首先，“訂金”在法律上並沒有嚴格的界定，從文字的理解上來說，“訂”的含義是訂立、預訂之意。
而“定金”在法律上有比較嚴格的界定。定金依法律性質不同可以有多種分類，如證約定金、成約定金、違約定金、立約定金等。我國定金在《擔保法》上是債的一種擔保方式，在《合同法》上是承擔違約責任形式之一，其基本法律性質是違約定金，並具有擔保合同履行的性質。
“定金”的作用有兩種情形：
1、合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回；
2、合同不履行時，適用定金罰則：即交付方違約的，無權收回；接受方違約的，應雙倍返還。
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》第一百一十八條規定：“當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持。”
由此可見，買受方在簽訂“房屋認購書”時，要分清自己交納的到底是“訂金”還是“定金”，做到心中有數。
1、在“房屋認購書”中約定的為“訂金”：《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日起施行)第二十二條第二款規定：“房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受方返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”此種情況下，買受人可與出賣人詳細約定“訂金”的性質，否則到時想要主張“定金”的權利的話,將不會被人民法院支持。
2、在“房屋認購書”中約定的為“定金”：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人一方的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人可以不退還定金。但是，如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協商一致，出賣人應當將定金返還買受人。
定金是一個規範的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自願約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同後，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，發展商不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標準額的20%。當事人一旦以書面形式對定金作了約定並實際支付了定金，即產生相應的法律後果。
另一方面，定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規定：擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無效，定金條款無效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無效，定金條款亦無效，收受定金的一方應返還定金。如一方過錯造成主合同無效，過錯方應承擔相應的民事責任，而不是沒收或雙倍返還定金了。
訂金並非一個規範的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，並不具備擔保性質。商品房交易中，如買家不履行合同義務，並不表示他喪失了請求返還訂金的權利；反之，若發展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這並不意味著合同違約方無須承擔違約責任。
值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)並不是房屋買賣契約，不具備房屋預售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認購書後反悔，發展商有權沒收購房者的定金；若發展商違約，不與購房者簽訂正式的預售合同，則購房者有權要求發展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金，那麼就不具備定金的法律後果了。
由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律後果上都有明顯不同。
定金與訂金的區別
專家目前提醒費者，購買商品房一定要注意“定金”與“訂金”的不同，莫把“定金”當“訂金”。消費者購買商品或者接受服務前，一定要看清交納的款項究竟是“定金”還是“訂金”。對於“定金”，依據《合同法》相關條文規定，雙方有約定的按照約定執行；如果無約定，經營者違約時“定金”雙倍返還，消費者違約時“定金”不返還。至於“訂金”，目前法律沒有明確規定，可視為“預付款”，雙方有約定的按照約定執行：如果無約定，經營者違約時應無條件退款，消費者違約時可以要求經營者退款。
訂金和定金哪個受保護
所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據法律規定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立後履行前，按照合同標的額的一定比例（不超過20%），預先給付對方當事人的金錢或其替代物。定金合同是從屬於主合同的從合同，其成立的前提是主合同已經成立生效。
而訂金只是預付款性質的一種支付，不具有定金的性質。因此，在購房者簽訂《預購臨時協議》時，真正的預購房屋正式合同一主合同是否能夠成立，還處於一種不確定狀態，這與定金合同有著重大差別。因此，預購訂金不是定金，定金罰則也就當然不能適用。訂金與定金的最基本的區別就是定金適用定金罰則，一方違約應當雙倍返還定金或無權要求返還定金，而訂金適用這樣的罰則，只會存在返還或衝抵價款的作用。
訂金與定金的具體區別
“訂金”與“定金”的含義：“定金”在法律上有明確的概念：它既是履約的保證，又是一種支付，同時還是一種賠償，即通過支付一定數額的金錢來表明合同雙方有意並要真誠履行簽訂的合同，如果購房者違約，定金不退，如果開發商違約，就要向購買方雙們返還定金。在法律上有明文規定定金的靈敏額不能超過合同總價的20%.
“訂金”則在法律上沒有明文規定。出現在房屋認購書中的“訂金”，其業主或賠償僅僅是單方的，是購房者對開發商的保證。在開發商如果違約是否雙倍返還的問題上並不明確。如果開發商違約，只要退還訂金即可。
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