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問答139期
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問：海亮德文郡公寓如何，能蹭到高新三期熱度麼？
答：高新三期規劃很好，溼地公園，超高層，大劇院，音樂廳都有，但都在規劃建設階段，自身有多大熱度都不好說，更別說被蹭了，距離上也有點遠，德文郡，長安府，金茂府依靠的還是大學城的熱度，學府大街這個附近還在開發，目前熱度都在西長安街上；
德文郡公寓價格確實挺低，均價8500，38平米的大開間，一套總價30萬出頭，但公寓的首付是五成，同時貸款不過十年，算下來就不便宜了；
目前公寓的行情是，轉手的都不好賣，因為稅費太高，位置好有地鐵的出租還行，附近有辦公區人流密集的租金也能高點，包括也有酒店返祖的，收益相對穩定，但對人流量交通要求非常高；
對於手裡實在買房資格的，奔著價格低的可以看看，對於公寓住宅二選一的肯定看住宅，對於手頭緊張附近工作的可以看看，但要考慮清楚商用水電物業費，高稅費，購買條件限制等因素，此前新英里的公寓還可以，德文郡太偏了。
問：想投資，以後自主，綠城蘭亭公館和金地南湖藝境選哪個？
答：自住金地確實要好一些，一來已經有交房的褐石公館，小區環境物業一目瞭然，再加上週邊雖然沒有地鐵，但附近天地源，招商，三迪的小區都已入住，人氣還是不錯的，在金地能看到的東西會多一些；
最近一批15號樓和16號樓超高層備案價一萬二左右，在曲江二期這個範圍內不算高，關注度還是很高的；
蘭亭公館上期有講過，雖然沒在管委會白菜心的地方，但科技西路上的規劃很好，地鐵延伸線，灃東六中，碧桂園國湖，昆明瀾庭等項目都看得到了，但附近村子，農田，廠房還是很多，改造週期長，沒有在金地看到的東西多，適合短期不自住長線投資的，畢竟距離高新近還是灃東；
但綜合金地和綠地在西安已經交房的業主口碑，還是金地更好一些！
問：恆大國際城前身為中渝國際城，單價13000塊適合出手嗎？
答：16年底的時候，中渝置地公告稱向恆大出售西安中渝·國際城項目，總代價5.55億元。而從恆大方面，前期中渝國際城項目已銷售三期，恆大除了掃尾部分三期尾房，另開始完全運作四期產品；
2018年7月業主開始投訴工地停工，11月經開區回覆開發商已向恆大國際城四期業主發出關於未正常施工的情況說明，並承諾在確保工程質量的同時如期完工，計劃最晚於2019年3月冬防期過後復工建設，此後一直沒有消息；
在草灘這個版塊，可選的樓盤確實不多，熟悉的金泰經開花城，星雨華府，價格一直都不高，最近一批星雨華府的14號樓備案價只有9141塊，一方面是毛坯，另一方面區域內配套交通產業還是比較差，進駐的大開發商也很少，經開區的熱度和高新曲江等也沒法比；
13000二手房的價格比區域內新房足足高出了4000塊錢，而同樣的預算在城東，城西，滻灞，灃東大開發商的項目也是隨便選，
請給我一個高價買這裡的理由，除非是情懷。
問：天地源萬熙天地，價格位置怎麼樣，值得嗎？
答：作為高新片區（非高新）的網紅盤，萬熙天地的每一次開盤都會吸引關注，雖然身處雁塔（北沈家橋城改），但位置極好，附近立豐廣場商業，配套交通，大型小區，公園一應俱全，算得上城南的白菜心，目前周邊能看到的新房只有碧桂園高新時代一個，但價格，小區規模，位置遜色於萬熙；
萬熙天地上次開盤還是18年1月，共推出了485套房源，去化率100%，成交均價14514元/㎡，戶型94-128㎡，戶型設計比較老了，還是標準的核心筒，中間戶純南向，邊戶進門大走廊北側房間太多，和現在市場主流的連廊戶不一樣；後期戶型未知，但樓體格局與賣完的1、6號樓相似；
需要說明的是雖然現在不讓承諾上學，但很多業主覺得天地源是國企，此前開發的房子能獲得較好的教育資源，如：楓林意樹部分房源能上高新二小，楓林綠洲業主可以就讀高新三小；包括萬熙配建的也是高新系學校，子女能就近上學，這也是吸引很多人的點；
目前最新的價格還沒出來，但參考周邊無項目可選且價格較高的背景，起碼得一萬六起步了。
問：高層住宅一樓不帶花園，緊挨獨立商鋪，便宜5萬可以考慮吧？
答：一般高層的頂底樓確實是最難賣的，糾結的點無非在於覺得一樓潮，採光通風一般，外加隱私性比較差，現在都是電梯房，突發停電不用爬樓梯的賣點也沒有那麼突出了；
再下來就是頂層，很多人會覺得夏天熱，容易漏水等等，熱確實但漏水的已經很少了，價格上頂底也是最低的；
老人自住選一樓的確實多，但要留意樓間距，現在很多33層高層35米的樓間距確實不大，尤其低樓層採光一般，獨立商鋪樓得看多高，一般四層的樣子還可以，不會遮擋太多；
第二就是要看商鋪是做什麼的，如果是做餐飲，緊挨商鋪的住宅就會面臨油煙，噪音等問題，考察清楚這些因素後再決定，總價低5萬和一樓劣勢比，優惠不算太多。
問：房哥，想知道金地南湖15號樓距離高速這麼近，噪音大麼？
答：距離高速近確實很吵，尤其是車流量大車速還塊，比如美好時光，高科麓灣，曲江觀唐這種，基本上和高速就挨著；
但金地的15號樓距離包茂高速至少有150米，外加15#，16#樓東側還有挺大一塊空地，噪音沒有那麼大；
（南湖藝境樓棟分佈圖）
如果還不放心，去曲江幾個交房靠近高速的小區轉轉，自己聽一聽就行了，南三環邊城市之光蜜柚，中海城，金輝世界城都是，噪音大小，一定要現場自己聽，因為主觀的差異太大了。
問：高新一中帶學位的公寓總價110萬，可以考慮麼？
答：三萬的均價在西安基本可以考慮玫瑰園，翼中心這種頂豪產品了，但在高新非要買學位房背景下，可能只能買到一個老小區；
那麼這類房子學位用完後，房價縮水的很厲害，也可以理解為學位的價值被放大太多了，如果是新一點，戶型環境各方面都不錯的，價格稍微貴點圖個學位還可以；
在總價有限，並且奔著上學去的時候，一定是以最小成本解決，哪怕是公寓，也可以考慮，學位用完憑著好位置租出去也行；
同樣300萬預算，一個是以3萬一平買老小區為了上學，另一種是以110萬學位公寓解決上學，剩下的190萬去滻灞航天城買個洋房住著多舒服，雞蛋不要放在一個籃子裡。
問：西安三環外老舊小區以後是什麼結果？
答：我能想到三種結局，第一就是拆遷，即拆除後騰地給新開發的項目，一般能被拆的都是好地段開發商有投資意向的，或者市政項目動遷，比如造地鐵公路等；
也基本是原地拆遷原地安置，在老小區拆除後在原址上提高容積率新建住宅，增加原來業主的居住面積及公共設施，比如我們看到的火車站改造，這種最幸運，既改善環境還不用遠離原來的生活圈；
第二種就是改造和保留，像一些有特色，地段好的老小區，讓原居民遷走後成片改造，作為酒店，辦公，特色街區，高檔住宅等，比如小雁塔片區改造；
第三種就是維修，在小區年限久了以後，通過清理小區環境，劃上車位，重新粉刷外立面，加裝電梯，西安很多老小區就是這樣；
而三環外，如果沒佔好地段，也沒有拆遷價值的，有沒列入民生工程的，大概率會一直老下去，像很多老家屬院一樣，最終常住戶搬離，租戶大量湧入，當然了有好的學區除外。
問：為何同一區域，萬科東方傳奇比海德堡陽光城要貴？
答：這三個盤基本是同一時間在賣的，那個時候曲江還沒有這麼火，學校的賣點還沒那麼火爆，房價也都在8000多，大家的賣點都集中在地鐵上，那個時候很多人還嫌這邊遠；
萬科比剩下兩個賣的好的原因主要還是在位置，三個小區雖然是挨著，但東方傳奇距榮家寨地鐵口最近，緊挨雁翔文化創意谷，距離曲江二小最近，對面旺座曲江也開始有人辦公了；海德堡和陽光城則挨著三環了，很多人總覺得噪音大；
再就是品牌了，萬科雖然在西安口碑譭譽參半，總有人說是假萬科，但進駐多年，小區數量，業主數量眾多，物業口碑也不錯，再加上上述地利，海德堡雖然小區景觀物業也不錯，但除了旺座現代城辦公區外，很多人對豪盛置業不熟，陽光城同理，在品牌知名度上弱於萬科。
南邊融創為曲江印項目，定位非常高，價格也美麗，按照經驗，一般這種頂級項目出現後，周邊在售的樓盤無形中多了賣點，能否帶動周邊房價，得看曲江印最終的效果了，同樣的案例包括中大國際九號，融創壹號院，玫瑰園等。
問：17年買的萬科翡翠國際臨路，現在適合賣掉重買麼？
答：翡翠國際門口確實有家殼牌加油站，噪音因人而至了；作為區域內最著名的網紅盤，憑藉著學校地鐵好位置，中籤率一直不高，基本每次開盤都是排大隊，基於這麼多優勢，並不建議賣掉；
並不是說現在的市場賣不到高價，而是捨棄這個最好位置後，再去區域內看新房不僅面臨搖號排隊，還不一定買得到，同時周邊無論是公園上城，陽光城翡麗曲江位置都不如這裡；
除非出手後可以置換更高等級的房子，比如高層換洋房，剛需盤置換改善盤，否則並不建議。
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