之前写过一篇文章，大家记忆太深刻了。以至于4月份以来，总有粉丝不断提起——
这篇文章说的是，在不包括严格调控的情况下，楼市中每年3月份的成交量是一个先行指标，通过观察这个指标，可以预测一年的行情。
3月份结束了，所以大家来“催债”，赶紧让我出下篇。
嗯~ o(*￣▽￣*)o我就满足你们。下篇来了。
本文主要和大家分享一下从北京、上海、深圳三个一线城市的成交量，推断全年大概的趋势，以及买房需要注意的问题。
以下干货比较多，大家可以小本本记一下。
01
北上深开启温和上涨模式
在分析楼市具体成交量之前，大家要先树立一种思维方法——“比较思维”。
其实这种对比方式说起来很简单，但是很多人都会忽略。
比如每篇文章底下的留言，有一类问题，让我特别无语。
——请问买哪个城市好？
——买哪个区域升值快？
——这个小区怎么样？
这些问题，统统无法回答。
就像西红柿炒鸡蛋好吃不好吃一样，很难回答。
因为没有一个明确的比较标准。
如果只是泛泛的讨论，其实没有意义。因为选择太多了，所以没有方向。
但有一个参考因素在，二选一，或者三选一，就会简单的多。
好，有了比较思维，那么我们分析数据就会变得很简单。
北京3月份的二手房成交量分析：
2019年，北京3月份二手房的成交量是16000套，请问这说明了什么?
这个问题提出来，大多数人都无法回答。
但是我们找有参考性的年份来对比下，答案就很明显了。
下图是从2016年到2019年3月份每月二手房的成交数据。
简单复盘下，北京这一轮涨跌的经过——
16年3月份，北京楼市启动上涨，二手房成交量达到32009套。
17年3月份房价大涨，北京出台严厉的楼市调整政策，称为“317新政“。因为网签有滞后效应，所以3月份的成交量没有受到影响，是25945套。
但在17年下半年，因为调控影响楼市低迷，月成交量基本在10000套左右徘徊。最低谷是2017年10月份成交量仅有6162套。房价也随即下跌10%-20%不等。
18年3月份，成交只有11156套，刚破万套的水平。
市场相对低迷。
通过以上数据，我们可以得出一个比较直观的结论：
如何观测北京楼市冷热呢？
当市场热的时候，月成交量可以达到20000套以上，
市场最低点的时候，月成交量大概在6000套左右。
临界点在12000万套，持续高于这个数字市场向上，持续低于则市场向下。
在刚刚过去的3月份，北京二手房成交量达到16051套。这说明，北京楼市已经处于「温和上涨期」。
上海3月份的二手房成交量分析：
接下来看上海。
上海3月份的二手房成交量是25931套。是近2年半最高的成交量。
具体每个月的成交情况，我就不跟大家做对比了，但是可以参考一个数字——月成交15000套。如果高于这个数字，那么楼市就很难跌，如果超过这个数字，就有温和上涨的趋势。
这个数字是由近10年深圳成交量统计来的，感兴趣的朋友可以自己计算下。
深圳3月份的二手房成交量分析：
再看深圳。
深圳的二手房市场盘子比上海、北京要小的多。北京存量房大概是670万套，上海大概在780万套，而深圳的存量房（不包括小产权等在内）大概是170万套。
所以正常市场，北京二手房年成交量在15万套以上，上海在20万套以上，而深圳是6万套以上。
深圳也有一个月成交量参考：5000套。连续高于这个数字，行情向上，连续低于这个数字，行情向下。
2019年3月份，深圳二手房住宅成交4551套。比起北京、上海，深圳的3月份成交量表现并不亮眼，但是还要注意——这是深圳半年来最高的成交量，如果没有意外，按照市场惯性，后续成交量依然会继续走高。
广州就不聊了，广州和深圳的楼市涨跌走向趋于一致，但时间上有滞后效应，大概在半年左右（实际情况会更复杂一些，但几句话说不清楚，先这么粗暴的说吧）。
最后，总结一下各个城市的二手房成交临界点：
北京二手房月成交12000套为临界点，持续高于12000套，楼市向上，持续低于，楼市向下。
上海二手房月成交15000套为临界点，持续高于15000套，楼市向上，持续低于，楼市向下。
深圳二手房月成交5000套为临界点，持续高于5000套，楼市向上，持续低于，楼市向下。
按照以上结论，
如果数字是真实的，那么只有对、错两种答案。
这也是我喜欢的方式：
与其看一些故弄玄虚的故事和一惊一乍的大新闻，
简单粗暴的数字分析更为直观、有效。
02
楼市回暖，背后的逻辑是什么？
下面是北京楼市06-16年的房价走势图。我把上涨的年份用红圈圈了出来。
大家发现了没？楼市每一轮上涨之前的2-3年，房价的波动幅度相对很小。这个时间段，就是“盘整期”。盘整期过了，就是上涨。
玩股票的朋友们知道，股市有一个术语“盘久必跌”。当大盘在上升到某个点位后，长期在一个区间盘整着，无力拓展新的空间，这样极大的消耗了多头的力量，一旦利空出台或市场环境变化，就会使大盘出现下跌。
盘久必跌是因为资本都是逐利的，是有着时间价值的，如果长期无法获利，资金会撤出该资本市场，转向其他的资本市场。
但楼市是很少出现“盘久必跌”的情况的。除非遇到特别大的金融风险，否则楼市一定是“盘久必涨”。
这里特指供不应求的一二线城市。
和炒股不同的是，买房的需求是一直存在的，但需求也是有“弹性”的。
为什么房价涨的越疯的时候，成交量越多，接盘侠越多？因为需求被激发出来了，大家都怕不买还涨，怕这辈子都买不起了。所以买房的念头就越来越强烈。
当房价下跌的时候，成交量减少，大家都盼着房价再低一点，希望买的时候再便宜点。这个时候，发现自己也不是特别迫切的需要买房，还可以等一等，需求也就弱化了。
追涨杀跌是人的本性。
买房的需求有很大的弹性。
但是，对于还没有房子的刚需来说，虽然可以等一等，等待的时间段也仅限于1-2年。
市场相对平稳了，房源相对多了，刚需也要出手了。
深圳市场从2016年3月开始调控，到现在是3年的时间，上海楼市也调整了3年。
北京从2016年10月开始调控，也有2年半的时间了。
所以，刚需从观望阶段步入成交阶段，是很正常的。
我们还能发现哪些规律性的现象呢？
看看北上广深的二手房成交热力图。
北京，除了通州、大兴的个别区域，主力成交都在五环以内。
上海的成交主力在内环、中环。
深圳在罗湖、福田、南山。
广州以越秀、海珠、荔湾、天河市中心成交为主。
发现了没？北上广深成交热力图几乎全部在市区。
这是价值回归的阶段。
如何理解价值回归呢?
我记得17年年初，北京楼市已经非常燥热了，卖家一夜之间加价50万都是常态。
市场上的房子靠抢，而且优质房源很少，都是属于品质较差、地段也不好的房子。
哪怕六环外的房价，也直线拉升。
牛市末期，鸡犬升天。
而经过两年多的盘整，热钱不再大水漫灌。潮水过后，什么地段在裸泳，就很容易看出来了。
所以19年楼市回暖，是刚需支撑起的热度，好地段和差地段价格上会有更大的差别。
越是好地段越涨，
越是差地段越跌。
这就是为什么，市区二手房会回暖，反而远郊的新房销售量会很惨淡的原因。
03
眼下的我们要做什么？
前两天有个粉丝问我，16年已经在某个城市买了三套房，如今赚了不少钱，要不要继续借钱再买。
我问他，你为什么在16年买房?
他说，16年一些好地段的房子已经开始上涨了，就预感要有一波行情。
我继续问，16年的时候，和现在的情况，具体有哪些不一样吗？
他想了想说，16年买房的时候，还没有限购限贷，房贷利率也低，买房的杠杆比较足。
我继续问，那环境完全变化了，为什么你还要继续借钱再买呢？
他有点不好意思了：可能是这两年买房赚了钱，惯性的想法吧。
我说，16年你买入，是因为你判断房价会大涨。
现在你想买房，是因为你想让房价大涨，你赚到钱。
判断和期望是两码事。
承担的风险也完全不一样。
他说，明白了。那我现在该怎么做呢？
这位粉丝的问题，也是属于比较典型的一类。
如果过去两年，你买房赚了钱，那么你该想想，你的负债压力大吗？需要卖出一套去缓解一下房贷压力吗？
如果你的负债压力尚可，那么你的房子需要置换吗?老破小换次新，远郊房换市区，非学区房换学区房？
所以当下的逻辑是1、如果负债过高，适度减少负债 2、从劣质资产置换为优质资产
虽然楼市已经回暖，但限购限贷的“杀威棒”依然存在，大涨是绝对不可能的事情。
但又因为楼市回暖，市场上成交量开始活跃起来，上车和置换是特别好的时机。
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