近日，中國房地產業協會商業文化旅遊地產委員會領導及專家一行親赴日本考察，探尋日本商業地產、高端超市與餐飲品牌方面的先進經驗。商業地產智庫平臺與商業地產智庫日本工作部主任杉野隆先生進行了深度交流。
商業地產智庫日本工作部主任 杉野隆先生
一
以下為專訪全文
1. 首先感謝您接受商業地產智庫平臺的專訪，先請您來簡單自我介紹。
杉野隆：大家好，我是杉野隆，從事日本和亞洲的零售超市行業已經有40年的時間，從1987年開始在中國工作，曾擔任BHG高級超市營運副部長，也曾先後在泰國、越南、韓國等東南亞國家開展超市業務，很高興接受智庫平臺的採訪。
2. 您在中國有著20餘年的超市與零售經驗，作為新零售領域的創變者，您覺得日本在零售方面的優勢和資源體現在哪些方面？有哪些獨特的商業模式和運營理念？
杉野隆：傳統大賣場的模式發展運營到今天已經非常困難，經營面積逐漸縮小，“小而精”的創新型的業態越來越受歡迎。同時，從整個零售市場看，近兩三年隨著電商衝擊和消費升級的影響，定位偏低的大賣場業績表現普遍不如社區超市和精品超市。通過我個人這些年對行業的研究和關注，
可以為大家分享以下兩點經驗：首先，零售百貨要注重打造自有品牌。以可樂為例，無論你想把一瓶可樂定價多少，即便是與可口可樂這樣的大公司長期合作，利潤都非常難提升，因為它並不貴在原材料，而是貴在品牌，品牌擁有自己的定價標準。所以很多日本的企業通過創造自有品牌，將毛利率提升到40%，有的甚至50%-60%，這是非常可觀的。
例如日本的永旺，目前已經做到7000個SKU的商品，每一個商品從研發生產、包裝設計、廠家溝通，各個環節極其繁瑣，但堅持下來就會成為高利潤的重要保證。7-11剛開業的時候超市做的不太好，開到100家的時候開始做自有品牌的研發，後續為他們創造了非常可觀的利潤。
其次，從商品為中心轉變為顧客為中心，以服務提升附加價值。
計劃經濟時代的中國，任何東西都要憑票購買，開票、付款、取貨……購物體驗非常繁瑣。隨著時代的變化，越來越多的中國人走出國門，在日本、韓國、紐約體會到非常好的服務，回到國內對服務的要求越來越高，這就要求國內的經營者們提升服務意識，想辦法提升服務創造利潤，顧客滿意企業才能賺到錢。
3. 以您的經驗來看，中國零售與便利店行業有什麼痛點？我們所倡導的“創新型便利店”在當下能為行業帶來什麼呢？可以和我們分享些成功案例嗎？
杉野隆：日本的經營者為了實現高收益做了很多嘗試，其中重要的一點就是：庫存管理和標準化。以酒為例，中國的超市和便利店庫存佔比非常大，一年中有將近300天是庫存中，面積成本的增加就面臨銷售額提升的壓力，這也是我認為當前很大的痛點。
日本通過技術升級將庫存系統做的非常先進，首先，會選址在一個核心商圈集中開店，迅速佈滿方便配送，其次，店鋪中的經營數據實時反饋到配送中心和物流中心，即便是一瓶紅酒和一箱飲料都能及時補貨，再比如便利店最常見的三明治，普通店每天配送1-2次，像7-11可以配送3-4次，配送的頻次越多，越新鮮好吃，為顧客帶來的體驗越好，還大大節省了庫存的費用，中國目前的這種配送還在升級中，可以借鑑日本的經驗。
4. 作為商業地產智庫日本工作部主任，您在渠道、模式以及中日兩國資源的引入方面有哪些願景和期待？
杉野隆：隨著人們生活節奏加快，商業技術及零售模式不斷調整升級，消費者的觀念和消費方式有了很大改變，對消費場景及消費感受都有了更高更新的訴求，購物興奮點也在不斷轉移。一家店的體驗與服務恰恰與利潤和銷售額掛鉤，以小籠包出名的鼎泰豐後廚完全開放，消費者可以清楚看到廚師、服務員的操作；海底撈的服務甚至成為行業內的“標杆”，北京某購物中心更是專門聘請麗思卡爾頓的服務培訓師，這些企業是共性是，商品好，服務也做的好，如何做到以顧客為中心，在創造利潤的同時注重經營是零售中的關鍵。
其次，在資源的引入上。在日本很多的設計公司會參與到店鋪設計，他們也會帶一些作品和案例為中國的公司做設計，但現在沿用這種方式已經行不通了。因為未來的零售不是隻有個性化就可以，除了創意更重要的是保證項目能夠盈利和賺錢。作為智庫日本工作部主任，接下來我和協會還將在日本成立事務所，尋找在百貨商場和零售超市方面擁有豐富經驗的運營管理、店鋪設計、技術服務的人員，真正結合實際運營，為中國有需要的企業做輸出。
5. 在加速傳統零售商新零售升級的大背景下，中國的商業地產也在不斷進取中創新，您在 2019年以及未來幾年有什麼樣的落地計劃？
杉野隆：談到購物中心和便利店的發展，便不得不提到一個概念：人口老齡化。如今日本的平均年齡是48歲，遠距離購物對很多人來說越來越不方便，便利店和超市從以前3-5公里變成離住宅區和寫字樓越來越近，密集在商圈的範圍內。隨著中國老齡化趨勢的加速購物需要從2-3公里外的超市，變成1公里內一站式解決。一種新型理想的便利店業態構想是：生鮮便利店。
結合了生鮮和百貨的功能，分佈在社區和寫字樓500米左右，包含生鮮全品項和即食餐飲，也導入現場加工和就餐休息區，商品結構更豐富，SKU實現4000個，面積大概是400-500平米左右，這樣結合做出來的新業態是最理想的。
零售即將進入超體驗階段，2019年我將會在中國打造全新型的便利店，就像是24小時私人廚房，除了將全新的經營理念和精緻生活方式植入門店，在中國的各大購物中心選址、落地，也為中國的消費者創造同步世界、全方位的體驗與服務。在新型的便利店業態中，打造一種溫暖的精神感受，這將會徹底改變人們的生活方式。
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