案情回顾
近日鹤庆县人民法院审理了原告鹤庆某某房地产开发有限公司诉被告洪某某商品房买卖合同纠纷一案。2013年2月26日，原告鹤庆某某房地产开发有限公司与被告洪某某签订了一份《商品房购销合同》及合同所附的《合同补充协议》，约定被告向原告购买其开发建设的某某小区A号房，套内建筑面积为81.21平方米，购房总价款为人民币254866元，付款方式为被告于合同签订后三日内向银行申请按揭贷款方式支付，按揭款到达原告账户后视为被告付清购房款。合同签订前，被告分二次向原告方支付购房款84866元，余款17万元被告至今未付。双方签订的《商品房购销合同》第十三条第三项明确约定：“单方解除合同或者变更本合同约定的，按以下方式处理：单方面解除合同由提出方向另一方赔偿总购房款的20%的违约金，同时解除合同；”《合同补充协议》第一条第四款约定：在银行按揭贷款过程中出现下列情况，均视为乙方（被告）单方面解除合同：①乙方逾期付款自签订合同之日起累计超过100天的；②乙方不按时支付银行按揭款，导致甲方承担保证责任的。故原告诉至法院要求判令解除原、被告双方于2013年2月26日签订的《商品房购销合同》以及承担违约金50937元（购房总价款254866元的20%）。
裁判要旨
法院经审理认为：双方当事人所签订的《商品房购销合同》及其《合同补充协议》，是当事人的真实意思表示，属双方的民事法律行为。民事法律行为自成立时生效，非经法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，被告未能按时支付按揭贷款，亦未采用其他方式支付购房尾款17万元，属违约方，应承担违约责任。根据双方《合同补充协议》的特别约定，被告逾期付款已逾五年之久。视为 被告单方面解除合同。双方约定的违约金为购房总价款的20%，结合被告已支付首付款84866元的实际，本院调整违约金为未付款17万元的20%。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项的规定，判决如下：一、解除原告鹤庆某某房地产开发有限公司与被告洪某某双方签订的某某字森林水岸第2013-221号《商品房购销合同》。二、被告洪某某以违约金的方式承担违约责任。在本判决发生法律效力后三日内向原告支付违约金人民币34000元。三、原告鹤庆某某房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后三日内退还被告洪某某购房款人民币84866元。双方当事人均未上诉，一审判决已生效。
案件评析
合同一般遵循意思自治，双方当事人自愿签订，依法成立的合同，各方均应该全面履行，严守契约精神。本案中双方主要争议焦点为谁构成单方面解除合同？被告是否应该承担违约金？被告洪某某认为自己愿意继续履行合同，现提出解除合同的是原告，自己不应该承担违约金。何谓单方面解除合同呢？最直观的便是合同条文本身，该案中双方之间除了购销合同以外还签订了《合同补充协议》，被告在申请银行按揭贷款过程中拖欠购房尾款四年多，完全符合补充协议中被告单方面解除合同的情形，而原告起诉被告要求解除合同不是真正意义上的单方面解除合同，再结合《商品房购销合同中》一方单方面解除合同的处理方法可知被告应该承担违约金。
合同的五大基本原则为：平等原则、自愿原则、诚实信用原则、公平原则和不得损害社会公共利益原则。本案中双方间的合同基本符合平等自愿、诚实信用、不损害公益，法院在居中裁判时也特别考虑了公平原则。如果严格依照合同则应由被告赔偿原告总购房款20%的违约金，同时解除合同。但法院经审查认为被告已交付一定首付款，该款一直由原告实际控制管理，首付部分不存在违约情形，若由被告承担总价款20%的违约金会显失公平，因此法院从公平角度出发最终判令被告承担未付款20%的违约金。
近两年包括鹤庆在内的房地产市场一直处于供需严重失衡状态，尽管政府已出台诸多政策，短时间内依然难以扭转房价上涨趋势，而房子对于每个家庭都十分重要，毕竟先要安身立命才能以梦为马。依法成立的合同自成立时生效，因此奉劝大家在签订购房合同前要三思而后行，而房地产商提供的格式合同也要公平合理，否则可能达不到预期目的。
閱讀更多 鶴陽法苑 的文章
