2019年一季度，苏州土地市场呈现出新的变化，从“2018年流拍频现”到“2019年溢价成交”，房企拍地表现截然不同。作为房企的“粮仓”，房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。在此背景下，中指研究院对房企在苏城拿地情况进行研究，为研判行业趋势提供参考。
同比分析：成交规模缩减，土地竞拍热度回升
2019年一季度，苏州市区共进行土地拍卖3场，出让21宗经营性用地，其中，涉宅用地17宗，商办用地4宗，住宅用地占市场主力。一季度土地成交规模缩减，总成交用地面积112.56万方，较18年同期下滑40%；总成交建面214.71万方，同比下降45%；总成交金额307.85亿，同比下滑32%；平均成交楼面价14337.88元/㎡，平均溢价率19.27%，整体成交楼面价及溢价率回升现象较为突出，回暖迹象明显。
图：2016-2019年一季度苏州市区经营性用地成交情况
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2016-2019年一季度苏州市区土地成交结构变化
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
2019年苏州市区（未含吴江）住宅用地供应计划总计为6000亩，与18年供地计划相持平。而2019年一季度苏州市区涉宅用地成交建面201.35万方，同比降幅45%，预计未来将加大住宅用地的供应。整体住宅用地成交楼面均价15082元/㎡，同比上涨25%，处于近4年次高位，仅低于2016年四季度成交楼面价；溢价率为19.11%，同比增加3.44个百分点，环比增加12.2个百分点，房企拿地热情明显升温。
图：2015-2019年一季度苏州市区涉宅用地成交建面走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2015-2019年一季度苏州市区涉宅用地成交楼面价及溢价率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
在商办用地方面，近年成交规模有缩减趋势。2019年1季度，商办用地成交建面13.36万方，同比缩减47%；成交楼面价为3127.41万方，同比上涨3%；溢价率为32.5%，处于近4年高位。
图：2015-2019年一季度苏州市区商办用地成交建面走势
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
图：2015-2019年一季度苏州市区商办用地成交楼面价及溢价率
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
区域分析：吴中成交体量大，园区热度最高
2019年一季度，苏州共出让17宗住宅用地。其中，吴中区为地块出让大户，共成交7宗，相城有4宗，姑苏3宗，新区2宗，园区1宗，吴江暂无地块成交。从地市热度来看，园区由于土地出让较少，可售房源紧缺，地块出让较为抢手，一季度出让唯一1宗宅地，溢价率高达49.69%；其次是吴中，所出让7宗地块全部溢价成交，平均溢价率为25%；相城区由于近年土地出让规模较大，多个楼盘将在今年次第上市，区域库存量大，房企拿地积极性略逊于其他区域。其外，房企主要热衷于纯住宅地块，多宗商住地块依然是底价成交。
图：2019年一季度苏州市区涉宅用地成交情况
一季度商办地块共出让4宗，分布在相城、吴中、新区和园区4个区域。商办地块多为底价成交，但园区湖东奥体板块商办地块由于地段佳，引起多家房企争抢，最终由嘉得宝以4337元/㎡竞得，溢价率高达189%。该地块公共属性强，需建设公交首末站一处，不少于2000平的食堂以及不少于500平的超市。
图：2019年一季度苏州市区商办用地成交情况
房企分析：已进房企积极补仓，外来房企抢驻苏州市场
一季度，有不少在苏州深耕多年的品牌房企，如旭辉、首开、阳光城、中梁等均有积极补仓。其中旭辉拿地势头迅猛，1月连拿3宗吴中地块；首开斩获2宗地块，其中1宗与龙湖联合拿下；佳兆业时隔许久，也在一季度成功补仓苏州主城。
其外，优质地块也吸引外来房企抢驻苏州。其中，融信以13.1亿竞得平江新城45号地首进苏州；大华集团以40.7亿竞得狮山美罗旁49号地块首进苏州；首创以25.01亿斩获37号宅地，溢价率高达49.69%，该地块后期将与招商蛇口+华宇联合开发。
表：2019年一季度苏州土拍房企拿地面积TOP10
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com
整体来看，2019年一季度苏州土地成交规模相比去年同期有所下降，而今年苏州市区（未含吴江）住宅用地供应计划总计为6000亩，与18年供地计划相持平，预计后期将加大住宅用地的供应。价格方面，一季度住宅用地成交楼面价及溢价率同环比均上涨，土地市场回温态势明显。全年来看，苏州基于较好的城市基本面，具有较强的购买力和内生需求，购房者在市场及政策趋稳下，购买预期逐步升温，推动了市场阶段性回暖，获得众多企业侧重，未来土地市场将保持一定热度。
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