楼校长的同事S，最近讲了一个悲伤的故事：
近20年前，S要结婚，岳母要求全款在深圳买一套房才肯嫁女。正巧，S的朋友也在看房，两人买房预算都是60-70万（总价），朋友便极力邀请S和他一起买后海的一个新小区，200平左右，均价每平米3000多元。当时是深圳的中心还在罗湖，而后海在大家心里是比较偏远的地带。S考虑再三，加上岳母的坚持，最后还是在罗湖买了一套60多平米的小两房。后来的结局大家都知道了，哎，忧伤辣么大！
10年前，金融危机刚席卷全球，深圳房价遭腰斩，遍地0首付的一手房。前海均价1万多，龙华布吉均价七八千，但看房者寥寥。有多少人怀揣着现金错过了那个时代？
在过去的10年、20年里，在深圳买不买房，对一个人和家庭的命运，真的是有天壤之别的！
不过，从10年的维度看，在深圳哪个地方买房，结局也大不一样。楼校长盘点了这十年来深圳房价片区涨跌榜。发现十年来最高涨幅10.27倍的楼盘半岛城邦，综合算来年复合收益率达到25.89%，超过巴菲特的年收益率%（老巴年均复合收益率20%），甚至超过全球首富TOP10榜单中的一大半富豪。当然，前提是你一直持有不卖。
但是，也不是所有片区都买了就赚的。比如最近楼校长看到有人甩卖盐田华侨城天麓的房子，均价3万/平，别说跑赢深圳，已经都跑输东莞了吧。
故事的背后是数据，以及由数据反映的楼市规律。这些规律告诉我们：为什么有些片区跑赢了大市，而另一些片区的房产跑输大市？楼校长总结统计了10年来在深圳买房最赚钱的片区和楼盘，来感受这一全球最赚钱“机器”的能量，并由此懂得选择好片区、好楼盘的重要性。
一、房价激荡十年，这些片区的涨幅成绩榜
先来看看数据。
2009-2019年，深圳楼市经历了两轮完整的周期，2009年-2010年是第一轮波峰（2008年10月，国家推出4万亿的救市计划，期间5次降息，楼市迅速回暖），2015年-2016年是第二次波峰（2014年9月30月，出台贷款还清可按首套贷款，之后楼市回暖），每次波峰以后有大约1-2年的横盘期，然后又是1-2年的微跌。但整体房价波动上升，十年涨了3.27倍。
【楼校长敲黑板】
1、政策出台后，市场需要时间反应，一般要大概半年的时间才能在价格上有明显体现。大家可以密切关注成交量，新房成交量超过5000套/月，二手房超过8000套/月，就是非常明显的成交信号；
2、单个政策出台不足以对市场产生反转效果，一般税收+利率+首付等多项政策组合拳才能让市场快速变化。
再来看一下房价涨幅成绩单。借着这两波上行期的涨幅，各区域的价差进一步扩大，南山、福田、宝安（含光明区及龙华）、龙岗（含坪山）“成绩”非常优秀。其中，南山涨幅居首，上涨4.32倍；福田涨幅次之，上涨4.05倍，宝安、龙岗则以3.64和3.25倍的涨幅分列三、四名。
深圳各区跑赢大市的区域及对应涨幅
1、TOP1.南山：整体涨幅4.32倍，部分楼盘房价涨幅超10倍
十年时间，南山房价一路从2008年的17293元/㎡上涨到去年的92095元/㎡。并且，南山很多楼盘涨幅要高于这个值。如半岛城邦，2008年12月31日开盘，单价12000元/㎡，目前小区二手房单价已经达到124000元/㎡（三期），涨幅高达10.27倍。
半岛花园，1995年起价4148元/㎡
2008年，还是新人的李宏，手头有位客户跟着他看了很多套南山的房子，但始终下不了买房决心。“那时4万亿（救市）资金一下来，市场有点回暖的苗头，我凌晨跑到客户家里‘砸门’，劝客户买房。”李宏那会儿很激动，当时客户不搭理，差点和客户吵起来，并赌气说到“我保证如果你买亏了，你可以把我门店砸了。”架不住李宏“软磨硬泡”，李宏的客户最终还是买了一套大面积的住宅，那套房至少上涨了6倍近1000万。这个客户至今仍然感激不尽，身边的朋友要买房都会介绍给李宏。
不过，不是所有人在当时都能预见南山房价能有这么大的涨幅。现在，南山在大多数人眼里是千好万好，当时却并非如此。2008年前后，前海还是一片滩涂，后海也还是个大工地。
深圳湾人才公园地块2008年前后还是一片滩涂
2、TOP2福田：整体涨幅超4.1倍，部分涨幅超7倍
福田的房价，从2008年的18570元/㎡涨到去年的93803元/㎡，前后涨幅达到4.05倍。与其他区域的急涨急跌所不同的是，福田房价的走势非常稳健。当然，在大的上行周期，福田房价涨幅也非常惊人，2015-2016年上涨了52.94%。
潮汕人马腾（化名），目前在一家互联网公司担任技术总监，副业是投资买房，手中房产遍及南山、福田、罗湖。2001年，马腾大学毕业来深没多久，就买下了人生第一套房。“那个时候买房很简单，首付一成，刷信用卡买了套房。”2001年前后，南山豪宅波托菲诺也不过8500元/㎡，目前已经涨到了12万/㎡。
香蜜湖新天国际名苑2002年折后价5613元/㎡
尝到了甜头后，马腾之后又在2009年在福田买了套公寓。楼校长查了福田2009年前后的房价。2009年，福田公寓华盛领寓2009年单价13000元/㎡，目前二手房价格为107162元/㎡，前后涨了7.24倍。当时一套66㎡的3房售价约86万，目前总价750万，前后能净赚684万。光这两套房，已让他的净资产达到几千万。
3、TOP3宝安：宝安、龙华、光明三区整体涨幅3.64倍，部分涨幅近7倍
宝安房价数据，包含了宝安区、龙华区、光明区三个区域的房价走势情况。十年时间，宝安三个区域房价从11569元/㎡，上涨至2018年的53788元/㎡，整体房价涨幅3.64倍。
丁鑫（化名）是富士康的一名中层员工，2005年买了第一套房，现在已经成为一名标准的投资客。除了光明市场没有接触过，在龙华和宝安楼市体会很深，谈到两个片区，丁鑫百感交集。
丁鑫2005年来深工作，却在中山买了房，原因是小区看着漂亮。不过“漂亮的房子”却让他悔恨不已，“当时龙华和中山房价没差多少，也看过龙华，可惜没选龙华。现在龙华的楼盘已经涨了几倍了，中山5、6年过去也没怎么涨。”一念之差，让丁鑫错失数百万财富。
据楼校长了解，龙华2008年房价每平米才6000—7000元。那时，龙华金地梅龙镇开盘遇上金融危机，以6800元/㎡的低价开盘，目前房价已经涨到53677元/㎡，前后房价增值6.89倍。
2008年金地梅陇镇广告中房价为6670元/㎡
第一次选错了地方错失房价周期，但第二次上行周期，丁鑫狠狠地抓住了。见识过2008年后深圳房价的迅猛涨幅，2015年，丁鑫在楼市刚回暖时，便果断加杠杆先后拿下宝安中心区两套房，四年过去，目前宝安中心区两套房房价至少翻倍，总值上千万。
不过，丁鑫仍然有点后悔，当时早一点买房，“如果第一套房在深圳买，早就身家千万，没有任何负债。”
宝安中心区熙龙湾，在2008年单价仅15000元/㎡，目前链家网小区报价已经达到120000元/㎡，前后房价涨了7倍。以熙龙湾最小户型182平进行计算，2008年总价273万，而现在的挂牌价是2200万，十年净赚1927万！若以254㎡的复式房来测算，复式房2008年预计400万左右，眼下该户型总价已经达到了3600万，也就是十年涨了3200万。
4、TOP4龙岗：整体涨了3.25倍，最高房价涨了7.53倍
与宝安相同，数据包括龙岗、坪山新区及大鹏新区数据。不过，大鹏一直楼盘较少，所以龙岗数据主要反映的是龙岗和坪山的情况。
龙岗房价十年间涨了3.25倍，略微接近3.27倍的整体深圳房价涨幅。2008年深圳多区域房价腰斩，龙岗也不例外，不过这也给了龙岗房价大涨制造了机会。
中原店长张三（化名）2008年刚来做中介，那段时间没少看房、了解楼市资讯，“记得那时龙岗中心城中海康城国际开盘才4988元/平”，楼校长也查了中海康城国际目前在链家网上的报价已经到了42569元/㎡，前后涨幅达到7.53倍。
佳兆业茗萃园2008年在广告中打出“约5056元/㎡起”的新品价格
“那时佳兆业还有楼盘也蛮轰动的，龙岗平湖茗萃园卖5056元/㎡，现在也涨了6、7倍了”张三顺带提到了2008年龙岗的另外一个楼盘。楼校长茗萃园目前的房价，已经达到39373元/㎡，十年间涨了6.78倍。
二、跑赢大市，一看区域，二看周期
买房从来都不是闭着眼买就能赚，虽然也许买了罗湖的同事S，房子总价看似也涨了，但他却失去了买后海带来资产十来二十倍增速的机会成本。
所以，不要把买房看做碰运气，人生中最大手笔的支出，是需要掌握正确姿势的。就像买股票要看背后公司的长期发展潜力一样，买房最关键的是对地段的预判，如果还能在价格相对低的周期内，才能稳赚不赔。
【看区域】：产能、规划、生活配套，选择有爆发力的区域才能跑赢
区域产能，决定了区域自身的造血能力，让区域有资金去提升居住环境及生活配套。因此，买房要么购房区域产能旺盛，要么周边区域产能旺盛。
规划，决定了一个区域未来的发展空间，规划包括市政规划，以及可规划改造的空间。2008年的深圳湾、后海、前海都是空地、滩涂，10年后变成了豪宅片区，恰恰是得益于深圳湾总部基地和前海自贸区的规划。
生活配套，包括衣食住行各个方面。所有这些硬件配套，都会影响居住体验，间接影响房产价值。尤其是教育资源，作为生活配套的强影响因素，对房价上涨起着非常重要的作用。南山、福田均因丰富且优质的教育资源，在楼市中更具竞争力及涨幅空间。
1、南山：GDP全省首位，六大总部基地占四席
南山，之所以十年房价涨幅居首，恰恰是因为南山区域价值无论哪些指标都名列前茅，才能支撑南山即使在房价限价的背景下依然能上涨4.32倍。
2018年南山科技园实景
产能： GDP连续多年全市第一，2018年GDP已突破5000亿；腾讯、中兴、恒大、华润、招商等世界500强企业总部均在此。
规划：六大总部基地占据四席，此外，前海蛇口自贸区也在规划建设中。
配套：育才教育集团、外国语学校、麒麟中学等名校均聚集南山，初中TOP20南山占据8所，很大程度地保证了南山房价稳固及涨幅。
海岸城、海上世界、欢乐海岸、万象天地、万象城等多个大型商场聚集南山；
已开通的8条地铁中，5条经过南山，未来两年还将新增3条地铁。
内海资源丰富，80%的豪宅都是出自南山，如深圳湾壹号、海上世界双玺、深圳湾瑞府、半岛城邦等。
2、福田：世界500强分部最多，学校、交通资源全市数一数二
福田，虽然近两年发展速度不及南山，不过区域产能依然非常强劲，各方面生活配套在整个深圳首屈一指。
产能：拥有多个成熟商圈，包括会展中心-购物公园商圈、车公庙商圈、华强北商圈等。世界500强企业分部在深圳是最多的，达63所；GDP始终排名前三位。
配套：强教育资源是福田的房价上涨的重要砝码，初中TOP20名校中福田占了7所，包括深圳外国语学校、深圳实验学校、明德实验学校等。此外，福田也拥有成熟的商圈配套。路网交通发达，已开通的8条地铁7条途经福田，多条大道（深南、滨海、滨河大道及北环），另有福田高铁站。
规划：主要以城市更新为主，包括香蜜湖、大金沙等片区的旧改。
3、宝安：受南山利好辐射，区域规划优势明显
宝安，曾经是南山的后花园，依靠南山外溢，但目前宝安自身产能和配套逐渐升级，重大规划和项目落地，成为深圳最有潜力的区域之一。
2018年宝安中心区壹方城及周边实景
产能：一方面受南山产能辐射，另一方面依靠民营企业和产业园的带动，宝安、龙华、光明区域GDP在深圳排名分别为第4名、第5名、第7名。
规划：宝安规划有空港新城、国际会展中心、T4航站楼、海上田园城等；龙华则在新区成立之时就规划投资4000亿打造龙华新区，六大总部基地之一——深圳北商务总部基地。
光明规划有光明科学城，引进中山大学、天安云谷等，区域内华星光电、莱宝科技、大疆等公司陆续进驻，工业GDP增加值占总值一半；地铁6号线及13号线将建成，与南山、福田的联系更加紧密。
配套：三个区域配套分化明显，目前宝安以碧海、中心区最佳，但未来可关注大空港；龙华则以红山、民治为佳；光明主要是凤凰城为佳。
4、龙岗：GDP排名已升至第二位，各方面都较为成熟
龙岗地段相对偏远，但是整体产业和配套都在快速发展，尤其是龙岗中心城一带，整体居住环境和配套已经非常成熟，也是深圳新房市场重点供应区域。
2019年龙岗中心城红立方及周边实景
产能：规划及打造坂田的华为和天安云谷，还有龙岗中心城的宝龙高新园区、阿波罗未来产业园、天安数码城、大运软件小镇、启迪协信科技园、益田硅谷新城等产业园区。
2018年，首次以4287.86亿元的GDP超越福田区GDP，已经连续两年排名全市第二，并以11%的GDP增速排在深圳各区域首位。
规划：东进战略重点打造区域，深圳居住土地供应重点区域，近千万旧改。地铁14号线、地铁16号线等多条快线将连通坪山、龙岗、福田。
配套：龙岗中心城及坪山配套日益完善。龙岗中心城成功引进龙岗cocopark、万科广场、万科里等6、7个大型购物中心；深圳山体公园最多的区域之一，包括马峦山郊野公园、龙城公园等7、8个公园。近几年依靠引进华师大、实验、深中等师资及品牌，提升区域的教育品质。
【看周期】涨幅60%或上行18个月以上，切忌入手
买房要想跑赢大市，除了选对区域，买房周期也很重要。周期对了，一夜暴富，周期错了，只能当接盘侠。纵观两个政策宽松期，分别是2008年11月4万亿救市及2014年930限贷放松，窗口期都在18-24个月，之后政策便会越来越紧。
其次，两个窗口期的两年内的涨幅分别在59.63%和122.99%，因此，一旦区域涨幅逼近这两个数值就要十分谨慎，警惕高位接盘风险，最好在房价上行初期购置，随时注意政策、市场成交的变化。
附上深圳2009-2019年买了最赚钱的楼盘（部分）：
深圳房价10年涨3倍，有跑赢的，也有跑输的。近日，楼校长还将推出跑输大市的那些区域那些盘，给你最贴心的避坑指南，记得动动小手指关注【买房之前】，我们不见不散！
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