4月8日，国家发展改革委官网发布了一份重磅文件，《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知。
这份文件出现了很多开创性的提法，中国城镇化将进入新的历史时期！
1、高价买学区房上名校的逻辑要变了
北上广深这样的特大城市，对落户有一定限制，最大的顾虑是公共资源跟不上，特别是紧缺的名校和大医院。但本次政策对特大城市，提出了用“社保缴纳年限和居住年限分数”作为主要积分项目。在深圳，入户条件已经很松，大学生都能积分入户。但孩子上学，尤其是上名校则十分困难。
现行的积分原则是，在学区内买房都可以确保入学，租房积分低的上不了好学校。按照新政策精神，社保缴纳年限+居住年限为主要积分项。注意！对于“居住年限”来说，买房和租房是一样的，只要住的时间够长，不买房也一样！这将会导致：
（1）高价买学位房上名校，将退出历史舞台，学位房高溢价将回落。因为只要在一个房子租他的十年八年，积分一定会超过那些买房子才两三年的。所以，赶紧去名校旁边租房，跟房东搞好关系......
（2）名校周边的房租上涨。你住得越长，且有小孩入学、升学倾向的，房东可能会索取高价！中国的房东最聪明，这很可能会成为现实。
不过，这个文件仅仅是总体要求，深圳如何落实？何时落实？还不好说。但一定会成为现实，早晚的事儿！
【文件原文】在此前城区常住人口100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。
2、积分就是你在大城市的通行证，每个大城市的人都得像小学生一样博分数
就像上一条分析的那样，交社保年限和在一座城市或一个固定地址的房产居住年限，将构成你的主要积分。而这个积分，决定了你在深圳上学、看病、落户、买安居房、考公务员等等事项。
凡是紧张的资源，都得靠积分多少抢夺。看看，今后我们都是小学生了，年年考试增加积分。这相当于，取消了户籍的或降低了户籍的重要性，但用积分来代替。否则，那些紧俏的资源怎么分？
这个政策会让大家紧张起来，像考试的学生那样。但绝对是一善政——实现贫富同权，公平享有城市稀缺资源。以前，有房产的积分多，现在是租售同权，穷人、富人的孩子可以上同一所名校。也许，有些矫情的富人，就下决心去上国际学校了。
【文件原文】见上文。文件还提出：允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。
3、到大城市落户将更加容易
中国官方根据“城区常住人口”，把城市分为5个级别——超过1000万的是“超大城市”；500到1000万的是“特大城市”；100到500万的是“大城市”；50到100万的是“中等城市”；50万以下的是“小城市”。
可以看出，官方的“大城市”实际上是老百姓观念中的“中等城市”。它又以300万人为界限，分为“Ⅰ型大城市”和“Ⅱ型大城市”。“Ⅱ型大城市”没有修建地铁的资格，比如惠州、珠海。这类城市“要全面取消落户限制”，意味着未来将有一大批城市获得修建地铁资格。而“Ⅰ型大城市”则是“全面放开放宽落户条件”。
事实上，西安、石家庄等一批“特大城市”已经在执行“Ⅱ型大城市”或者“Ⅰ型大城市”的政策。也就是说，地方政府在“抢人口”方面思想非常解放，比发改委的规定还要积极。这对于楼市当然是重大利好，因为大城市、特大城市大多有限购措施，降低落户门槛就是“增加房票”。
4、关于城市圈的新提法，大开发商的“超级机遇”来了！
“城市群+都市圈”，已经被定义为“新型城镇化”的核心内容。此前国家已经下发过《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》。在最新文件里，又这样提到了城市圈：
指导有关地方编制实施都市圈发展规划或重点领域专项规划。探索建立中心城市牵头的都市圈发展协调推进机制。加快推进都市圈交通基础设施一体化规划建设。支持建设一体化发展和承接产业转移示范区。推动构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制。鼓励社会资本参与都市圈建设与运营。在符合土地用途管制前提下，允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂。健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。
未来，甚至连都市圈的商品房供应体系、房地产调控政策，都将进一步协调。事实上，很早以前我就建议过——比如在深莞惠这个都市圈，要打通住房体系。由于深圳太小，数百万深圳人住到东莞惠州势在必行。因此，深莞惠购房资格要建立“互认体系”，至少东莞和惠州不要对缴纳深圳社保、在深圳工作的购房人限购，对他们首次置业应该给予支持，这是双赢的。
5、文件首次提出“收缩型中小城市”
这份文件礼节性设立了“推动大中小城市协调发展”的章节，其中有以下几点值得关注：
超大特大城市要立足城市功能定位、防止无序蔓延，合理疏解中心城区非核心功能，推动产业和人口向一小时交通圈地区扩散。
中小城市发展要分类施策，都市圈内和潜力型中小城市要提高产业支撑能力、公共服务品质，促进人口就地就近城镇化；收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中；强化边境城市稳边戍边作用，推动公共资源倾斜性配置和对口支援；稳步增设一批中小城市，落实非县级政府驻地特大镇设市。
这段话信息非常丰富。首先，超大、特大城市要通过“一小时交通圈”纾解非核心功能。其次，中小城市要分类发展。其中一类是“收缩型中小城市”，提出要“瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中”。
啥意思？这事实上是要求“收缩型中小城市”要做小做精，不再盲目扩张面积，反而要把人口引导到中心城区，办法是公共资源先行。所以，相当一批村镇被废弃，只是时间问题。早在几年前，我就撰文指出，将来这些城镇的房子价值，就是拆除卖废品价格。
6、哪个城市“抢到了人口”，给予奖励、甚至升级
全面落实城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩政策，在安排各地区城镇新增建设用地规模时，进一步增加上年度农业转移人口落户数量的权重，探索落户城镇的农村贫困人口在原籍宅基地复垦腾退的建设用地指标由输入地使用。
也就是说，抢到人口的城市，尤其是抢到了农村人口的城市（这相当于给国家增加“城镇化率”），将给予资金、土地的奖励，这就是所谓的“人地钱挂钩政策”。资金是转移支付，就是中央财政的补贴；土地是指城市建设用地的指标。
所以，城市之间的“抢人大战”会日趋激烈。对于地方官员来说，增量人口就是政绩，就是乌纱帽。而对于城市来说，增量人口就是未来。不抢增量人口，你就等着没落吧。
文件里还提出“稳步增设一批中小城市，落实非县级政府驻地特大镇设市。稳妥有序调整城市市辖区”。这是啥意思？就是说，抢到了足够的人口，镇可以变成市，哪怕县（市）政府不在你这里。这就是所谓的“镇级市”。
这绝对是强刺激，想想看：镇长的头衔变成了“市长”，这是何等荣耀？所以，抢人大战只能越来越激烈。我猜测，第一批“镇级市”有可能在东莞、中山或者长三角一些城市率先出现。
总结：
发改委的这份最新文件清晰地告诉我们，城镇化仍然是当前“扩大内需、稳增长”的重要手段。因为城镇化关联着房地产，房地产是百业之王。
中国的新型城镇化实质上就是率先发展“以大城市为核心的都市圈、城市群”，也就是做大“核心城市”及其周边。
在这个过程中，不仅仅开发商存在巨大商机（开发商可以成为都市圈的建设运营商），投资者也将获得巨大机会。核心都市圈内崛起的新市镇，其房价将出现巨大升值空间。
以上内容整合自：买房之前、楼市参考、深圳商报
閱讀更多 鳳凰網房產深圳 的文章
