北京市十五屆人大常委會第十六次會議昨日召開，《北京市物業管理條例（草案）》提交一審。
事關每個人的住宅環境，知道君撈乾貨，帶你看北京物業管理新動向。
1 物業費該怎麼定價？
《條例（草案）》規定，物業服務費實行市場調節價，由業主和物業管理人進行協商，並適時調整。同時，要求市住房和城鄉建設行政主管部門發佈物業服務項目清單，明確服務標準和內容，行業協會發布物業服務成本信息和計價規則，供協商物業服務費時參考。
對於專項維修資金，《條例（草案）》提出，物業買受人應當按照規定足額交納專項維修資金；專項維修資金屬於業主共有，業主大會可以自行管理或者委託住建部門代管；自行管理的，街道辦事處、鄉鎮政府加強監督、指導；未選舉產生業委會的，由住建部門代管。同時規定，專項維修資金餘額不足30%時，應當補足，轉移或者抵押不動產時，應當提供已足額交納專項維修資金的相關憑證。
2 小區車位能賣給“外人”嗎？
小區停車難，是大家期盼解決的問題，有物業將小區停車位賣給業主以外的人引發熱議。
《條例（草案）》提出，物業管理區域內規劃用於停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。用於出售的，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人；不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理區域業主使用。滿足業主需要後仍有空餘的，可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人。
違反《條例（草案）》規定，將車位、車庫提供給業主以外的其他人的，區住房和城鄉建設或者房屋行政主管部門責令限期改正，有違法出租所得的，責令退還違法所得，按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款；拒不改的，按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。
3 買了新建房，誰來承擔物業責任？
《條例（草案）》明確建設單位承擔前期物業服務責任，規定前期物業合同的履行、費用交納的起算時間，明確承接查驗過程中建設單位應當向物業管理人移交的材料清單。
建設單位銷售房屋前，應當選聘前期物業管理人，簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同應當就前期物業服務是否收費、服務內容以及收費標準進行約定，約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業服務合同期限最長不超過2年，具體期限在前期物業服務合同中約定。期限屆滿前3個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業管理人。
《條例（草案）》對物業費規定的十分明確，前期物業服務合同生效之日至承接查驗協議生效之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。
4 業主大會、業委會怎麼成立？
《條例（草案）》規定，5%以上的業主、專有部分佔總面積5%以上的業主以及建設單位可以申請成立業主大會。同時，居（村）民委員會還可以組織符合條件的業主或者建設單位提出成立業主大會的申請。
符合業主大會成立條件的，街道辦事處、鄉鎮政府指定居（村）民委員會工作人員擔任籌備組組長；籌備組負責組織召開首次業主大會，並審議通過管理規約、議事規則，選舉產生業委會委員和候補委員。
針對未能成立業主大會或者無法選舉產生業委會的情形，《條例（草案）》創設物業管理委員會，賦予其組織業主共同決定物業管理事項的職能。
另外，《條例（草案）》明確社區黨組織有權推薦業委會候選人，引導和支持業主中的黨員積極參選業委會委員，通過法定程序擔任業委會委員。
5 業委會能幹什麼？
《條例（草案）》指出，業委會需要及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主交納物業服務費用，監督物業管理人履行物業服務合同；監督管理規約的實施，對業主違反管理規約的行為進行制止；定期向業主通報工作情況，每半年公示業主委員會委員、候補委員交納物業服務費、停車費情況等。
6 業委會怎麼監督？
市司法局局長李富瑩介紹，針對業委會的運行存在權力邊界不清晰、權責不對等、運行不規範、行政監管空白、違法成本較低等問題，《條例（草案）》從把好人選關、增加備案制度、明確職責、增加禁止性規定等方面進行規範，細化街道辦事處、鄉鎮政府以及居(村)民委員會的監督途徑和方式。
有資格成為業委會委員、候補委員的需要滿足，本人、配偶及其直系親屬與物業管理人無直接的利益關係，未被列為失信被執行人，未有本條例規定的房屋使用禁止規定的行為等。
7 沒有物業或物業不管怎麼辦？
《條例（草案）》提出，物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮政府應當組織有關單位確定應急物業管理人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務，期限不超過6個月，費用由全體業主承擔。應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮政府應當組織業主共同決定選聘新的物業管理人，協調新的物業管理人和應急物業管理人做好交接。
記者 李玉坤
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