XSX木木蓉
近些年房产价值的增长是成倍的 但是银行存款利率浮动很低
拿天津举例十年前我家门口小区均价8000 当时50万能买个小两居 再贷款30万 能买个三室
按照20年期 商业贷款利率来算 月供大概1800左右 那时候家庭月收入在3000-4000
到现在 我家门口均价3万 如果当时花钱买了三室100平 现在手里相当于有了 300万固定资产
如果这些钱都存银行 现在想买三居还是要贷款买 现在家庭的月收入在一万左右 就算之前十年内每月能存月收入的50%算 10年也就存个 30-40万 加上之前手里50万首付 再算上银行利息 手里大概也就100万 在想买100平 每月月供起码1万2以上 那么这个家庭肯定没法负担了 只能退而求其次 买80平甚至60平
当然十年前肯定无法预料到10年后 房价的成倍增长 但是涨是肯定的 我还没听说哪个城市10年房价越来越低了
很宅很娱乐
首付30万，贷款35万，总价65万，相对来说这房子价格不高，外部因素不讲，房子户型面积不知有多大，反正你不买就亏大了。
人在外面飘，无房就没根，记得我刚到这座城市，首先是，租房，安顿一下自己，当然有亲人，朋友在，你就能省不少心。
如果租过房的朋友，你们租房在一个地方很少搬家的多不多，现在我感觉到那几年我搬过好几次家，飘来飘去，没有着落，不知大家是不是有同感。
再说个假如，你不买房，你对这个城市的归属感就不强，工作生活上有时就融不进这个城市生活，一旦房租，物价上涨，工资不动，就有点情绪心里。买了房也就有区别，勒紧裤带，挣工资，还房贷，挣生活，随着货币的走势，钱也越来越不作用，随着时间的推进，回头一看，你会发现买房是个好的选择，这也是我以前的一些体会，分享给大家。
当然，以前买房，也有一定升值空间，只有一套房的不要多想，现在刚需，该出手就要出手，认清形势，抓住机会，祝福大家。
叶毕根
贷款利息
贷款35万元，十年期，我国以利息高的等额本息计算（等额本金利息较低）：
1、公积金贷款
利率3.25%，十年后利息为60420元，本息合计410420元。
2、商业贷款
1）：基准利率（4.9%）：十年后利息为93425元，本息合计443425元。
2）：基准上浮10%(5.39%):十年后利息为103524元，本息合计453524元。
3）：基准上浮30%(6.37%):十年后利息为124128元，本息合计474128元。
4）：基准上浮50%(7.35%):十年后利息为145265元，本息合计495265元。
即使以最高的基准利率上浮50%计算，十年后，你购买这个房子总成本为：首付款30万元+495265元（35万元的贷款本息）=795265元，尚不足80万元，为何会需要140万元才能保本？所以这个假设根本不成立。
如果说贷款35万首付30万，10年后得涨到140w才能保本，那么这个贷款利率得多高呢？140万元-首付款30万元=110万元，也就说贷款的35万元的本息需要达到110万元才会产生这个保本的问题，这个相当于房贷的利率为40.8%，已经属于高利贷的利率，根本属于不可能事件。
投资的收益
通过上述贷款利息的分析，我们知道，你这个首付30万元+贷款35万，10年后的本息最多也就约80万，你说140万元才能保本，这说明你这个80万元，如果不买房，在十年之间要赚到60万元左右收益的，才会有保本一说。
此外房子出租也会产生租金收益的，10年我们假设租金12万元就好，购买这个房子除了十年后卖掉的140万元，还有这12万元的租金，相当于总收益为152万元。
所以考虑到房租的问题，你这80万元的支出，十年内要赚72万元，才会有保本的说法，这个是什么概念呢？
即使是一次性支出的80万元，80*（1+X）^10=152万元，可得X=6.63%,这个投资收益率目前的低风险投资产品根本做不到。
如果再考虑到你除了首付款30万元是一次性支付的，其余越50万元是分十年期限支付的（相当于分期投资，等于年金），假设投资利率为X：
30万元的投资本息为：30*（1+X）^10；
35万元贷款本息按月投资的本息为：4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12
备注：4127.21为月供金额；X/12为月利率，因为月供是按月支付的。
综上所述：30*（1+X）^10+4127.21*{(1+X/12)*[(1+X/12)^120-1]}/X/12=152万元，可得X=9%，明显目前市面上的任何低风险投资都无法做到这个收益率。
鲤行者
不知道140万怎么算的。。。
首先35万首付，30万贷款，贷30年，利息算28万，合计还近100万。
但是10年时间，每月还款1600而已，一年1万9，10年19万，大概算下10其实你只投入了35+19=54万的本金而已，还应还39万。
10年后的房价涨到140万的话，除去还应还的，手上100万(当然提前还款少的那点忽略)，本金投入54万，相当于收入46万。
当然这46万还没加上你买房少出的租房钱或收入的房租。。。
大概草草算下涨到140的情况，投入54万本金，收益46万，平均年收益在7%，银行利息收益在3-4%，货币基金2.7-5%，稳定来看股票-10-10%。
当然你看的鸡汤文动不动就给你说聪明人年收益都能做到20%以上，先不谈你够不够聪明以及有那份运气，光是投资盈亏的压力就够你夜不能寐了。
用50多万的成本，10年，启动一个100多万的投资，怎么看也比较值，当然前提不是炒房。
---关键的分割线
当然该房产10年后能不能到140我持保留意见，这得看是几线城市，是不是热门地段等等因素，至少稳定的区域房价不会大跌。尤其是现在房住不炒的基调
艾卡西亚
这么计算:
如果你贷30万和首付35万不去买房，直接存银行，按5%利息，10年就是106万(复利公式)，而且每年你支出的房贷也存银行，相当于每年存2万，存10年，5%利息，大概是25万(年金公式)，相当于你付出的成本到第十年值106+25=131万，和你贷款买房房产在第十年的140万价值差不多稍有差距。
但你需要考虑这十年你获得了房子的使用权，你少付了租金(自住)或者收获了租金(投资)，不过总价才65万的话，租金顶多也就1千多和房贷差不多略少。基本上看做十年收入约20万。
总计买房你比存银行要多赚30万，刚刚能抵消大约7%-8%通胀。
总结就是，如果房子无法每10年翻一倍的话，基本上你买房的收益甚至会慢慢低于理财或者存银行的5%的年收益，现在那么多人买房主要是因为近十年来房子翻了十倍，收益太高，不需要理性计算，只要无脑买就无脑涨然后无脑赚。而按现在房价的趋势，一线城市再暴涨的可能性已经很小(个别地段或区域受政策影响除外)，所以如果要投资房产先要评估下你买的这个房子能否十年翻一倍。
lancs0200
价格不重要。有恒产者有恒心，刚需也好炒房也罢，不可否认他们是在积极参与经济活动，那背后所体现出来的是人一种积极的社会态度。特别是刚需所体现出强烈的安居乐业的诉求。所以10年之后价格到底是多少反而不是那么的重要，我所见过的刚需生活一直在向上走，就算10年后房子降价了，这种恒心也能在生活其他方面让大家有所收获。恒产论是战国时孟子提出的为私有财产辩护的理论。《孟子·滕文公上》说：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心，苟无恒心，放辟邪侈，无不为已。”《孟子·梁惠王上》说：“无恒产而有恒心者，惟士为能，若民，则无恒产，因无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为已”。“恒产”，长期恒久占有的财产。“恒心”，指有坚定的仁义之心。意即人们拥有一定数量的私有财产，是巩固社会秩序，保持社会安宁的必要条件。
达达尼尔央
这样算好蠢，首先要区分刚需和非刚需，刚需的话买房能提升幸福指数，省掉租房的钱，可以享受到有房的安全感，自豪感，你上班跟同事讨论话题的时候讨论到房子你什么心境，心理再强大也只能默默的转移话题，然后最最重要的是教育资源了，抛开这些来谈现金收益？
非刚需的话，投资房产，有钱没地方放的，就是纯粹的把钱换成房子，没什么好说，我见过有的房子业主10几年找不到人的，也许业主自己都忘了，考炒房的，肯定会考虑投资价值和收益，不会瞎炒，任何事情都有风险，没有必赢的，如果涨幅不够，肯定会租房来补，不行就隔断，只要工资涨就不怕，工资涨意味这房租涨房价涨。
陈旺6316
楼主假设首付30万，贷款35万，10年期商业贷款还利息9.34万，10年后共计支出约80万，涨到140万才能保本，即10年赚60万。若是这样的前提，有很大的投资收益，故很多人急着买。但现阶段已不太可能出现这么大的涨幅。
1.若10年涨到140万，我们来算算大账，看赚不赚？
10年后140万卖掉房子，我们计算一下收入与支出，看看到底是赚是赔？
支出：首付30万，贷款35万，还贷利息9.34万，30万及还利息的资金成本，以年化利率5%计算，30万*5%*10=15万，共计95万。
收入：卖房140万，每年租金算2万，即租金收入20万，共计160万。
那么10年赚了160-95=65万，平均一年赚6.5万。30万投入，每年6.5万，20%收益率，赚大了，所以大家会争相买房。核心是，未来10年可以涨到140万吗？
2.以史鉴今，过去20年投资房产如何赚钱的？
过去买房的人，几乎没有亏本的，买的越早赚的越多，并且造富了一代人。过去买房是通过加杠杆实现的。
举个简单的例子，房价100万，首付30万，杠杆率3.33倍。当房子快速长到200万，不考虑其他因素，卖掉，赚了100万，本金30万，赚了70万，即2.5倍，有什么能与之前房价上涨更赚钱？
3.投资房产青铜期都过去了，建议远离投资房市。
过去20年，投资房产给大家的印象就是稳赚不赔，甚至可以发家致富，走过路过不要错过！但这个时代在2016年开始在一线城市宣告结束，2018年开始逐步会在全国范围内更多城市出现。
在国家房住不炒，因城施策的大背景下，未来短期内房价大跌不太可能出现，但大涨更不可能出现。
总体而言，投资房产稳赚不赔的时代已经落幕了，接下来房产更多的是实现保值的作用，能够稳定保值就已经很不错了。
劝君谨慎投资房产！
大南山伯爵，NUS博士后，资深金融人士，用专业的知识、大白话的方式为您科普投资理财知识，让天下没有难懂的金融！欢迎关注、留言交流。
大南山伯爵
首先要确定房产是固定资产，所谓的固定它是与所在的社会环境所绑固的，既房产的价值是与所在国钱币上涨有关的，所以房贷利率一般都控制在银行三至五年定期存款利率之内最好，如果利率上涨一个或二个点在短期内房价不上涨你就觉得心里不平衡所以按当前的情况下关房的利率一般在5%左右，按5%年利率计65万的房子货款35万十年涨到了140万那你最少是赚到了十多万，如果是20年涨到了140万那就是持平，如果是30年涨到了140万那你就等于亏了你那30万首付本金存银行的利息大概十多万吧，不过这是不算房子在这30年间所带夹的房租和使用的收益在内的，如果把这些收益算在内65万的房子30年内只要涨到了80万你就不会亏。
听山细语
急着买房肯定不是因为价格，现在价格那么高不着急的都会观望，需要结婚的，不买房子那租房子装修吗，买家具吗，过俩年再买还得折腾呀，要么像我家我和老公双独，我们的孩子也是独生子女，老人都70多岁了，需要人照顾，孩子现在学习全靠家长，一点不夸张呀，累的很，在三边跑父母根本不可能的，所以我们换了大房子，全家人住一起，我们是真等不了了…而且买了就明确知道肯定生不了值，就算房价继续涨我们贷款税费什么的也不回本的，何况现在楼市我觉得不看好，还会继续跌，但是没办法，我们等不了了，老人孩子需要照顾，如果以后升值我们不亏，如果贬值我们也不悔，因为享受过了，花钱是为了省事少受累，并且可以多尽孝，值得！
