4月8日，國家發展改革委官網發佈了一份重磅文件，《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知。
這份文件出現了很多開創性的提法，中國城鎮化將進入新的歷史時期！
1、高價買學區房上名校的邏輯要變了
北上廣深這樣的特大城市，對落戶有一定限制，最大的顧慮是公共資源跟不上，特別是緊缺的名校和大醫院。但本次政策對特大城市，提出了用“社保繳納年限和居住年限分數”作為主要積分項目。在深圳，入戶條件已經很鬆，大學生都能積分入戶。但孩子上學，尤其是上名校則十分困難。
現行的積分原則是，在學區內買房都可以確保入學，租房積分低的上不了好學校。按照新政策精神，社保繳納年限+居住年限為主要積分項。注意！對於“居住年限”來說，買房和租房是一樣的，只要住的時間夠長，不買房也一樣！這將會導致：
（1）高價買學位房上名校，將退出歷史舞臺，學位房高溢價將回落。因為只要在一個房子租他的十年八年，積分一定會超過那些買房子才兩三年的。所以，趕緊去名校旁邊租房，跟房東搞好關係......
（2）名校周邊的房租上漲。你住得越長，且有小孩入學、升學傾向的，房東可能會索取高價！中國的房東最聰明，這很可能會成為現實。
不過，這個文件僅僅是總體要求，深圳如何落實？何時落實？還不好說。但一定會成為現實，早晚的事兒！
【文件原文】在此前城區常住人口100 萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100 萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300 萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。
2、積分就是你在大城市的通行證，每個大城市的人都得像小學生一樣博分數
就像上一條分析的那樣，交社保年限和在一座城市或一個固定地址的房產居住年限，將構成你的主要積分。而這個積分，決定了你在深圳上學、看病、落戶、買安居房、考公務員等等事項。
凡是緊張的資源，都得靠積分多少搶奪。看看，今後我們都是小學生了，年年考試增加積分。這相當於，取消了戶籍的或降低了戶籍的重要性，但用積分來代替。否則，那些緊俏的資源怎麼分？
這個政策會讓大家緊張起來，像考試的學生那樣。但絕對是一善政——實現貧富同權，公平享有城市稀缺資源。以前，有房產的積分多，現在是租售同權，窮人、富人的孩子可以上同一所名校。也許，有些矯情的富人，就下決心去上國際學校了。
【文件原文】見上文。文件還提出：允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。
3、到大城市落戶將更加容易
中國官方根據“城區常住人口”，把城市分為5個級別——超過1000萬的是“超大城市”；500到1000萬的是“特大城市”；100到500萬的是“大城市”；50到100萬的是“中等城市”；50萬以下的是“小城市”。
可以看出，官方的“大城市”實際上是老百姓觀念中的“中等城市”。它又以300萬人為界限，分為“Ⅰ型大城市”和“Ⅱ型大城市”。“Ⅱ型大城市”沒有修建地鐵的資格，比如惠州、珠海。這類城市“要全面取消落戶限制”，意味著未來將有一大批城市獲得修建地鐵資格。而“Ⅰ型大城市”則是“全面放開放寬落戶條件”。
事實上，西安、石家莊等一批“特大城市”已經在執行“Ⅱ型大城市”或者“Ⅰ型大城市”的政策。也就是說，地方政府在“搶人口”方面思想非常解放，比發改委的規定還要積極。這對於樓市當然是重大利好，因為大城市、特大城市大多有限購措施，降低落戶門檻就是“增加房票”。
4、關於城市圈的新提法，大開發商的“超級機遇”來了！
“城市群+都市圈”，已經被定義為“新型城鎮化”的核心內容。此前國家已經下發過《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》。在最新文件裡，又這樣提到了城市圈：
指導有關地方編制實施都市圈發展規劃或重點領域專項規劃。探索建立中心城市牽頭的都市圈發展協調推進機制。加快推進都市圈交通基礎設施一體化規劃建設。支持建設一體化發展和承接產業轉移示範區。推動構建都市圈互利共贏的稅收分享機制和徵管協調機制。鼓勵社會資本參與都市圈建設與運營。在符合土地用途管制前提下，允許都市圈內城鄉建設用地增減掛鉤節餘指標跨地區調劑。健全都市圈商品房供應體系，強化城市間房地產市場調控政策協同。
未來，甚至連都市圈的商品房供應體系、房地產調控政策，都將進一步協調。事實上，很早以前我就建議過——比如在深莞惠這個都市圈，要打通住房體系。由於深圳太小，數百萬深圳人住到東莞惠州勢在必行。因此，深莞惠購房資格要建立“互認體系”，至少東莞和惠州不要對繳納深圳社保、在深圳工作的購房人限購，對他們首次置業應該給予支持，這是雙贏的。
5、文件首次提出“收縮型中小城市”
這份文件禮節性設立了“推動大中小城市協調發展”的章節，其中有以下幾點值得關注：
超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區非核心功能，推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散。
中小城市發展要分類施策，都市圈內和潛力型中小城市要提高產業支撐能力、公共服務品質，促進人口就地就近城鎮化；收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中；強化邊境城市穩邊戍邊作用，推動公共資源傾斜性配置和對口支援；穩步增設一批中小城市，落實非縣級政府駐地特大鎮設市。
這段話信息非常豐富。首先，超大、特大城市要通過“一小時交通圈”紓解非核心功能。其次，中小城市要分類發展。其中一類是“收縮型中小城市”，提出要“瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中”。
啥意思？這事實上是要求“收縮型中小城市”要做小做精，不再盲目擴張面積，反而要把人口引導到中心城區，辦法是公共資源先行。所以，相當一批村鎮被廢棄，只是時間問題。早在幾年前，我就撰文指出，將來這些城鎮的房子價值，就是拆除賣廢品價格。
6、哪個城市“搶到了人口”，給予獎勵、甚至升級
全面落實城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策，在安排各地區城鎮新增建設用地規模時，進一步增加上年度農業轉移人口落戶數量的權重，探索落戶城鎮的農村貧困人口在原籍宅基地復墾騰退的建設用地指標由輸入地使用。
也就是說，搶到人口的城市，尤其是搶到了農村人口的城市（這相當於給國家增加“城鎮化率”），將給予資金、土地的獎勵，這就是所謂的“人地錢掛鉤政策”。資金是轉移支付，就是中央財政的補貼；土地是指城市建設用地的指標。
所以，城市之間的“搶人大戰”會日趨激烈。對於地方官員來說，增量人口就是政績，就是烏紗帽。而對於城市來說，增量人口就是未來。不搶增量人口，你就等著沒落吧。
文件裡還提出“穩步增設一批中小城市，落實非縣級政府駐地特大鎮設市。穩妥有序調整城市市轄區”。這是啥意思？就是說，搶到了足夠的人口，鎮可以變成市，哪怕縣（市）政府不在你這裡。這就是所謂的“鎮級市”。
這絕對是強刺激，想想看：鎮長的頭銜變成了“市長”，這是何等榮耀？所以，搶人大戰只能越來越激烈。我猜測，第一批“鎮級市”有可能在東莞、中山或者長三角一些城市率先出現。
總結：
發改委的這份最新文件清晰地告訴我們，城鎮化仍然是當前“擴大內需、穩增長”的重要手段。因為城鎮化關聯著房地產，房地產是百業之王。
中國的新型城鎮化實質上就是率先發展“以大城市為核心的都市圈、城市群”，也就是做大“核心城市”及其周邊。
在這個過程中，不僅僅開發商存在巨大商機（開發商可以成為都市圈的建設運營商），投資者也將獲得巨大機會。核心都市圈內崛起的新市鎮，其房價將出現巨大升值空間。
以上內容整合自：買房之前、樓市參考、深圳商報
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