房价!房价!
提到房价
大家心里是否跟“小金”一样
除了巨大的忧伤
还夹杂着一丝淡淡的恐慌
面对如喜马拉雅山一样“高”的房价
“小金”也只能仰望
想想时间过得真快
马上就到月中 又该交房租了
说到房价与房地产市场
不得不提美国次贷危机
和日本的房地产泡沫
本期专栏
“小金”给大家推荐一部
讲述美国次贷危机的电影
《大空头》
带大家看看房地产泡沫
破裂背后的故事
神奇的操作
那场次贷危机究竟是如何爆发的呢？
假设现在是2001年
我们想在美国买一套
价值100万美元的房子
由于没能力用现金买房
我们就用贷款的方式
美国是一个信用社会
人人都有一个
被称为 “信用积分”的东西
因此对首付的要求很低
在2001年
美国的银行很可能会贷款
给我们整整100万美元
银行借给我们的买房钱
被称为住房抵押贷款
但有的银行并不想等上30年
才慢慢收回资金
于是又会把这些贷款
以 MBS
（Mortgage Backed Security）
即“住房抵押贷款证券” 的形式
卖给其他投资者
这个神奇的过程就叫做“证劵化”
在美国住房抵押贷款证券市场上
有接近一半的住房抵押贷款
卖给了著名的政府支持机构
房利美和房地美
2007年次贷危机爆发前夕
两者发行的MBS总额高达4.4万亿美元
买家包括政府（主权财富基金）、
银行、对冲基金、
保险公司、养老金、
个人投资者等
这种情况下
就形成了一个完整的资金流转链条
从贷款买房的房主直达全世界投资者
相当于全球投资者
在“资助”美国人买房
所以美国的房价从2001年开始
以历史上从未有过的速度上涨
泡沫就这样产生了
在了解整个证券化的过程后
我们会想 不管是银行 还是信贷公司
由于都已转移了风险
因此都有动力去
为信用级别很差的人放贷
而最终
这些信用级别很差的人很有可能违约
如果事实真如我们所想
那么未来整个证券化链条的断裂
就并非绝无可能之事
影片中的迈克尔·布瑞
贾瑞德·韦内特
马克·鲍姆
本·李克特
也是这样想的
信用的崩塌
说起导致美国房地产泡沫
破灭的直接原因
就得“归功”于美国各方
对房地产市场的
良好预期
其根本原因在于
购房信贷审核形同虚设
当马克·鲍姆挨家挨户
调查房主的贷款情况时
发现竟有50%的借款人没有任何信息
换句话说
只有不到50%的人提供了
收入证明、财产证明、
信用积分等信息
这意味着什么？
意味着不是这些人
完全不符合贷款的资格
而是银行放贷时压根
没要求他们提供任何资料
这些没有信息的人很多
都是完全没有能力负担房贷的人
可以想象
如果房价下跌
这些人必然会违约
正如一位租户告诉马克·鲍姆
该房的房主是一条狗
也就是说
用狗的名义就可以申请到贷款
银行却完全没有察觉
这银行si不si傻
甚至很多脱衣舞女郎
手上都有几套贷款买的房子
这绝对diao到爆
这种情况下还不发生危机
那真是宁信世界上有鬼
也不信银行家那张破嘴
宁可相信猪能上树
也不信银行还能靠得住
虚假的评级
而这种情况下
就不能不提另一类机构——评级公司
由于评级公司会给MBS评级
投资人只需据此判断这些证券的风险就行
在评级公司看来
这些 MBS即便遭遇违约
只要把房子收回来再卖掉就可以
除非房价下跌
投资人才会真正受到损失
然鹅
每个 MBS 都由分布在
全国各地的房子作抵押
因此
除非全美的房价同时下跌
不然MBS 是不会有什么风险的
而自从大萧条之后
美国从未出现过全国范围内房价
同时下跌的情况
当马克·鲍姆一行人拿着他们所搜集的
包含了很多没有借款人
任何信息的 MBS 资料
去质问标准普尔
（三大评级公司之一）
为什么给这些 垃圾MBS 评级 AAA时
标准普尔回答
如果我们不给 AAA
这些公司就会去找竞争对手评级
这不是扯犊子嘛
但是
让评级公司和投资者都没想到的是
美国的房地产市场
在平稳发展60多年之后
又一次“迎来”泡沫破裂
还记得影片中
当房地产市场最终开始崩溃
当在本·李克特帮助下
做空的两位年轻人
高兴得手舞足蹈时
本·李克特则严肃地对他们说：
You know what you just did?
You bet against the
American economy.
If you win, people lose homes,
people lose jobs.
Don't you dance about it.
“知道你们刚刚做了什么吗？
你们在对赌美国经济。
如果你们赢了
人们会失去房子 会失去工作。
别在我面前为此而跳舞。”
“小金”评电影
“小金”以为
美国楼市泡沫破灭的原因在于
各方不负责任的投机行为叠加
很多底层贷款者在超出自身条件的
情况下就贷款买房
却没考虑能否长期稳定还贷
银行缺乏对贷款者应有的
资格审查就贸然放贷
金融机构不负责任地推出
各种建立在不确定上的金融产品
并“买”到AAA评级
当各方的利益被捆绑在一起
又都抱有侥幸心理时
危机爆发就只是时间问题
近年来 中国的房地产市场发展火热
房价也节节攀升
其中必然隐藏着一些危机
《大空头》中所呈现出的现象
值得我们反思
“房子是用来住的
不是用来炒的”
——让历史告诉未来
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