《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；（双过半以上业主同意）
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（双过半以上业主同意）
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（双过半以上业主同意）
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（双过半以上业主同意）
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（双三分之二以上业主同意）
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（双三分之二以上业主同意）
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（双过半以上业主同意）
有关共有和共同管理权利的“ 其他重大事项”包括哪些呢？
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定：
改变共有部分的用途（双过半以上业主同意，如小区绿地改成停车位）
利用共有部分从事经营性活动（双过半以上业主同意）
处分共有部分（双过半以上业主同意）
业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项（双过半以上业主同意），应当认定为有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。
双三分之二以上业主同意指，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
双过半以上业主同意指，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
因为选聘物业服务企业需要双过半以上业主同意，在N家候选物业公司中，票数分散，一家物业公司难于获得双过半票数，所以，实际操作中是N选2，再2选1。
专有部分面积不是套内建筑面积如何理解呢？
《解释》规定，业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
1、业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
2、.总人数，按照前项的统计总和计算。
专有部分面积（产权证记载面积）＝套内建筑面积＋公共分摊建筑面积
投票时的建筑物总面积=专有部分面积之和
小区初始登记面积=专有部分面积之和+不能颁发权属证书的建筑物面积
套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
专有部分面积不是套内建筑面积，而是套内建筑面积＋公共分摊建筑面积，小编看到对专有部分面积理解错误，打官司！！！
公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有。
公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
公开公正透明，是沟通的最好良方
张海涛认为：
安居则乐业，关于社区的思考和实践是多方面的，实践经验，制度建设必不可少，就身边的宜昌长江瑞景小区，民悦家园小区，问题至今仍待解决，看似复杂其实简单的问题，无不考验职能部门及基层的智慧和决心。高效、廉洁的来服务于民、取信于民，造福于民。
基层治理是社会治理体系中最基础的环节，与老百姓的日常生活息息相关。尝尽人生百味，方知人间冷暖。从街头巷尾到百姓人家，从衣食住行到治安物业，生活中那些看似鸡毛蒜皮的事情，却是人民群众最为关心的事。
正所谓群众利益无小事，基层治理水平高低，直接关系人民群众的物质和精神生活，直接影响人民群众的获得感。基层治理究竟存在哪些问题？如何解决这些问题提升人民群众获得感呢？
民生“小事”必须“大办”
民生是最大的政治，小区物业管理与每一位小区居民息息相关。要明确业主委员会的法律地位和组织性质，将其纳入基层社会治理体系，建立居委会、业委会、物业企业三方联动工作机制。对居民们比较关心的公共用房、公共收益等问题，要加强监督管理，建立公开信息平台。
区区小事关民生、利在长远，要以敬民之心，革烦苛之弊，施公平之策、守法规之底线，实事求是，溯本清源，小事管好、服务到位，也是功德一件。
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