正常情況下，在一個自然年裡，企業經營的利潤是越來越多。但是，在香港上市的銀城國際（HK1902）卻在去年最後兩個月裡，淨利潤突擊“縮水”，由截至2018年10月31日的5.88億元，縮水至4.95億元。
其中可能的原因是，公司財務對當期需要扣除的企業所得稅、土地增值稅的錯誤估計，最終導致當年實際稅負增加了超過1.6億。
有意思的是，公司為讓稅後利潤變得更好看，大規模增加了利息資本化的比重，從10月份的70%，提高至12月的83.8%，結果卻導致公司企業所得稅的徵稅壓力進一步加大，最終演出了一個搬起大石砸自己腳的“戲碼”。
這也讓投資者很難對銀城國際的投資價值進行評估。可能是因為這個原因，銀城國際的股價一直偏低，截至2019年4月4日，銀城國際的收盤價格只有2.37港元，低於2.38港元的招股價，是目前唯一一支股價低於發行價的內房新股。
稅收支出突然大幅增長
比照銀城國際的招股書和2018年年報可以發現，在去年最後的兩個月公司的稅後純利突然大幅下滑。在除稅前溢利由2018年10月底的9.94億元，增至10.62億元的背景之下，公司的淨利潤卻突然下滑了9300萬元。
導致淨利潤大幅度下滑，公司的稅收支出在去年最後兩個月突然飈升。所得稅開支（包括企業所得稅和土地增值稅）由2018年10月31日的4.05億元，突然升至5.67億，漲幅超過四成。
以整體稅負而言，在近期上市的內房股中，銀城國際的稅負達到了53%，相比其他上市的港股中屬於偏高的位置。一個可以參照的數字是，德信中國的所得稅稅負只有36%，而美的置業和大發地產的所得稅稅負也只有50%左右。
值得指出的是銀城國際的毛利並不算高，截止去年底，毛利率不到29%的水平。這在去年上市的房企中，只能屬於正常水平。
實際上，上一次銀城國際所得稅稅率超過50%的年份，還是在2015年。當時，銀城國際的毛利率還在 30%以上。銀城國際2018年前10月的所得稅綜合稅率只有40.8%。銀城國際當時解釋稅率低的原因：一是收購附屬公司屬於一次性收入確認，不需要課稅；二是稅收虧損；三是撥備的土地增值稅較往年減少。
但公司自己對應稅支出的估計可能並不正確。
因為根據銀城國際披露的2018年年報，銀城國際當年扣除的土地增值稅稅額大幅增加，由前一年的7854萬元，增至3.04億元。這代表著實際撥備及支付的土地稅不僅沒有比上一年少，反而還出現大幅度的增加。
由此可見，公司披露的截止去年10月31日的所得稅稅率，可能估計不夠充分；或者與稅務部門的計算，存在著巨大的出入，最終導致年底賬面扣除的土地增值稅較去年大幅增加。當然，著屬於猜測。
和訊房產曾就所得稅支出大幅增長的原因，垂詢銀城國家品牌部負責人，後者截至截稿未作回覆。
粉飾賬面利潤：讓稅收支出變得更多
4月初，A股有一家地產企業被上交所發函問及利息資本化比例較高的原因，並認為公司有意通過利率資本化，實現更高的利潤。
一直以來，利息的資本化，就被會計行業認為，是粉飾利潤的一種公開秘密。根據會計準則，商品房只要在建設中，就可以作利率資本化。
但業界卻一直不贊成大比例利率資本化。因為，利率資本化只是將當年度的費用，延遲到未來若干年攤銷，資本化並不能降低利息成本。
另外一個原因，就是通過利息資本化後，公司的稅前利潤可能會大幅增加，由此而產生很高的企業所得稅。
因為，這樣一個原因，地產行業通常只有土地增值幅度較高的情況下，才會大幅度利率資本化。比如，上文上交所發問訊函的那家企業，平均樓板價才2000多元，而公司去年平均售價達到1.2萬元。
但是，銀城去年獲得土地的樓板價在4300—2.5萬元/平米間，以公司平均14496元/平米的售價計算，僅土地成本就超過售價三成，無需再通過增加利息支出，增加成本規避土地增值稅等稅收。
在這樣一個背景下，銀城選擇大幅增加資本化利息，顯然會導致公司企業所得稅出現增加。根據2018年年報，銀城國際的4.49億元，而前十月銀城國際資本化的利息總額只有3.54億元。
對大幅增加利潤資本化利息一事，銀城國際截至發稿，未予置評。
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