这两天突然想总结一下这段时间重庆楼市到底发生了什么。
因为近期变化很大，很大！
当前重庆土地和房产市场的运转逻辑，已经很难再用过去10多20年的经验去判断和解释。
我们以为重庆独立发展的房地产市场，慢慢开始遵循其他城市走过的老规律，成了必然。
重庆正在尝试区域之间价格的更大分化；
重庆开始严控土地容积率！
对资源型土地限制开发！
体现到具体数据上。
重庆2019年出让的土地，容积率普遍不高于1.5，这在过往是不敢想象的！
要知道，1.5，一定是低密度住房为主，这些货都
“不便宜”！同时，我们发现，别说滨江，就是中心成熟区域，几乎没有土地供应了！
新房价格层面。
我们看到少量区域还有10000元/平新房，强势网红新区，部分盘坐稳了20000元/平，而传统意义上的中心区优越地段，最近开始尝试靠近小30000元/平！而且还不止1-2个楼盘！
重庆的3W/2W/1W的房价格局，似乎正在形成！
再顺着往下想。
在低容积率（新房供应数量变少）、中心或优质成熟地段住宅用地几乎不可能再持续供应的局面下，中心区的房价会不会继续走高？因为没有卖的了啊！
我指的是高品质新房或次新房。
所以，最近很多纠结的买房人特别急切的问我到底买哪里时，我还是那句话：
- 你赌的起，看得准，就新兴区，以小博大，当他还是低价时，买入！赌他所有的规划配套从“无到到有”，博高成长性，也承担相应的高风险和不确定性。
- 你求稳，就成熟区，享受他的成熟区域、配套，行情走了抗跌，行情来了领涨，稳定的升值空间看得见，还能“可租可售”灵活应对
当然，买哪里，最关键还要看价格的相对性！
比如新区涨得有点快了，动不动来些16000-20000元/平，如果品质还很一般，那成熟区位置还不错，品质在线的20000元/平，就显得相当有性价比！
还有一个现象，对于成熟区，如果以整数十年看，中心位置、价格还不离谱的品质楼盘，很快都要没有了...
比如像最近的北滨路，我所知道，好几个楼盘都进入销售尾声！
回想一下，北滨路发展至今，差不多10来年了，核心段如果真的没有新房可买，是不是会有点失落？
1
十年一个周期
20多年前，“宁要渝中一张床，不要江北一间房。”
当年那批510202的渝中土著看江对岸的眼神，不亚于现在大家看水土、龙兴、西永。
观音桥曾经很偏，北滨路曾经特荒。
（10年前的北滨）
10多年前，北滨路-观音桥开发，还比较“清净”。
哪怕就是最近这几年，北滨路也经常是三波人马，“嫌弃-争议-追捧”，互相瞧不起，从没停过。
10年的时间，北滨从自然清净到热闹繁华。
再到名副其实的城市中心。
结果你突然发现，这个10年走完以后，北滨路不是你嫌不嫌弃，而是根本没机会买到新房了！
十年一个周期。
用十年看北滨，融景城很有代表性。
其一，他是当年2010年重庆的地王！
其二，400多亩地，建筑面积约170万方超大体量。开发周期基本上就是10年。
这是10年前的北滨夜色。毫无亮色。
这是10年后的北滨，除了拍照设备更NB，拍了个超级全景，北滨路的巨变，江北嘴的崛起，让人惊叹！
融景城10年经历的，差不多也是重庆经历的。
2012年开盘时，融景城创新的赠送安装了地暖、指纹密码锁 ！户型定位为套内89-144平的纯改善，也就是后来靠近滨江的郦苑、澜岸组团。
再加上后来的锦峰组团，构成了一期。
但是，他的产品配置太超前了，你想，重庆人对地暖的喜爱，以及普遍使用指纹密码锁，都是这两三年才兴起的！
而融景城在10年前的设计，就已经考虑到了。
所以，在当年那个长期靠价格比狠卖房的时代，融景城曾被重庆本地人视为应该敬而远之的“CEO盘”，因为他面积大，总价会高些。
后来，融景城似乎对市场做出了一些妥协让步，远离滨江的尚峰、朗峰组团出来大约46-84平的户型，小户型很受热捧，2015年开盘后，即便行情不好，他都卖的很好。
融景城最大的转折，来自于2016年。
打着飞的过来买房的专业投资群体，当时最看好的重庆楼盘，融景城是其一。
人们才发现，融景城不光是个住房那么简单，他的金融属性很强！
2016年2017年两年，融景城都是重庆的单楼盘销冠！
也是融景城打响了滞涨多年的重庆楼市的第一枪。
突如其来的购房激情同样刺激到了重庆本地人。自此，被低估的融景城，前期尾盘和后续推出的臻苑组团，都是“一抢而空”。
再后来，愈演愈烈。
甚至以2W+的套内单价，都不一定能够买到让自己心仪的房源。
如今再到馨苑，融景城的收官组团，他终于又回归到自己擅长的“大户型”，主打119-135平的纯改善！并且，对品质和配置进行了全面的升级。
稍加分析，你会发现这次推的楼栋，价值很高。
- 其一，当前重庆市场已经整体转为品质住房时代，但品质改善新房普遍只能去新区，传统核心区的改善需求旺盛，物以稀为贵
- 其二，两江四岸中心段，占据滨江资源，加上观音桥-江北嘴城市资源，这种地段资源，近乎绝版，如果让你占一套，当然是“越大越好”！
- 其三，融景城向来以户型设计好 而闻名，119平舒适型四房带大阳台，135平可以做4+1房带大阳台，一层4户，都是端户，这种产品，在市面上很少
- 其四，新开的楼栋，有非常难得的看江户型！
在贷款、征信越来越严格的情形下，优质的大户型，一定是一房难求！
回顾十年，重庆市场改变了太多。
从“刚需”为王，转为今天“改善”登台；
从好位置“任挑任选”，到今天，只能“越买越远”...
2
十年成长
现在回过头来看，融景城这波逆袭，或许存在些大行情的“开挂助攻”。
但是仔细想想，真正支撑一个楼盘从8000/平上涨至2W+/平的关键原因，还是楼盘本身地段+配套+自住投资均好的价值基础。
比如融景城，标签很明显：品质大盘+中心地段+滨江资源+成熟配套。随便挑一个出来，都是实打实的卖点，更何况是在两江四岸核心区内，难得的170万方体量的超级楼盘。
（1）地段利好
既属于江北嘴和北滨路，也属于观音桥和五里店。
观音桥商圈扩容、江北嘴成熟、滨江路优化、周边拆迁...
无论哪个板块价值上升，融景城都能吸收到能量。
（2）绝版的滨江资源
《暂缓两江四岸开发》的通知下发以来，很多人还没意识到，重庆“两江四岸”中心段，除了老项目，不太会有新建住宅了！
（3）强劲需求支撑
一方面是五里店、观音桥沉淀下来大量的房屋置换需求。
另一方面，是江北嘴超20万办公人口的居住需求。
以及对于滨江品质生活有追求的改善需求！
（4）晋升富人区
北滨路是明星盘+网红盘云集：融景城、龙湖春森彼岸、御龙天峰、招商江湾城...
它们都有一个特点：贵！
“高水平”的房价，为北滨路后续入驻的人群设置了高门槛。
北滨这个圈层的富人不同于50多岁的富，他们很年轻，追求时尚、消费、享受生活。
（5）配套齐全
融景城的配套设施均好性很强。
新村致远小学、字水中学、周边多所幼儿园；
周边有永辉、新世纪，还有社区超市；
鎏嘉码头、九曲花街餐饮娱乐配套；
9、10号线双地铁！
想当初，轻轨10号线鲤鱼池站开通后，500米以内的融景城郎峰组团二手房价单月直接暴涨10+%...
但很可惜，很多时候，大多数人对于购房时机的把控，迟钝程度仅次于初恋：
一般都是快要失去的时候，才追悔莫及...
就像融景城这个具有时代标志性的网红盘，很快，要卖完了...
同时也意味着，北滨路的核心路段，即将全面进入二手市场。你再想买好房子，只能等卖家狮子大开口。
你说等市场不好，卖家割肉？不好意思，他可以高价出租！等行情好了再卖...
3
楼市展望
融景城，其实也代表了重庆成熟区中心地段的楼市状况。
当最近这个十年整数年走完以后，
- 成熟区的开发真正意义上步入尾声
- 成熟区，尤其是中心地段的优质“平价新房”，如果错过，不太可能用同样的价格买回来！
- 未来，这种土地，基本上只能靠拆迁用地再开发，越往后，成本越昂贵
比如据网传消息，融景城附近的富强社区，拆迁补偿的建面单价大致会在15000+/平！由此可以想象未来这块地上的新房，会是怎样的“天价”！！
参考近段时间的土拍，两路11000+，中央公园10000+、蔡家7500+、水土6500+，短短几年，楼面价上涨非常明显。这其实说明了现实——土地是宝贵的资源！
这个时候，回顾过去的十年，你会发现，重庆楼市已经到了一个很明显的时间窗口。
传统成熟区，中心地段。
将全面进入存量房时代，价差会进一步分化拉开，地段好、配套好的品质大盘，房东会惜售，会涨价！而且房东会稳得起，因为再也没有同类型的新房来砸盘！
新区仍然是未来十年重庆楼市的生力军，但他也将全面的“改善化”“高端化”，以满足人们对美好生活的居住需求。
这些变化，你看明白了吗？
閱讀更多 大衛聊地產 的文章
