房價!房價!
提到房價
大家心裡是否跟“小金”一樣
除了巨大的憂傷
還夾雜著一絲淡淡的恐慌
面對如喜馬拉雅山一樣“高”的房價
“小金”也只能仰望
想想時間過得真快
馬上就到月中 又該交房租了
說到房價與房地產市場
不得不提美國次貸危機
和日本的房地產泡沫
本期專欄
“小金”給大家推薦一部
講述美國次貸危機的電影
《大空頭》
帶大家看看房地產泡沫
破裂背後的故事
神奇的操作
那場次貸危機究竟是如何爆發的呢？
假設現在是2001年
我們想在美國買一套
價值100萬美元的房子
由於沒能力用現金買房
我們就用貸款的方式
美國是一個信用社會
人人都有一個
被稱為 “信用積分”的東西
因此對首付的要求很低
在2001年
美國的銀行很可能會貸款
給我們整整100萬美元
銀行借給我們的買房錢
被稱為住房抵押貸款
但有的銀行並不想等上30年
才慢慢收回資金
於是又會把這些貸款
以 MBS
（Mortgage Backed Security）
即“住房抵押貸款證券” 的形式
賣給其他投資者
這個神奇的過程就叫做“證劵化”
在美國住房抵押貸款證券市場上
有接近一半的住房抵押貸款
賣給了著名的政府支持機構
房利美和房地美
2007年次貸危機爆發前夕
兩者發行的MBS總額高達4.4萬億美元
買家包括政府（主權財富基金）、
銀行、對沖基金、
保險公司、養老金、
個人投資者等
這種情況下
就形成了一個完整的資金流轉鏈條
從貸款買房的房主直達全世界投資者
相當於全球投資者
在“資助”美國人買房
所以美國的房價從2001年開始
以歷史上從未有過的速度上漲
泡沫就這樣產生了
在瞭解整個證券化的過程後
我們會想 不管是銀行 還是信貸公司
由於都已轉移了風險
因此都有動力去
為信用級別很差的人放貸
而最終
這些信用級別很差的人很有可能違約
如果事實真如我們所想
那麼未來整個證券化鏈條的斷裂
就並非絕無可能之事
影片中的邁克爾·布瑞
賈瑞德·韋內特
馬克·鮑姆
本·李克特
也是這樣想的
信用的崩塌
說起導致美國房地產泡沫
破滅的直接原因
就得“歸功”於美國各方
對房地產市場的
良好預期
其根本原因在於
購房信貸審核形同虛設
當馬克·鮑姆挨家挨戶
調查房主的貸款情況時
發現竟有50%的借款人沒有任何信息
換句話說
只有不到50%的人提供了
收入證明、財產證明、
信用積分等信息
這意味著什麼？
意味著不是這些人
完全不符合貸款的資格
而是銀行放貸時壓根
沒要求他們提供任何資料
這些沒有信息的人很多
都是完全沒有能力負擔房貸的人
可以想象
如果房價下跌
這些人必然會違約
正如一位租戶告訴馬克·鮑姆
該房的房主是一條狗
也就是說
用狗的名義就可以申請到貸款
銀行卻完全沒有察覺
這銀行si不si傻
甚至很多脫衣舞女郎
手上都有幾套貸款買的房子
這絕對diao到爆
這種情況下還不發生危機
那真是寧信世界上有鬼
也不信銀行家那張破嘴
寧可相信豬能上樹
也不信銀行還能靠得住
虛假的評級
而這種情況下
就不能不提另一類機構——評級公司
由於評級公司會給MBS評級
投資人只需據此判斷這些證券的風險就行
在評級公司看來
這些 MBS即便遭遇違約
只要把房子收回來再賣掉就可以
除非房價下跌
投資人才會真正受到損失
然鵝
每個 MBS 都由分佈在
全國各地的房子作抵押
因此
除非全美的房價同時下跌
不然MBS 是不會有什麼風險的
而自從大蕭條之後
美國從未出現過全國範圍內房價
同時下跌的情況
當馬克·鮑姆一行人拿著他們所蒐集的
包含了很多沒有借款人
任何信息的 MBS 資料
去質問標準普爾
（三大評級公司之一）
為什麼給這些 垃圾MBS 評級 AAA時
標準普爾回答
如果我們不給 AAA
這些公司就會去找競爭對手評級
這不是扯犢子嘛
但是
讓評級公司和投資者都沒想到的是
美國的房地產市場
在平穩發展60多年之後
又一次“迎來”泡沫破裂
還記得影片中
當房地產市場最終開始崩潰
當在本·李克特幫助下
做空的兩位年輕人
高興得手舞足蹈時
本·李克特則嚴肅地對他們說：
You know what you just did?
You bet against the
American economy.
If you win, people lose homes,
people lose jobs.
Don't you dance about it.
“知道你們剛剛做了什麼嗎？
你們在對賭美國經濟。
如果你們贏了
人們會失去房子 會失去工作。
別在我面前為此而跳舞。”
“小金”評電影
“小金”以為
美國樓市泡沫破滅的原因在於
各方不負責任的投機行為疊加
很多底層貸款者在超出自身條件的
情況下就貸款買房
卻沒考慮能否長期穩定還貸
銀行缺乏對貸款者應有的
資格審查就貿然放貸
金融機構不負責任地推出
各種建立在不確定上的金融產品
並“買”到AAA評級
當各方的利益被捆綁在一起
又都抱有僥倖心理時
危機爆發就只是時間問題
近年來 中國的房地產市場發展火熱
房價也節節攀升
其中必然隱藏著一些危機
《大空頭》中所呈現出的現象
值得我們反思
“房子是用來住的
不是用來炒的”
——讓歷史告訴未來
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