奇點相對論本期特邀城市觀察者陳方勇，對話存量時代的商業機遇與挑戰，探討新時代商業使命。
一身藍黑色休閒裝、運動雙肩包、無框眼鏡、偏分平頭，土木工程專業出身的陳方勇，身上還是有些理工“宅男”的氣質。但他的反應速度卻一如他的語速，快得讓人稍有遲疑就跟不上了。
清華大學MBA；中國地產基金百人會、佰仕會地產+創新創業者聯盟發起人、中國房地產學會副會長……除此之外，他還被聘擔任清華大學房地產總裁班、浙江大學房地產董事長班、百銳地產大講臺特邀講師等。
豐富的行業標籤背後，陳方勇笑言，自己雖是理工科出身，早年卻想過當個小說家，平日裡，武俠、愛情、科幻等都是常涉獵的類別。
然而，比起小說裡構想的故事，陳方勇更喜歡自己現在的生活，自由是他最為看中的部分，“可以隨時和朋友約談，也可以四處轉轉，時間自己來安排”。2015年，辭別模式單調的職場生活，他先是發起了地產+創新社群佰仕會，後又與朋友聯合創辦了城智更新研究院 ，希望專注於城市更新進程中的前瞻性探索。
17年地產領域投融資經驗，精研商業資本運作與變化趨勢，陳方勇對商業地產的行業發展，零售市場的起落更迭都有著獨特審視。
奇點相對論本期特邀城市觀察者陳方勇，對話存量時代的商業機遇與挑戰，探討新時代商業使命。
“宅人經濟”崛起
未來看好社區商業
據不完全統計，目前我國商業綜合體項目約有近800個，總開發面積超過3億平方米，城市更新的大環境正引領商業地產由重增量向重存量、重開發向重運營的方向轉變。
陳方勇認為，當前解決地產存量主要有兩個思路，首先是存量盤活。比如早前的一些配套商業在建成後，大多由開發商直接賣掉，或者被迫自持，但這些存量究竟處於
低效運營還是無效狀態，並沒有受到充分關注，因此，怎樣把這些資產變成有用的、活的資產，這是其一。此外，一些地段好但經營一般的物業，則需要存量升級。
陳方勇以北京三里屯盈科中心為例，其百貨經營慘淡後，完全撤出被改建為寫字樓，當年香港基匯資本以58億收購，去年卻100多億賣給了願景集團（鏈家關聯投資公司），這就屬於核心資產的物業再升值，今後這個路徑會更加主流。
存量提升還有一個特別要關注的問題就是同質化。
陳方勇感慨，“當所有商業變成千城一面，千店一面，實體的存在就失去了意義，當線下不再具備絕對的價格優勢，就要設法從其他維度突圍。“他提到，現在很多購物中心強調孵化自有IP，正是從這個層面反思的。
場景營銷 也是現在頗為盛行的一種破局方式。
例如現在一些商業在屋頂上做文章，打造摩天輪、求愛餐廳等場景。陳方勇在考察時發現，裡面不僅有年輕情侶，甚至還有揹著書包的小學生，年齡層滲透如此之深、男性消費者比例如此之大，讓他有點意外。
而背後的營銷邏輯更讓他覺得有意思——“男人是最不願意在商場消費的動物，除非為了女人。”
陳方勇指出，場景營銷的邏輯，其實也是需求細分的邏輯，所謂社群商業化、商業社群化，對標精準人群，完全考慮到這個人群的消費痛點，才能讓自己的商業與眾不同。
存量背景下，另一個陳方勇比較看好的業態是社區商業。
在居住半徑不超過2公里的範圍內佈局，不僅符合 “宅人經濟”的發展趨勢，同時也挖掘到區域人群的剛需，如親子託管班、咖啡廳、便利店等，分別對應人們的教育、社交、便捷購物訴求，據他觀察。這些場所即使不在週末也不乏人流，發展潛力是很大的。
商業地產資產管理
關鍵還是REITs
2018年3月28日，亞洲首個奧特萊斯房地產投資信託——砂之船新交所成功上市，成為國內奧萊商業資產在國際資本市場按照國際標準發行的第一支REIT產品，而近些年，北京銀泰、凱晨、金茂大廈等紛紛通過CMBS獲得融資，“資產證券化”成為商業地產日漸青睞的融資方式。
“資產證券化興起的很大原因在於‘去槓桿’的需要”，陳方勇表示，在“去槓桿”的金融環境下，地產開發商獲得融資只剩下兩種方式，一是土地證、開工證、規劃許可證、銷售證四證齊全的標準開發貸，二是走海外途徑。但前者侷限性很大，後者不具備長期穩定性，如此情境下，資產證券化成為唯一合適的方式。
證券化解決了“物業長期持有”與“資金迴流慢”的矛盾，不僅可以拿到更高額度的資金，而且不會佔用表內額度，不會影響負債率和信用等級，這對開發商來說是非常理想的。符合“房住不炒”政策的長租公寓市場興起，為地產商借機融資提供了短暫的窗口期，但很快，政策的收緊又使這一切成黃粱一夢。
如今回過頭看重新審視那股風潮，陳方勇的看法中肯而深刻：其實只是解決了開發商想融資的痛點，並沒有解決最根本的物業持有問題，關鍵還是REITs。
“開發商是開發商，物業是物業。融資獲得的資金應該用於物業本身的經營，證券產品的購買投資人，分得的應該是資產增值產生的收益，這樣才有真正的資產管理，才會倒逼運營者用心做產品，才是一條正路。”
商業地產圈裡一直期盼的就是中國REITs的推出，但囿於稅制、成本高企、市場環境等原因，至今沒有落地。一些企業曾嘗試用IPO、類REITs等方式尋求突破，然而均以失敗告終，陳方勇預測，中國REITs的真正推出仍將是一個緩慢的過程。
新零售潮遇冷
價值迴歸的必然
近兩年，資本瘋狂湧入新零售賽道，一時間，雙線融合、無人超市、新便利店等成為風口浪尖上的熱議話題，而到了2018年下半年，資本熱情逐漸消退而趨於冷靜。有聲音說，新零售將在2019到2020年落下帷幕。
陳方勇並不認同這個觀點，在他的邏輯世界裡，從來沒有所謂的新零售。
“零售的推陳出新是行業的必然，也是時代的必然，我們已經生活在數據化時代了，它是必定要走這條路的。零售就是一直要更新的，只不過有人專門提出這個概念。”
當然，陳方勇並不否認“擁抱線上”給商業帶來的重塑力量，比如會員變得可以精準識別，如此便能反向幫助運營者挑選商戶，調整經營，解構傳統實體的人、貨、場關係。也正因有了數據留存，生鮮市場在今天找到了新的意義和存在方式。
而對零售界來講，其更大的顛覆性意義或在於對製造業的重塑。陳方勇進一步解釋：當數據可以全面捕捉到人的消費訴求、消費習慣，還可以反過來影響製造業這一端，這樣門店就不再只是一個零售端口，而是基於消費數據的一個大生態圈，這將是一個偉大的改變。
當前經濟環境下，不僅新零售風口遇冷，諸多企業也在經歷低潮期，不過在陳方勇看來，這並不意味著壞事。
而“活下去”依然是今年商業戰場的主旋律，早前那些因過度迎合資本而喪失自我的企業，如今就要夯實自己，把貴的東西退掉，做好經營，逐漸迴歸到商業的本質上來。
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