最近眾多高價盤拿到了預售證，最為大家津津樂道的是金茂府和保利天悅這2個豪宅，尤其是保利天悅開出了2.1萬左右的單價，更是讓人驚呼大便宜，甚至有人吼出了剪刀差過萬，買了就賺200萬之類的話語。
保利天悅有沒有購買價值？
當然是有的，畢竟一個南二環出一個新盤，品質裝修都還不錯，又有一個不錯的視野。雖然硬傷很多，比如20多米的樓間距，周邊沒救的老破小，不能下地的電線杆，恐怖的容積率............
但是一切缺點，在價格下，都是可以掩蓋的。
But，今天的重點，並不是保利天悅這個盤，想聽樓盤分析的就可能要失望了
今天只是想聊一聊豪宅這種產品的缺陷和優勢，以及總結這麼20年來成都高端住宅市場的歷史和展望。
從豪宅的發展階段來看，成都大概歷經了3個階段。
以桐梓林，浣花溪為代表的第一代豪宅。
以鷺島國際，神仙樹大院等為代表的第二代豪宅。
以金融城，攀成鋼為代表第三代豪宅。
中規中矩的初代
第一代豪宅發跡於房地產市場的起步階段，特殊時代背景下，受到西方文化衝擊，建築風格也是在模仿歐式建築的較多。
代表有麗都花園A區，桐梓林的風情街和建築等等。
桐梓林當年紅磚鋪路的歐式街道，多少人還記得？
還有另一個典型代表浣花溪。
二十里中香不斷，青羊宮到浣花溪。三月浣花溪，遊人鄙金珠。。。。。。
一代代蓉吹，把浣花溪的IP炒的無以復加。可能是對於古人的尊重，浣花溪的當年的各種豪宅別墅還沒有走上現在被人吐槽的歐式爛大街風格。
基本還是革命老幹部風格，或者略帶一點中式的味道。這一代豪宅，主要以戶型大的小高層，別墅為主。
歲月流逝，這一批豪宅設計早已跟不上時代，比如人車不分流，沒有電梯等等缺陷，已經很難入新一代置業人群的眼。
雖然桐梓林和浣花溪在很多人眼裡依然傳奇，但市場是殘酷的。不論過去的威名再盛，市場價格和換手率就是對這些房子最好的詮釋。
春天花園算是浣花溪成交率相對較高的老豪宅產品了，一年只能賣個1,2套房子。像其他金林半島之類的基本算有價無市，市場價極難賣掉。
再來看看桐梓林區域的老牌豪宅，成交率同樣堪憂，並且單價也撐不住了，很難上到2萬。
這是因為桐梓林和浣花溪地段變差了嗎？還是純粹因為住房品質跟不上時代？
這個問題我們姑且先放這裡，隨著文章慢慢揭曉。
百花齊放的二代
隨著住宅市場的繼續發展，人們對生活品質要求越來越高。
老一代的豪宅地面停車，人車不分流等等弊端越來越受到高淨值人群的嫌棄。
第二代豪宅是成都住宅市場最百花爭豔的時代。
龍灣半島，鷺島國際，神仙樹大院，翡翠城1-3期等新時代豪宅百花爭豔，風格各不相同，鑄就一代經典。
這個階段的豪宅，因為成都的容積率政策調整，基本上都是高層住宅，配備了還不錯的入戶大廳，和良好的梯戶比。
比如上圖中的神仙樹大院當年的梯戶比達到2梯3戶，18層。
梯/戶比達到1/27，這放在現在都是一個高端盤的標準。
同時這個時代的豪宅風格不雷同，外立面配色也從淺色到深色，各不相同。
這個時代的豪宅開始講究資源配套，比如著名的鷺島步行街。
翡翠城1-3期背靠東湖，龍灣半島將清水河一個河灣據為己有等等。
第二代豪宅設計的時候受制於90/70政策出臺，導致小區裡有非常大的小戶型比例，現在看起來就多少有點不夠豪的感覺。
公區設計用現在的眼光看已經落伍的，尤其是經過了歲月的侵蝕，比較顯舊。
另外沒有考慮到中國的機動車增長的如此恐怖，車位配比普遍不夠，搶車位就成了日常生活，同時把小區車位價都炒到了天上。
有興趣的可以去搜這些小區的車位價格，多年前就已經20多萬，30多萬一個了，比大部分人的車還貴。
這些第二代豪宅雖然設計跟不上時代了，但是不少住宅維護的尚可，物業優秀，現在在二手市場也還算能戰，並沒有像第一代豪宅淪落的那麼厲害
抱團作戰的三代
進入2010年之後，90/70政策在地方政府和開發商共同抵制下，名存實亡
所以我大概上把2010這個時間點作為第二代和第三代豪宅的分界線。
2010年之後的豪宅類產品整體戶型面積開始大大增加。
前兩代豪宅類產品基本都是單兵作戰，最多就是2,3個盤挨著。
一個豪宅大盤旁邊基本可能有很多其他類型的樓盤，甚至差距很大的盤。片區品質和定位參差不齊。
到了第三代豪宅，開始學會了整體抱團發展。
金融城和攀成鋼就是這其中的代表作。
第三代豪宅其實並不是只有金融城和攀成鋼，但是這2個區域卻是抱團發展的典範。
下面把第三代豪宅按照一個規則進行了分類：
金融城代表盤：譽峰，中海城南一號，西派國際等。
攀成鋼代表盤：仁恆濱河灣，天譽花園等。
特殊資源性盤：世茂玉錦灣，朗基望今緣等。
非豪宅板塊次新片區的CEO盤：四海逸家，中海金沙府等。
老舊區域豪宅：保利貝森公館，紫檀等。
對以上5種類型第三代豪宅的樓盤，我姑且做了個簡單的分析。
從成交率和成交價格兩個維度來看，處於金融城和攀成鋼這2個豪宅區的豪宅樓盤，不管是成交價格還是成交率，都比較高，兩個區域不相伯仲，大家都應該對這2個區域的樓盤都很熟悉，我就不多說了。
特殊資源性盤，在單價上稍遜金融城和攀成鋼同類型盤，但是在總價上卻是最高的。比如朗基望今緣成交的房子，同樣的套4戶型，平均總價能夠壓倒金融城和攀成鋼所有盤，之所以單價低，是因為戶型尺寸太大，總價有點突破成都的城市天花板。
這說明特殊資源性樓盤的總價天花板很高，甚至高過豪宅區的豪宅，當然這取決於樓盤特殊資源的價值。
另一個就是非豪宅次新板塊中的中海金沙府，成交價，掛牌價比起豪宅板塊的豪宅差了一個檔次，整體維持在3萬以下，難以突破3萬。
而處於老舊區域堆裡的次新盤，保利貝森公館，和中海金沙府距離較近。是很難找的一對很好的對比樣本。
貝森公館掛牌價和成交價也維持在中海金沙府的檔次。
but，保利貝森公館成交率極低，2018年成交的數量，不到中海金沙府的1/3
這2個盤區域相近，品質相近，都是品牌開發商。
唯一的差別就是貝森公館周邊是老舊片區，而金沙府周邊相對較新。
這說明上什麼？
老舊區域裡的這種高端盤，不一定影響他的單價，但是對換手率影響極大。
所以總結排個序
豪宅區中的豪宅+優秀的特殊資源型豪宅，在成都樓市中牢牢佔據頂層位置
較好特殊資源型豪宅+次新非豪宅板塊的豪宅，處於第二層。
而老舊區域中，又沒有特殊資源的豪宅，處於豪宅戰場中的最底層。
以上總結來自鏈家成交數據，讀者可以自行去驗證真偽，我就不一個個拉圖片了，一些沒有多少二手成交的豪宅，比如剛上二手市場的伊泰天驕這種，不作為參考，沒有二手成交，至少說明還沒有市場認可，不足以作為參考樣本。
從這個排序中，我們可以看到抱團作戰，商業互吹，無形的把區域溢價了。
第三代豪宅相對於前面兩代豪宅。
開始利用特殊資源和抱團作戰兩個招數。
特殊資源不是隨時有，但抱團作戰是可以隨時有啊（武侯新城是直接無限放大這個招數）。
but，受制於成都過去的高容積率政策，第三代豪宅大部分容積率都很糟糕，所以只能做成高層圍合式，並且大部分還得在中庭聳兩棟樓。
公區設計不夠好，缺乏設計感，也不夠精緻，尤其是地下車庫和地下電梯間這些。
只看樓盤本身的品質，除了房齡和單戶面積，第三代豪宅沒有比第二代豪宅有大的提升。
反而第三代豪宅濫用Art Deco和富貴黃配色，很容易讓人產生同質化感覺
總結下來。容積率，公區設計，梯戶比，外立面缺乏設計感等等都是第三代豪宅的缺陷。
當前第三代豪宅還正值巔峰，第四代豪宅才剛開始發育，從居住角度，成熟的第三代豪宅很適合自住。
但是從投資角度，去買正值巔峰的區域，巔峰房齡的房子，就是買在他歷史價值維度的最高點，後市增值率不會多高。
以上大致總結了第一代豪宅的沒落，第二代豪宅的平庸，第三代豪宅的崛起和缺陷。
殤，為什麼是殤？
為什麼用這麼悲涼的字來形容豪宅？
很多讀者在上一篇簡述成都豪宅發展的時候，就已經心有疑問。
豪宅，之所以稱為豪宅；
因為他是一個城市，絕大部分普通人換房層級的制高點，一個城市常規住宅的天花板(別墅之類的不在討論之列）。
對自身的品質和地段配套都有極高要求。
如果出現更好的區域，更高品質的樓盤，這些高淨值人群，就可能發生遷移。
高淨值人群的物質條件，決定他們有遷移權。
如果大量高淨值人群遷移，尤其是年輕一點，還擁有成長性的高淨值人群遷移，那麼老的豪宅區就不再是這個城市的天花板。
由於豪宅普遍面積較大，一旦成為不了總價的天花板，那麼他的單價就會受到影響。
就會出現一個很尷尬的現象，單價低，總價貴。
高淨值人群看不上，剛需人群買不起。
從而導致成交率尷尬，很多老豪宅盤的單價甚至不如很多小戶型剛需盤。
這就是目前很多過氣豪宅典型的現象。
桐梓林，浣花溪，包括後來的神仙樹，鷺島國際等等地段任然很好，但是因為高淨值人群的遷移，導致整個板塊從成都的天花板的層級下移。
不再能夠代表成都高淨值人群的第一選擇。
如下，簡易示意圖：
層級維度跌落
就是豪宅之殤
能有什麼豪宅能一直保持在這個金字塔頂端嗎？
以成都的歷史和發展階段看，目前還沒有
豪宅戰爭，就是如此殘酷
失敗者之殤
到底什麼因素在決定房產的層級維度？
豪宅IP效應
豪宅和豪車，奢侈品一樣，有IP價值。
開奔馳，住錦繡花園...
金融城，攀成鋼...
在每個時代，這些豪宅IP多少都有一些象徵。
概念性溢價，是豪宅的必備。
這也是金融城和攀成鋼抱團溢價的聚集效應，比一般的豪宅多享受了豪宅區概念的溢價。
所以未來大部分頂級豪宅抱團是必然的大趨勢。
地段配套
大眾不會羨慕新都，郫縣等地方的豪宅。
我更偏向認為那是大戶型，而不是豪宅。
豪宅必須是城市核心區域，才能撐起豪宅的高總價和高單價，雙高標準。
凡是不滿足雙高標準的二手成交，不能稱為豪宅。
脫離了優質地段的豪宅，就只能叫大戶型，而非豪宅。
珠江御景灣，非城市中心區域的大戶型產品，也是二圈層中同類型產品佼佼者。
珠江御景灣大部分成交都在300萬以下。極少300萬以上的成交基本都集中在5.15政策之前的瘋狂期。
這個價格，也就是一圈層好地段剛需次新盤的價格。
比如建發天府鷺洲，君悅金沙之類的。
二圈層的豪宅大戶型產品，和一圈層的次新剛需，剛改是競爭關係。
到底是要配套更好的一圈層剛需盤，還是二圈層優質豪宅盤。
會成為很多購房者的選擇。
這也就成了二圈層豪宅的總價天花板。
因為總價再往上，總價會到400萬級別，那個價格就可以買到一圈層較好的改善盤了。幾乎不會有人會用那個價格去買二圈層的豪宅。
說到豪宅，有一個過去的區域不能忘。
大名鼎鼎的麓山板塊
麓山板塊大規模開發，始於雙流時期。
彼時還沒有天府新區規劃，基本上處於高新區新中心輻射能力邊緣範圍。
也沒有各種優秀的配套。
雖然一直聲稱豪宅片區，但是價格始終不慍不火。
麓山板塊在二手市場折戟沉沙的豪宅盤，包括麓山國際，南延線蔚藍卡地亞，星河灣(鉑雅苑)等等。
隨著天府新區基建落地穩步推進。天府新區直管區戶口權利劃入一圈層和高新區，五城區並列。麓山國際板塊也實現了新的蝶變，他的價格漸漸拉開了和溫江，龍泉等二圈層的豪宅價格。
但是由於麓山板塊開發是太早，板塊已經定型。
政府也無法再規劃，也沒有動力（沒有多少地可賣）去配套更好的教育，公園等等大型資源。
隨著建築的老去，設計跟不上時代，脫離媒體的宣傳風口，麓山再也沒機會問鼎豪宅區的機會。
二圈層豪宅何去何從？
那二圈層的豪宅就沒有未來嗎？
其實這個問題，我也一直在思考。
最近2年，隨著西派國樾，綠城誠園，北大資源紫境東來，中海御湖世家等二圈層豪宅花開遍地。
這些豪宅寄望於能夠像麓山，麓湖那樣劃入一圈層的戶口和新中心大規劃改變中心分佈的版圖來提升自己的區位價值，概率太低。
我在以前的文章講述過圈層壓制的概念。
主要表現在2個方面：
1-中心
成都的各種價值中心，不管是現在，還是未來，都位於5+2區域。
越遠離5+2區域，那麼就遠離了價值中樞，價值自然下降。
2-教育
5+2在升學上的優勢，讓二圈層無法比擬，就僅憑這個，同品質，區域的樓盤就能拉開2，3000以上的差價。
更不要說教育資源的優勢，學區房這種，將會拉開的更多。
教育這塊，只有寄望區劃調整或者戶口政策變更。
而中心這一塊，其實我們看看現在豪宅遍地的二圈層，基本都是靠近5+2區域的位置。
華府板塊背靠天府新區，臨近高新區。
十陵青龍湖板塊，背靠成華區三環，未來3.5環線又能通達金融城。
從價值中樞的合理距離這個邏輯上，他們和一圈層重點規劃區沒有區別。
唯一的差別就在於教育資源和升學政策上。
基於這個邏輯，如果說二圈層目前最熱的三個區域，華府，皇冠湖，青龍湖。我反而更看好華府和青龍湖。
皇冠湖片區雖然目前很熱，藉著大運的東風，大有後來居上的氣勢。
不過這始終不是長久之計，產業才是根本。
皇冠湖始終距離價值中樞還是太遠了。
這一點華府和青龍湖片區，都更具優勢。
當然皇冠湖是目前總體規劃的2個二圈層副中心之一，級別規格僅次於一圈層的城市核心。
如果能夠實現，也許皇冠湖還是有一戰之力。
最終西派國樾這種二圈層豪宅比起麓湖，北大資源紫鏡府這種同級別的5+2區域豪宅，始終是缺了教育方面的價值，未來也不可能比麓湖，紫鏡府等的天花板高。
二圈層的豪宅，是不可能成為成都頂層價值維度。
他們未來的命運是要挑戰諸如華潤二十四城這種一圈層次新盤帶來的總價天花板壓制。
結果如何，目前不好判斷，但是買入西派國樾這種二圈層豪宅，本身就比買入剛需盤具備更大的投資風險，增值率大概率跑不過大部分產品。
只有等過些年西派國樾等二手房入市，我們可以得到直觀的結果。
為什麼我要說二手房？
記住一句話，新房不是賣市場價。
新房有完美的PPT規劃，溫柔美麗的置業顧問，端茶送水的完善服務，裝修豪華的售樓部........這些都在刺激著你的荷爾蒙，購買慾。
只有二手房，沒有這些，所見即所得，才是真正的市場價，市場接受度。
綜上所述
豪宅一定是自身品質+地段配套雙重加持。
他的直接導向結果就是單價+總價雙高。
二圈層的豪宅，各不相同的命運。
那麼未來的豪宅誕生的潛力區域在哪裡？
在總結了過去20年的三代豪宅中的成功者，解析了豪宅的層級跌落，和非城市核心區的豪宅的問題。
豪宅之爭，歸根結底是背後的資源之爭，品質之爭。在寫這篇文章之前，有一個讀者的觀點很好，放給大家欣賞：
非常喜歡這種有見解和邏輯的讀者，其實和我私下溝通系列的讀者不少。從城市發展階段考慮過這個問題的，這個讀者是唯一一個。
所以把他的觀點，也分享出來給大家看一看，當然他的想法我覺得還是有一些侷限，我認為不是隻有天府新區，高新區這種大型規劃和建設新中心，才能產生新的豪宅區。老的區域一樣可以產生新的豪宅區，攀成鋼就是一個很好的例子。當然內在邏輯，就和新區產生新豪宅區不一樣了。
所以我們就接著這個讀者的思路，先說天府新區。
先有資源，再有豪宅，沒有核心資源的豪宅，品質再好，也無法立足。
比如上海，紐約這種地段比較固化，停止大規模擴張的城市，不會再產生新的中心，就不會在傳統市中心較遠的地方產生新的規模型豪宅片區。
而成都不是，成都當前的多中心建設，會把城市中心徹底拆分。
高新區新中心的成熟，產生了金融城。
天府新區有朝一日達到成熟階段，必然也會造就新的豪宅區，為新中心的高淨值人群居住，而目前天府新區有2個區域，已經具備相當的未來豪宅區的潛質。
麓湖，號稱中國四大神盤，單從品質來看，麓湖的自身品質能夠領先市面上所有樓盤。
由於沒有太多資料，僅僅是憑藉少許照片和親身體驗，麓湖把公共區域都做到了人車分流（因缺乏資料，不知道是不是100%覆蓋，如果是100%覆蓋，就真的讓人太驚歎了）
即使沒有100%覆蓋，這種設計在成都的樓盤之中，還屬首次。
以往體量大的樓盤，比如華潤二十四城，每一期之間都是公路隔開，住戶出了小區，環境就大變，小朋友也不能隨心玩耍，不安全。而麓湖這種設計，讓小區外也是公園的感覺，並且沒有安全之憂，可見之用心。
麓湖的社區活動也是目前成都搞的最有聲有色的，讓樓盤不再是樓盤，更多了人與人之間的關聯。也許麓湖未來真的可以達成他們所宣傳的“一生之城”的高度。
麓湖某組團已經交付的電梯間
麓湖某組團已經交付的地下停車場
順便補一張讀者提供的現在二手市場上，成都某著名豪宅的地下停車場對比，哪個盤就不說了。
是的，這些過去的豪宅，未來將面臨麓湖那種新興豪宅的挑戰，只看自身品質對比，是不是已經廉頗老矣的感覺。
除了麓湖，秦皇寺西區，現在建成交付的樓盤，只有蔚藍卡地亞花園城。
停車場出入口
防火門和住戶的門
一樓大堂門口
負一樓地下車庫進入口
秦皇寺西區的目前有4個樓盤，分別是卡地亞花園城，萬科天府錦繡，保利天嶼，以及最新的首開地塊。這個區域相對於麓湖來說，單個盤體量趕不上麓湖，開發商參差不齊，無法像麓湖那種整體打造。
當然花園城為秦皇寺西區奠定了一個很好的開頭，就看未來其他開發商的配合了，大概率其他開發商會也把產品做的豪宅化，達到抱團的效果。秦皇寺西區自身環境無法和麓湖相比，但是他們臨近的也許是內陸，甚至全中國最壯觀的CBD群，夜景會成為一絕。
夜景和依託於高樓群的燈光秀，在客廳就可以欣賞，這就是稀缺資源。所以為什麼我把秦皇寺和麓湖個臨近的板塊分為2個，就是因為的依仗的模式，其實不一樣。但不管是麓湖還是秦皇寺西區，都依賴於天府中心的崛起。天府中心不能崛起，不管是麓湖還是秦皇寺，都將會是城市邊緣的睡城，稱不上核心地段，就稱不上真正的豪宅。
除了因為中心變遷而產生的新核心區域，老區域就無法產生新的豪宅？
顯然不是，成熟區域再誕生豪宅區域的邏輯和天府新區不同。天府新區是荒地裡拔地而起的，所以他不缺地，缺的是一個新中心。
成熟區域不需要發展一個新中心。
所以對於成熟區域，產生一個豪宅區的先天條件是較為乾淨和大體量的土地儲備。
不缺中心輻射，缺的是土地。
那就很簡單了，成都目前以及成熟的中心無非就2個，老皇城中心和金融城-軟件園南門新中心。圍繞這這2箇中心，去尋找有潛質的土地即可。我在系列篇中，其實提到過3個區域，都有這個潛質。
公眾號中，我應該是第一個提出崔家店片區前景看好的。
有了保利康橋等打了一絲豪宅基礎，龍湖只要不是腦子有病，在龍湖梵城的打造上，就應該會偏豪宅化，做產品溢價，戶型不會小，未來能配以一個好的學校，拆遷再給力一些。這一片區域未嘗不會再造一個，而且一定是品質更高。為什麼說是下一個攀成鋼，攀成鋼不就是區域內一堆小戶型和品質一般的盤夾雜麼。崔家店如果打造出來，產品形態就和攀成鋼會很像。
再來說說東客站，土地平整的已經很乾淨了，也有德商迎暉天璽開了豪宅的頭。但是東客站的問題是商業規劃太多了，導致住宅開發體量不足。除非未來調規大大增加東客站的住宅用地，不然這裡成為豪宅區一極，不是那麼看好。
PS：個人覺得沒必要在東客站建CBD，有老城區中心輻射之下，即使再建一個東客站CBD，也只是分流作用，還不如多修住宅，緩解老城區的住宅品質低下之痛。
老城區的第三個
當然就是已經被各個開發商吹到天上的豪宅第三極--武侯新城。不管人們對簇橋多麼怨念，對頭上的飛機多麼的嘲諷。武侯新城目前的產品確確實實已經形成了豪宅區的基礎。雖然目前豪宅第三極還名不副實，但武侯新城將抱團作戰這一招發揮到如此淋漓盡致，未嘗沒有機會殺出重圍。尤其是武侯新城的客群不太會和麓湖-花園城的客群衝突，這樣就讓他避開了強勁的對手。
拋開武侯新城那些客觀的缺點，武侯新城是老城區難得的可以獲得皇城和金融城雙中心輻射的區域。這依賴3.5環線能打通，再配以九號線地鐵形成立體交通。武侯新城就可以依靠更高的品質可以分流很多高新區和老城區的CEO盤需求者。
西派城實際交付圖
西派城交付標準，整體差了麓湖和卡地亞花園城一個檔次，不過比起現有二手市場的豪宅，還是領先很多的。武侯新城西派城應該只是墊底的豪宅了，當然金茂府和中糧這些更高定位的還沒有實體照片可看，就暫且不說。以上區域基本上是已經有爭奪豪宅區苗頭區域。還有2個區域雖然沒有開始大規模開發，但是8成也將會是豪宅區的地塊。
天生貴族金融城三期：
金融城三期，是最容易承接金融城高淨值人群，遷徙的區域，未來配合新建的交子公園和錦江河道，環城生態帶自然環境也極好。金融島也奠定了豪宅的起步，但是金融城三期遲遲沒有土地出讓，尤其是錦江東側的建設進度遲緩，將會極大了拖累金融城三期的開發，這很可能導致金融城三期從時間進度上，會脫離第四代豪宅區的爭奪，而是奔著第五代豪宅去了。
沉睡的大源西：
大源西的進度則是更為緩慢了，好不容易打通了斷頭路，卻遇到了東進，整個高新區的財力，精力大部分都去了空港，也許大源西還將繼續沉睡，第五代豪宅爭霸再見了。
所以實質上第四代豪宅爭奪的區域就6個，再加上當前的2個正值盛年的豪宅區，金融城和攀成鋼。這些區域將在未來5-10年爭奪下一代豪宅區，各個板塊的內在邏輯不同。麓湖依靠的自己內環境，人文社區。
秦皇寺西區依靠的是秦皇寺CBD和天府中央公園等資源，但是這2個板塊都依賴於天府中心的崛起，才能讓他們成為城市核心區域。才有和其他豪宅區叫板的資源承載。
崔家店，東客站，武侯新城，金融城三期是依靠成熟區域的需求轉移，依靠更好的品質和配套，吸引本來成熟區域的高淨值人群轉移。崔家店面臨的問題是拆遷和未來其他產品的不確定性，東客站面臨的問題是商業佔比過重，後來開發商的產品不確定性。武侯新城面臨的是天生環境的不佳，太平寺機場阻擋3.5環線通道。金融城三期算是這麼多區域，短板最少的，可以說是天生貴族，非要說有什麼缺點，就是臨近區域，中和老城區和包江橋比較爛。
按目前的各個區域狀態
我給前景看好程度排名和理由
金融城三期，沒什麼短板，理應第一，地價也會逼迫他未來必須豪宅化，只是時間進度，不一定趕的上第四代豪宅爭霸。
麓湖，除了需要天府中心這個新區崛起這個條件，自身沒短板，且品質出眾。
武侯新城，周邊雖然有點糟糕，但是區位不錯，產品進駐完善，又有中糧和金茂府這種全國性豪宅IP幫著一起吹，是這幾個區域進度最快，也可能是最快整體呈現的，在極度缺乏住宅品質的老城，速度有時候會讓他成為一種優勢，哪怕他的整體條件不是那麼完美。
秦皇寺西區，需要天府中心崛起，其次產品還不太具備確定性。卡地亞花園城雖然品質很高，終歸是一個本土開發商，缺乏全國性影響力。旁邊的保利和萬科在豪宅領域建樹不多，首開影響力就更小了，開發商品牌在豪宅領域的影響力不足，產品打造能力存疑，如果首開能拖著金茂在秦皇寺打造第二個金茂府，就大不一樣。
崔家店，拆遷問題，其次是區域內目前還沒有多少豪宅形成聚集效應，龍湖梵城能做出真正的高品質產品，會提升不少。
東客站，進度才起步，商業佔比過多，難形成大規模住宅區，如果調規，則大不一樣。
以上排名只是目前的情況的看法
未來還會根據各個區域實際的進度，短板彌補等等發生的變化做一些重新評估。
但是基本上未來的新一代豪宅區，就只會在這些區域產生，也只有這些區域才有基本條件。
當然也有可能的情況是，這些區域統統起不來，依然被金融城，攀成鋼這些老豪宅區壓制。但是我認為在成都這種急劇擴張的城市裡，概率很小，
算天府中心黃掉，麓湖和秦皇寺西區失去爭奪豪宅的資格。就算有明顯缺點的武侯新城和東客站也不受認可。
但是成熟區域核心地塊未來還有具備壓倒性品質的金融城三期，大源西，崔家店一定會對金融城，攀成鋼的老豪宅構成競爭壓力，從而導致高淨值人群轉移。
在高新和老城雙中心的情況下，最多能容納下2-3個真正意義的豪宅區，天府中心成型，豪宅區個數還能擴容多1-2個，因為老城和天府新區的需求完全是不衝突的，不會發生大量的競爭轉移效應。
豪宅之殤，全文完。
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