关心婷

第一，商圈价值

商业是需要氛围的，每个城市都有自己的商圈，即使是小小的县城，更小的小镇也有。商铺位于哪个商圈，基本上决定了商铺80%的价值。上海的城隍庙，重庆的解放碑，南京的夫子庙，你的商铺是不是在这里，还是在别处，其价值是天壤之别。

要注意的一点是，商圈是会变化的。比如，在水运发达的年代，不少城市临近江河形成了繁荣的商圈，后来大部分都萧条了。再比如，不少城市的商圈是临近过去的衙门而形成的，随着时间的推移，有的也衰败了。还有现在建设新城而导致城市中心转移的问题，在你投资商铺的时候都要考虑。

第二，功能价值

通俗地说，就是这间商铺能有哪些用途。比如，如果这间商铺位于一个鞋城，只能卖鞋子，那和可以卖不同商品的商铺价格必然有明显差异。这也是商贸城里面的铺子通常价值低于社区型商铺的原因。再比如，这间商铺面积的大小，也会影响其用途，进而影响投资价值。

功能价值的判断，有的时候很要命。某地级市有一栋5层的商业建筑，初期规划是用于卖瓷器，所以，楼里面的铺面都是卖瓷器的，但一楼临街部分实际上是多种功能的。几年后，这个瓷器市场办不下去，楼里面的铺面丧失了功能，价格、租金一落千丈，而一楼临街店铺却没有受到太大的影响。我去实地看的时候，楼上楼下商铺售价已经相差3-5倍。

第三，租金价值

这就进入到商铺价值最直接的判断部分了。现在一年能租多少钱，是决定商铺售价最关键的因素，也是砍价的要点。二十年回本，也就是5%的租金回报率，是一个比较被市场认可的水准，这也相当于银行理财的收益率。

但是，前面两部分价值的不同，会影响到对未来租金变化的判断，有的时候，就可以对售价进行调整。比如，某市有一条WD金街，刚开始店铺售价约每平米3万元，年租金约每平米1200元，租金回报率4%；三年后，该地年租金上涨至每平米3600元，而店铺售价已经超过10万元。

把握以上三点，基本上八九不离十。最后要提示一句，房地产投资黄金期已过，投资商铺需谨慎。

沉默的投资者

财智成功之前曾经说过，2018年起房产将失去投资价值。房产，既包括住宅，也包括商铺。

判断一个商铺的投资价值很简单，那就是最起码能跑赢普通理财收益。

2018年之前，可以有房价上涨预期，即使租金偏低，也可以通过房价上涨获利。

2018年之后，房价上涨的空间已经不大，而下降的空间很大，非常大。

实体经济下行，出口争端，基础建设拉动经济乏力，消费增速下滑并且会持续萎缩，这是我们面临的经济形势。实体店租金上涨，加上网购冲击，并且有越来越多的商铺投放市场，总体而言，商铺是一个被不断摊薄的市场，较之住宅的投资收益更加不稳定。

商铺位置是核心，有人气才能有生意。

如今三年期大额存单能达到4.2%收益率，五年期存款利率达到5%左右并不少见。假如投资商铺的话，年租金回报率如果低于6%，就可以看做没有投资价值。

年租金回报率6%意味着100万的房子，年租金可以达到6万元，17年左右就能拿回全部本金。

实际上，还要考虑城市变迁，如今火爆的商铺未来不一定火爆，不动产必然不会随着城市重心的偏移而发生移动。

如果有一天生意难做，租不出去怎么办？

租金回报率越高，这种风险就越低，如果在10年左右就能收回本金，显然更为理想，也就是年租金回报率达到10%左右。

购买商铺还要考虑贷款因素，如果无法拿出全款，就要充分考虑利息因素。如今贷款利率那么高，租金回报率6%作为基本要求，再加上贷款利率6%，年租金实际要达到12%以上才有投资价值，可能达到吗？

如果需要贷款，算来算去，40年的产权，恐怕30年都要白白为银行打工，显然没有一毛钱的投资价值。

总而言之，投资房产已经不是好的选择，商铺的流动性更差，过户税费更高，单价也更高，更应谨慎选择。

话说我的一位好友六七年前投资了一个商铺，在当时完全可以买两套全款住房。可惜如今住房普遍翻番甚至更高，但是商铺价格并没有涨多少，租金也涨幅有限，从回报率来看远不如住房了。

财智成功

其实，首先要明白买商业地产都是为了投资，那投资最重要是投资回报率。

对于商铺的投资利润主要来源于两种，其一是买卖溢价，其二则是租金回报率。

不管是买卖溢价还是打算自己持有出租，不管是在什么地方，最重要的是以下几点：

第一：地段不等于人流量

关于这个话题，我们在之前的文章《过分讲究商铺的“地段”，竟然也是一种误区？》中做过详细的阐述，投资房产最看重的是地段，然而在投资商铺时，相比于地段，更看重的是人流量，而且很多时候，地段并不直接等于人流量。

比如A类地段位置肯定优于B类地段，但是很有可能B类地段因为是后发展区域，房价较低是人们的常住地，且相关商业配套尚不完善，这时候，B类地段的商铺相对人流量要大大优于A类。

第二：人流，人流还是人流

往期文章《如何测试投资商铺的“人流量”？》中阐述过关于判断一个区域人流量的多少有一些方式。

一个大的期房项目，目前已经有部分交房，但是入住率很低，这时候不要单单通过一个小区的入住率来判断，要仔细看周边1000米范围内的人流，包括其他小区的入驻率，周边是否有地铁通车或者在建的地铁站；

另外，这里给大家分享一个小妙招，可以通过手机百度的热力图来判断人流量大小。

第三：看区域规划

很多时候投资投的是未来的升值空间。如果买商铺并不是想长期持有，而是想尽快升值转卖赚差价，那就需要考察周边是否有支撑区域整体房价上升的资源注入。

如果一个区域政府将要搬过来，或者有众多产业迁入，或者是地铁的开通，商场的修建，那未来该区域房价的升值空间会很有保证。

第四：当已经有心仪区域后，就需要在区域内的商铺进行对比了

同一区域，地段优势基本没有差别，就需要看价格了。

租金回报率=（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款），

一般回报率在5%-10%相对比较划算，如果不足4%的话，就需要慎重考虑一下了。

高德商业

以前有一铺养三代的说法，但随着房地产市场的成熟，目前市场上却出现了一种三代养一铺的说法，在这样的情况下商铺的投资价值似乎变得越来越弱了，所以商铺也逐渐的被投资者所抛弃，但实际上商铺的投资价值依旧存在，那么对于投资者来说该怎么判断商铺的投资价值呢？

一、地段。商铺对地段的要求十分的高，特别是在目前市场上商铺变多的情况，一个占据了好位置的商铺就显得更加优越了，要知道一个城市的优质资源是有限的，如果占据了优质的地段那么商铺的投资价值依旧巨大！例如一个在市中心步行街的商铺就要比郊区的商铺好很多。占据了好地段的商铺，不管是出租还是出售都能获得巨大的收益。

二、人流量。人多商业消费的机会就多，所以一个好的商铺必须要在一个人流量充足的地区。像那些看起来高大上，但根本就没人逛的商场的商铺肯定是没有投资价值的。

楼盘网

住房和商铺是两回事，房子是住的，商铺是作生意用的，物价长了，租金必然根长，租金长了，商铺的价格也根长，商铺投资必须是地段好，临街必须是，还得是主街，或城市商业街，每个城市都有百分之十的好商铺，投资者看怎么选了最重要，能选到比投资，什么都稳定，一铺养三代，产权40年到期交点土地税就可以了，和住宅70年一样，只是商铺早交税，住宅晚交巴了，一倍子不交国家也不会抢走，只是想卖的时候必须过户那时必须要交，但晚交会有利息，所以一般40年到期都会交，但土地税一般不超过百分之十，所以有钱投资商铺是最好的投资双收入，租金，商铺升值，但必须选择好的地段，地段还是地段，选中了，租金一直根着物价长下去，长不过物价也是，比起投资什么都稳定。最好买50平左右的黄金地段，商场里或，反租的商铺不要动。

坚强239530073

商铺买卖溢价基本上不存在了。开发商定价的时候，早都把未来很多年的上涨空间吃干榨尽了。甚至你买入就开始跌，永远也回不到开发商的售价。

然后就只剩下租价了。现在商铺的租售比普遍3~5%。

市场上的商铺，基本上都没有任何投资价值了。

财眼狻猊

第一是可预见的未来3-5年的成熟，这个就要求首先要选择有人口基础的城市，有这个保证，未来才能兑现，所以一线二线是比较有保障的城市。第二步就是分析长远这个商铺的冲击有哪些，判断长期持续收益。比如，你能买到上海南京路，成都春熙路的铺子，那肯定是有保证的，这些地段是有保障的。那商城，专业市场，这些长期稳定性就难保障。总的来说，概括起来，我个人认为一线二线的大楼盘，高密度的电梯公寓下面的商铺可以考虑。长期作为大社区配套，是不容易受到冲击的，哪怕现在电商已经存在的冲击，这些社区底商也有活下来的空间。有条件多花点代价也要选靠近大门口的，只有这样，才能把商铺投资的风险降低到最低。

步行者184448973

跟同地段住宅比价，参考每平米单价是住宅的1.5倍左右。高于就是高估，低于就是低估。另外不管价格，一定要有人流量，最好是商业中心或者入住率高的住宅小区底商或者一层拖二层。商场内的格子铺和纯二层三层的商铺千万别买，没有投资价值。

乐乐侠104440501

商铺有没有价值这个事要分几点来说。第一点:商铺强调的是地段 、环境商圈还有可开设的范围。第二点:商铺投资的面积大小，价位偏向。第三点:商铺未来自身的潜力与未来商圈开发的潜力。这几点因数都影响商铺的核心价值。

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