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在這小陽春？大陽春？躁動不安的時刻，這兩天“國管住房公積金收緊”的信息算是給樓市打了一針鎮定劑。當天就有粉絲諮詢我說：“公積金貸款二套房以後首付必須六成嗎？”這是否意味著信貸收緊，買房變難了？西安購房者是否會受到波及呢？

壹丨“雞肋”的國管公積金

我們先來看下政策關鍵點，這次國管公積金中心發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》，主要明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，二套房首付比例調整為最低六成，且最多貸60萬元。

△國管公積金調整公告

這裡我們首先要明確，國管公積金指的是中央國家機關及在京單位等國管單位的在職員工繳存的長期住房儲金，由中央國家機關住房資金管理中心負責管理，而西安或其他城市的購房者使用公積金多為市管公積金。

也就是說國管公積金主要集中在北京，地方上則較少。需要注意的是，北京同樣也有市管公積金，在2018年9月，北京市管公積金開始執行“史上最嚴”政策後，國管公積金使用門檻顯得較為寬鬆。

△北京公積金貸款政策

在去年9月的政策發佈之後，北京市管公積金變成了“認房又認貸”，也就是你名下只有有兩套房，無論貸款與否，第三套都停貸，但當時國管公積金則依然是“認房不認貸”！

所以，這一次國管公積金的收緊，是在堵住之前的缺口，也可以看作是信貸政策的再次收緊。

4月15日之後想利用國管公積金在北京買房，尤其是二套房，首付必須六成，而且只能貸60萬，對於動輒四、五百萬起步的北京房產來說，國管公積金顯得很“雞肋”。

貳丨為何此時信貸收緊？

最近全國重點城市爆出樓市回暖新聞，有個案炒作因素，也有開春後上訪成交上升的自然規律，但無論怎樣，在輿論下，部分購房者肯定會心慌，此時也需要一個政策平穩下“情緒”，儘管它作用可能不是那麼大。

首先，還是因為公積金庫存告急！回顧近年的政策走勢，公積金收緊已經不是什麼新鮮新聞了。究其根本原因，還是水池裡的錢不夠用了。

△2013-2017年全國公積金貸款率

根據2017年數據（2018年數據暫未公佈），全國公積金個貸率（貸款額/繳存額）為87.8%，雖然較2016年下滑1.57%，但仍高於85%的安全警戒線，也就是說，公積金繳存總量有著被透支的風險，其中，10省市個人住房貸款率超90%，天津、安徽、浙江三省市超過100%。

其次，北京樓市三月回暖確實明顯。對於已經步入存量房市場的北京，二手房數據更能反映市場動向，2019年3月，北京二手房成交量高達1.61萬套，創下10個月以來的新高。這個數字相比2019年2月增長164%，相比去年同期增長44%。

可見，無論是環比、同比，北京樓市的成交量出現了反彈，市場中春意盎然。其實包括西安在內的很多一二線熱點城市在2019年3月皆是如此，都出現了不同程度的小陽春現象。

然而今年樓市的主調是“穩”！現在限購形同虛設、限價也開始放鬆，那麼市場會不會大牛的關鍵點就在於限貸政策了。而

叄丨對樓市影響幾何？

一、公積金更加雞肋。國管公積金政策的落地，對於剛需購房而言，公積金在買房中起到的作用越來越小了。住房公積金本為買房所用，如果不是用來買房，提取額度及頻率皆有所限制，大量的資金沉澱在公積金中心，貶值的同時還成了工薪族每月的負擔。

如今西安限購區一套小三室至少在120/130萬，按照目前西安的公積金政策，符合繳存要求的借款人及配偶最多貸款65萬元，也就是說首付至少需要準備50-60萬，這對於剛需來說，首付壓力頗大，很多人不得不選擇可以組合貸款的項目，但這種項目又較少，選擇面就變得更窄。這樣下去公積金政策很可能違背初衷，成了高收入家庭的購房工具。

二、對於房價而言，影響甚微。國管公積金的收緊的確是對北京樓市的利空，但影響卻並不深遠，對於全國樓市來說，享有國管公積金的購房者更是少之又少，對房價、對樓市的影響很小。

目前房產交易中佔主流的仍是商貸，公積金貸款在成交中佔比很少，國管公積金佔比就更少了。

以2017年的北京為例，當年北京二手房13萬套，新建商品房3萬套，保障房4萬套，合計約20萬套，其中公積金貸款5.8萬套，其中國管公積金僅為6800套，佔比才3.4%。

三、一線城市的調控不會放鬆。雖然影響甚微，但卻給我們了一個態度。三月全國樓市的普遍回暖，這種情況在前期打壓過度的城市出現尚且能接受，但放在具有風向標意義的一線城市絕不行，所以急需政策出臺調節一下，傳遞堅持調控不動搖、穩定樓市的信號。

當然這也從側面反映，當前樓市中仍存在著房價上漲的壓力

肆丨對西安是否有影響？

這時肯定有不少小夥伴忍不住發問：“國管公積金收緊，除了會影響使用國管公積金的這類人，其他城市公積金會不會效仿？”

其實，2018年四季度，西安公積金政策便已有所收緊，其主要體現在貸款門檻及貸款額度上。2018年11月起，借款人與配偶在首次使用公積金貸款的5年內有6次（含）以上逾期（產生罰息的）記錄的不得再次申請公積金貸款；申請西安住房公積金貸款時，需滿足“連續足額繳存住房公積金12個月（含）以上”，個人公積金貸款額度不超過50萬元，夫妻不超過65萬元。

根據2018年全年數據，西安公積金個貸率為68%，截止2019年2月，個貸率為76%，仍明顯低於85%的安全警戒線，也就是說西安公積金額度尚且充裕，再度加碼收緊的可能性不大。

公積金的好處在於貸款利率低，還款額明顯較商貸更低，但一方面也受到條件嚴苛及額度有限所掣肘，商貸仍是市場中主流的貸款模式，“商轉公”何時能再度開啟才是眾多購房者關切的話題。

哪怕“商轉公”不能及時到來，西安的商貸利率也該降降了，畢竟現在有錢了嗎

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