- 合生創展的投資物業規模和租金收入實現大幅增長，這應當有助於提升其經營業績和現金流的穩定性。
- 標普預計隨著合生創展位於一二線城市的高質量土儲加速放貨去化，其合約銷售額將實現增長。
- 2019年4月15日，標普全球評級將合生創展的長期主體信用評級由“B-”上調至“B”。
- 穩定展望緣於標普預期未來12-18個月內該公司的業績將穩步提升，財務槓桿也將保持穩定。
2019年4月16日，標普全球評級宣佈，對合生創展集團有限公司（合生創展）採取上述評級行動。
上調合生創展評級的原因是，標普認為該公司的投資物業規模和租金收入將有助於提升其經營業績和現金流的穩定性。標普也預期隨著位於一二線城市的高質量土儲加速放貨去化，該公司的合約銷售額將實現增長。
隨著新物業項目開盤和現有項目租金收入的增加，標普預期合生創展的租金收入將增長至近30億港元。標普認為2019年合生創展的租金收入將覆蓋其75%-80%的利息支出，較2018年65%的水平有較大幅度的提升，因此將使該公司的償債能力得到鞏固。2018年合生創展的租金收入增幅逾70%，增長至逾20億港元，與標普的預期一致。該公司的北京合生匯商業綜合體已全面投入運營，並且2018年業績可觀，租金收入達到6億港元。此外，投資物業項目收入的強勁增長也使該公司的盈利能力得到提升。標普認為這使該公司毛利潤率未來下滑至20%出頭的低位區間的風險得到防範。
標普認為2019年合生創展物業開發板塊的合約銷售額應當能夠實現增長。2018年該公司位於北京、上海、廣州的物業庫存去化率加速提升，並且在三大城市的郊區和衛星城市（寧波、惠州、崑山等）釋放了更多可售物業資源，因此使其合約銷售額達到175億港元，較2017年增長逾60%。
標普認為合生創展2019年實現合約銷售額翻一番的目標較為激進，但2019年該公司將有約700億元的物業資源可向市場釋放，因此的確有能力保持銷售額的強勁增長。2019年第一季度該公司的合約銷售額超過47億港元（約合人民幣41億元），同比增長142%。
為了達成銷售額增長計劃，合生創展可能將在未來兩年內增加土地收購。標普估計今年該公司可能將把40%-50%的合約銷售額收入用於拿地，因此標普認為其財務槓桿量內不會出現大幅改善，債務對息稅及折舊攤銷前利潤（EBITDA）的比率可能將保持在9倍左右。2017和2018年，為了控制財務槓，該公司在拿地方面較為節制，並將業務重心放在投資物業領域，這使得過去兩年其債務總量一直保持平穩。2018年該公司的債務對EBITDA的比率也從2016年的12倍下降至10倍。
標普認為合生創展的現金和短期債務存在錯配，因此其流動性處於“稍欠”水平。該公司的現金水平仍只能覆蓋50%的年內到期的短期債務，而且該公司的管理層傾向維持較小的現金緩衝空間。合生創展的再融資能力一直保持穩定。但如果該公司的銷售額或現金回收狀況不及預期或拿地支出上升，同時債務償付壓力增大，則會立即使其陷入流動性緊張的狀況。不過，該公司的債務構成和到期結構整體較為合理，應當能夠緩解流動性風險。
穩定展望緣於標普預期，未來12-18個月內合生創展將保持業績的穩步提升並維持財務槓桿的穩定。 標普預計該公司的租金收入將繼續強勁增長，同時債務對EBITDA的比率將保持在約9倍水平。
如果合生創展（1）流動性狀況弱化、再融資面臨困難，導致未來12個月流動性來源對支出的比率下降至1倍以下；或（2）進行激進的舉債擴張、不加節制地收購土地，導致調整後債務對EBITDA的比率遠超標普預期、EBITDA對利息覆蓋率持續低於1.5倍，並且無改善跡象，那麼標普則可能下調其評級。
如果該公司（1）大幅降低財務槓桿，使其調整後債務對EBITDA的比率朝6倍水平改善，EBITDA對利息覆蓋率保持在2倍以上；或（2）提升市場競爭力，使其銷售額和收入的增長遠超出標普預期，同時保持較高的盈利能力和穩定的財務槓桿，那麼標普則可能上調其評級。但標普認為情形（2）發生的可能性較小。
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