本文是广州淘房志踩盘评级：第十三篇
撰文 |米叔
近两年，作为广州最热版块之一的新塘，随着规划交通的不断利好，这个片区已成为刚需主战场
据了解新塘目前常住人口约63万，已经占整个增城一半，另外开发商拿地热情也高涨，2017年广州地铁131.55亿元总价拿下广州有史以来第二贵地快，扣除公建后综合楼面价1.6万/㎡。楼面价15000元/㎡，当时业内人士纷纷预测这个地价水平下，未来的售价无疑要刺破3万/㎡。
近日，米叔踩盘了解到，这个后来与越秀合作，并成立了“品秀”品牌，已于去年12月份开盘，令人惊喜的是，首期售价仅2字头，比之前放风价低了很多； 另外听说光是建造售楼部就花了6000万，不久前还引来万人参观。
品秀星图可以说集万千优势于一身，现场销售还称开盘3个月已经涨了3000元/㎡，但是听说销售情况并不是很理想，不少购房者反映一期位置太靠近马路跟地铁会很嘈杂，包括自身引进的教育资源也还未确定。
那么这个地铁上盖，城中村里的豪宅，到底值得买吗？
近新塘中心，城中村大盘
地段评级：三星
（售楼部）
近年来，售楼部承担了一个很重要的任务：印象分，比如品秀星图这种花重金打造的售楼部，确实给人一种惊艳的感觉，看房过程也很舒适，不过觉得还是挺浪费的。
品秀星图位于地铁13号线官湖站B出口上盖，是越秀地产与广州地铁联手打造，周边除了官湖村和锦绣天伦是居民区，其他都是是一些废旧工厂和仓库，周边的环境还有待改善。
（周边实景图）
总建筑面积约130万㎡，占地面积约41万㎡，容积率2.71，绿化率30.8%。包含普通住宅、复式、别墅等多种产品形态，总户数7000户，楼栋总61栋，假设按三口之家计算，未来的居住人口至少会有2万人，算是官湖板块里的大盘，目前实际楼体也已经盖起来。
新塘原本是籍籍无名的工业镇，地理位置既不靠增城主城，也不靠广州城区， 但是广州东部交通枢纽中心的概念一提出，就犹如丑小鸭变白天鹅。
项目地段确实还不错，离增城核心区也很近，但是小区关上门是个现代化小区，走到小区外，却是满满的乡镇既视感。
地铁上盖，未来30分钟可达珠江新城
交通评级：四星
项目位于地铁13号线官湖站b出口旁，一出地铁口就是销售中心，可以看到有段距离但并不远，
目测从小区步行应该10分钟内能到地铁口，一个半小时就能到市中心。
地铁13号线一期已经通车一年，二期也正在建设中，这条线贯穿广州白云、荔湾、越秀、天河、黄埔五个区，预计2022年通车，过几年大家可以直接坐13号线去天河、荔湾上班，不用全部在鱼珠换乘5号线。
另外销售称还规划有一条23号线，不过米叔了解到还并未纳入《广州市城市轨道交通第三期建设规划（2017-2023年）》，最快也得要到2023年才申请报批，而且具体走向还未明确。
项目楼下就是公交接驳站，去到增城各个区域都挺方便，另外自驾的话大概40分钟就能到市中心。
整体交通还比较完善，13号线二期开通预计30分钟可达珠江新城，未来沿线上班的时间也会缩短，23号线可以暂时忽略。
自带商业体+学校，3公里内满足基本生活所需
配套评级：二星
品秀星图在配套方面还是很弱，主要原因是因为该区域周边还是村落状态，官湖村虽然目前正在推进改进，但整体面貌焕然一新还需要些时日，日常生活买菜要去村里的农贸市场，或者就是1站地铁到大润发，购物体验很差。
（凯达尔国际广场）
距离3公里的新塘站商业会比较繁华，未来凯达尔枢纽国际广场建成后，购物选择和舒适度或许会有一个提升，新塘万达广场也已经开业，永旺梦乐城和广州合生汇也正在建设中，另外小区也有自带商业。
医疗方面，目前仅有的增城首家三甲医院—南方医科增城分院已开业。虽然只有3公里，但是医院周边现在暂时没有通地铁。
品秀星图沙盘图
销售向我们介绍，项目建成后，会落成18班幼儿园，42班小学，21班初中，但是具体的学校还未明确，关于学校的师资力量怎么样，还不能下定论。
除此之外，项目周边还有增城区实验中学、章陂小学、官湖学校等教育资源。
广州东进发展政策，在产业和基建方面，对新塘有一定倾斜，不过想要改变新塘的风貌，还需要一定时间。另外，这里的教育、医疗等配套资源，还需要沉淀。
户型方正实用，楼栋位置不佳
户型评级：三星
据了解，品秀·星图目前在售1/2栋建面85-106㎡三房，虽然这2栋靠马路，但也更靠近地铁站，有失有得，特别是1栋，又是咽喉位、又是高架、又是公交总站，其实还是很吵的，项目预计2020年底交房，
户型有85㎡两房一卫，109㎡三房两卫、样板间就在营销中心里面，没有做小户型，只有两个大户型可以看。
下面米叔说一下看完样板房的几点感受：
1、109平3房户型方正实用，没什么浪费面积，不过在展示中心里面的样板房难免会跟实体楼有差异。
2、另外121平4房户型南北通透，横厅设计，稍稍会有一些浪费面积。
3、户型实用率达到8.3成，动静分区明显，实用性很强。
（户型图）
（样板间）
109平阳台长达7.5米，非常宽敞。
三个月上涨3000元/㎡！二期大户型可能破3万？
价格评级：三星
目前1/2栋均价为25000-28000元/㎡，现场也有推出部分特价房源，销售称：我们这开盘3个月已经涨了3000，过段时间可能还要调价。后期将推140平四房大户型，预计价格为2.7-3万/平，具体推新时间未定。
目前官湖版块只有2个新盘在售，另一个是富雅都市华庭，均价1.8万比品秀要底很多，但是两者没什么可比性。
周边一些新房价格2.3万左右，最贵的已经去到3.5万，不过就地段跟品牌而言品秀这个价格还是有一定的优势。
（来源贝壳找房）
价格确实很刚需！主要一期楼栋位置很难受
综合评级：三星
1、刚需偏改善盘定位，大户型居多，对于刚需而言门槛还是有点高，另外对于改善型住家来说，会考虑的方面会更多，比如周边环境，配套方面。
2，这个建面130万平的综合体，各方面规划还算不错，但是一期位置太靠路边，咽喉位，也是位置较差的几栋。北向都是望近处或远处的高架桥和快速路，未来居住难免会受到噪音影响。
3、项目对比周边性价比确实很高，产品也做得不错，
还有地段等优势未来还是有很大的潜力。閱讀更多 廣州淘房志 的文章
