數據來源：中國指數研究院
上圖中紅色的是2017年各月成都二手房掛牌均價走勢折線，藍色是新房成交均價。
可以看出來，2017年不管是新房還是二手房，整體都是上揚的走勢。
其中，2017年1月成都二手房掛牌均價為10298元/平，12月為15954元/平。
新房1月成交均價為7719元/平，12月8925元/平。（新房價格是大成都範圍，包括三圈層。）
2017年成都二手房漲幅明顯高於新房，二者存在較大剪刀差。
新房走勢整體比較平穩，一系列限購、限購、限價、搖號政策的出臺，抑制了市場需求，購房者和開發商開始迴歸冷靜。
2018年成都房價走勢 數據來源：中國指數研究院
從2018年數據可見：二手房和新房剪刀差正在逐漸縮小。
其中，2018年1月成都二手房掛牌均價為15940元/平，12月為15858元/平。
新房1月成交均價為9285元/平，12月11495元/平。（新房價格是大成都範圍，包括三圈層。）
2018年二手房市場從7月之後，開始降溫，步入下跌週期。
而新房在5.15新政後的6月降到低點，在年末迎來一波集中供應，開發商衝業績，加上不少在2017年高價拿地的項目入市，新房成交均價整體拉高。
2019房價預測：
主城區價格上升：
錦江、青羊、成華、武侯、金牛、高新這6個主城區域一直是成都房價比較堅挺的地兒。
畢竟交通、配套均已趨於成熟，且土地供應少，新房供應少，物以稀為貴，想不堅挺都難。
2018年主城區全年新房均價約為15065元/平，依然是價格核心區。
成都“中優”戰略的提出，讓五環內開發強度降低，住宅和商業容積率得到下降，更多的人口向外溢出。
而2018年五城區共有442.6412畝土地拍出，僅佔全年土地供應的3%。高新區有6塊土地拍出，除萬科在中和的48畝地外，其餘均成交樓面價過萬。
具體2018年土拍情況可戳@酥嬢嬢的《2018年共拍地1萬兩千畝，主城區僅佔3%》
主城區供地量的下降，新房供應緊張，購房者可選擇的面變窄。
出現諸如人居花照雲庭、青秀未遮山、光華壹號等與周邊剪刀差大的樓盤一夜爆紅，即使是5.15新政後，中籤率也並不高。
但同時，中優的背景下，容積率的降低，也導致單位面積上房子更少，開發商為了保本的情況下實現盈利，不得不選擇改善+裝修。
諸如東原印長江等不少高價地項目在2018年入市，過高的麵粉價倒逼單價上漲，最後買單的還是購房者。
雖然主城區土地和新房供應不高，但住宅成交均價依舊是最高的，這種趨勢也會在2019年持續。中心城區意味著成熟的生活配套，購房者短時間內對中心城區的置業偏好不會改變。
因此，基於主城區目前供應少，需求大，一房難求的市場情況，我認為2019年主城區新房房價，整體將會持續小幅上漲。
天府新區價格平穩或上升：
天府新區是國家級新區，未來預計人口500萬人，成都片區規劃面積1484平方公里。
看規劃天府新區是等於再建了一個新成都，因此各種配套都在有條不紊的建設跟進也是情理之中。
天府新區2019房價應該分為兩種情況來看：
1、如果限購鬆動，天府新區供應大，需求大，供需兩旺，量價齊升。
2、如果限購不放開，則供應大，需求減少，供過於求。基於天府新區的新區效應和政府規劃，價格會趨於平穩。
二圈層平穩或回落：
2017年成都中心城區範圍擴大至11個行政區及高新區、天府新區，隨後二圈層土地市場反應強烈。
龍泉、郫都土地成交價於同年6月、8月先後破萬。
9月6日，金隅以10950元/平的樓面價拿下大豐72畝土地，宣告大豐地價破萬！
9月19日，四川金禾盛投資有限公司，以10100元/平拿下溫江86畝土地，正式宣告成都二圈層地價全部過萬！同比上漲170.1%。
對於二圈層2019年房價走勢，我認為也應該分為兩部分來看：
1、臨近主城的熱點板塊，特別是有軌道交通站點的區域，基本能夠做到量價平衡。
2、遠離主城的區域，主要以周邊地緣性客戶需求為主，如果沒有連接主城軌道交通的加持，加上供應較大，價格會有回落的可能。
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