《物權法》規定，下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；（雙過半以上業主同意）
（二）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；（雙過半以上業主同意）
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（雙過半以上業主同意）
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（雙過半以上業主同意）
（五）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；（雙三分之二以上業主同意）
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；（雙三分之二以上業主同意）
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。（雙過半以上業主同意）
有關共有和共同管理權利的“ 其他重大事項”包括哪些呢？
《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規定：
改變共有部分的用途（雙過半以上業主同意，如小區綠地改成停車位）
利用共有部分從事經營性活動（雙過半以上業主同意）
處分共有部分（雙過半以上業主同意）
業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項（雙過半以上業主同意），應當認定為有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。
雙三分之二以上業主同意指，經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。
雙過半以上業主同意指，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
因為選聘物業服務企業需要雙過半以上業主同意，在N家候選物業公司中，票數分散，一家物業公司難於獲得雙過半票數，所以，實際操作中是N選2，再2選1。
專有部分面積不是套內建築面積如何理解呢？
《解釋》規定，業主人數和總人數，可以按照下列方法認定：
1、業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
2、.總人數，按照前項的統計總和計算。
專有部分面積（產權證記載面積）＝套內建築面積＋公共分攤建築面積
投票時的建築物總面積=專有部分面積之和
小區初始登記面積=專有部分面積之和+不能頒發權屬證書的建築物面積
套內建築面積=套內房屋使用面積+套內牆體面積+套內陽臺建築面積
專有部分面積不是套內建築面積，而是套內建築面積＋公共分攤建築面積，小編看到對專有部分面積理解錯誤，打官司！！！
公用分攤建築面積是指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建築面積。公用建築面積和分攤的公用建築面積的產權歸整棟樓購房人共有。
公用建築面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積，包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積，以水平投影面積計算。
公開公正透明，是溝通的最好良方
張海濤認為：
安居則樂業，關於社區的思考和實踐是多方面的，實踐經驗，制度建設必不可少，就身邊的宜昌長江瑞景小區，民悅家園小區，問題至今仍待解決，看似複雜其實簡單的問題，無不考驗職能部門及基層的智慧和決心。高效、廉潔的來服務於民、取信於民，造福於民。
基層治理是社會治理體系中最基礎的環節，與老百姓的日常生活息息相關。嚐盡人生百味，方知人間冷暖。從街頭巷尾到百姓人家，從衣食住行到治安物業，生活中那些看似雞毛蒜皮的事情，卻是人民群眾最為關心的事。
正所謂群眾利益無小事，基層治理水平高低，直接關係人民群眾的物質和精神生活，直接影響人民群眾的獲得感。基層治理究竟存在哪些問題？如何解決這些問題提升人民群眾獲得感呢？
民生“小事”必須“大辦”
民生是最大的政治，小區物業管理與每一位小區居民息息相關。要明確業主委員會的法律地位和組織性質，將其納入基層社會治理體系，建立居委會、業委會、物業企業三方聯動工作機制。對居民們比較關心的公共用房、公共收益等問題，要加強監督管理，建立公開信息平臺。
區區小事關民生、利在長遠，要以敬民之心，革煩苛之弊，施公平之策、守法規之底線，實事求是，溯本清源，小事管好、服務到位，也是功德一件。
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