房价上涨，究竟是受利率、供需、库存这些客观条件影响，还是受人们的心理预期驱动？
大部分人都认为是前者，回顾过去十多年以来的房价走势，一方面，城镇化带来的人口进城红利，使一二线城市的房源变得越来越抢手，供需成为主导市场走向的重要因素，另一方面，在限购、限售等门槛还没有大面积铺开时，投机资金可以在楼市中予取予求，也在某种程度上推高了房价。
但我们更应该重视一个事实：正因为过去这么多年所有人都看涨房价，他们的信心在楼市不断的上涨中得到强化，最终让买房这个行为变得顺理成章。
所以，研究购房者的预期也很重要，4月12日，安居客房产研究院发布《2019年一季度楼市总结报告》，报告显示，2018年10月见底之后，购房者信心指数逐渐上扬，2019年2月购房者信心指数为107.6，环比上升5.0%，而在3月份，这个数字上涨到了111.9。
另外，该机构还做了一份调查，调查结果显示，67.7%的受访者认为一二线城市短期内房价稳定，未来还会继续上涨。
这份数据有点出乎意料，开年至今，楼市情绪确实回暖了，但购房者们的心思居然躁动到了这种地步，如果近七成的市场参与者都预期未来房价必涨，是不是说明2019年楼市“大局已定”了？
当然不是，上文已经说了，这种情绪上的变化，是受到多年以来房价上涨的思维惯性影响，也就是说，购房者的信心来源并不是今年成交量有多高，或者投机效应有多浮躁，而是参考过去每次房价上涨前的一些迹象，用历史经验来推测接下来的市场变化。
这种思路不能说完全错误，但已经不适用于2019年的市场，购房者的情绪再乐观，也挡不住大趋势的下行，数据显示，从一线城市房价租金比来看，在2008年初的时候只有30倍，而在2018年末的时候已经高达60倍，以此来对楼市进行估值，显然处于绝对高位。
估值高是什么意思呢？一个字：贵。
京沪深暂且放在一边，新一线城市现在普遍两万以上的均价，三四线城市动辄破万的房价，居民杠杆率十年间已经涨到了50%，哪怕对比国际上的标准，也都逼近了购房者们能承受的极限，我们也很难相信，在这么高的买房压力下，购房者的信心从何而来？这份调查针对的是什么人群？
还有一个细节值得注意，这份报告说该指数连续6个月回升，是自去年十月份开始的。
如果我们回顾一下2018年楼市的结构，不难发现，市场情绪的变化也是以半年为界的，上半年抢房成风，跟现在如出一辙，下半年就变得冷冷清清，假如按照这样的经验，信心指数已经连涨半年之后，是不是又该进入下行通道了？
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