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在这小阳春？大阳春？躁动不安的时刻，这两天“国管住房公积金收紧”的信息算是给楼市打了一针镇定剂。当天就有粉丝咨询我说：“公积金贷款二套房以后首付必须六成吗？”这是否意味着信贷收紧，买房变难了？西安购房者是否会受到波及呢？

壹丨“鸡肋”的国管公积金

我们先来看下政策关键点，这次国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，主要明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成，且最多贷60万元。

△国管公积金调整公告

这里我们首先要明确，国管公积金指的是中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工缴存的长期住房储金，由中央国家机关住房资金管理中心负责管理，而西安或其他城市的购房者使用公积金多为市管公积金。

也就是说国管公积金主要集中在北京，地方上则较少。需要注意的是，北京同样也有市管公积金，在2018年9月，北京市管公积金开始执行“史上最严”政策后，国管公积金使用门槛显得较为宽松。

△北京公积金贷款政策

在去年9月的政策发布之后，北京市管公积金变成了“认房又认贷”，也就是你名下只有有两套房，无论贷款与否，第三套都停贷，但当时国管公积金则依然是“认房不认贷”！

所以，这一次国管公积金的收紧，是在堵住之前的缺口，也可以看作是信贷政策的再次收紧。

4月15日之后想利用国管公积金在北京买房，尤其是二套房，首付必须六成，而且只能贷60万，对于动辄四、五百万起步的北京房产来说，国管公积金显得很“鸡肋”。

贰丨为何此时信贷收紧？

最近全国重点城市爆出楼市回暖新闻，有个案炒作因素，也有开春后上访成交上升的自然规律，但无论怎样，在舆论下，部分购房者肯定会心慌，此时也需要一个政策平稳下“情绪”，尽管它作用可能不是那么大。

首先，还是因为公积金库存告急！回顾近年的政策走势，公积金收紧已经不是什么新鲜新闻了。究其根本原因，还是水池里的钱不够用了。

△2013-2017年全国公积金贷款率

根据2017年数据（2018年数据暂未公布），全国公积金个贷率（贷款额/缴存额）为87.8%，虽然较2016年下滑1.57%，但仍高于85%的安全警戒线，也就是说，公积金缴存总量有着被透支的风险，其中，10省市个人住房贷款率超90%，天津、安徽、浙江三省市超过100%。

其次，北京楼市三月回暖确实明显。对于已经步入存量房市场的北京，二手房数据更能反映市场动向，2019年3月，北京二手房成交量高达1.61万套，创下10个月以来的新高。这个数字相比2019年2月增长164%，相比去年同期增长44%。

可见，无论是环比、同比，北京楼市的成交量出现了反弹，市场中春意盎然。其实包括西安在内的很多一二线热点城市在2019年3月皆是如此，都出现了不同程度的小阳春现象。

然而今年楼市的主调是“稳”！现在限购形同虚设、限价也开始放松，那么市场会不会大牛的关键点就在于限贷政策了。而

叁丨对楼市影响几何？

一、公积金更加鸡肋。国管公积金政策的落地，对于刚需购房而言，公积金在买房中起到的作用越来越小了。住房公积金本为买房所用，如果不是用来买房，提取额度及频率皆有所限制，大量的资金沉淀在公积金中心，贬值的同时还成了工薪族每月的负担。

如今西安限购区一套小三室至少在120/130万，按照目前西安的公积金政策，符合缴存要求的借款人及配偶最多贷款65万元，也就是说首付至少需要准备50-60万，这对于刚需来说，首付压力颇大，很多人不得不选择可以组合贷款的项目，但这种项目又较少，选择面就变得更窄。这样下去公积金政策很可能违背初衷，成了高收入家庭的购房工具。

二、对于房价而言，影响甚微。国管公积金的收紧的确是对北京楼市的利空，但影响却并不深远，对于全国楼市来说，享有国管公积金的购房者更是少之又少，对房价、对楼市的影响很小。

目前房产交易中占主流的仍是商贷，公积金贷款在成交中占比很少，国管公积金占比就更少了。

以2017年的北京为例，当年北京二手房13万套，新建商品房3万套，保障房4万套，合计约20万套，其中公积金贷款5.8万套，其中国管公积金仅为6800套，占比才3.4%。

三、一线城市的调控不会放松。虽然影响甚微，但却给我们了一个态度。三月全国楼市的普遍回暖，这种情况在前期打压过度的城市出现尚且能接受，但放在具有风向标意义的一线城市绝不行，所以急需政策出台调节一下，传递坚持调控不动摇、稳定楼市的信号。

当然这也从侧面反映，当前楼市中仍存在着房价上涨的压力

肆丨对西安是否有影响？

这时肯定有不少小伙伴忍不住发问：“国管公积金收紧，除了会影响使用国管公积金的这类人，其他城市公积金会不会效仿？”

其实，2018年四季度，西安公积金政策便已有所收紧，其主要体现在贷款门槛及贷款额度上。2018年11月起，借款人与配偶在首次使用公积金贷款的5年内有6次（含）以上逾期（产生罚息的）记录的不得再次申请公积金贷款；申请西安住房公积金贷款时，需满足“连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上”，个人公积金贷款额度不超过50万元，夫妻不超过65万元。

根据2018年全年数据，西安公积金个贷率为68%，截止2019年2月，个贷率为76%，仍明显低于85%的安全警戒线，也就是说西安公积金额度尚且充裕，再度加码收紧的可能性不大。

公积金的好处在于贷款利率低，还款额明显较商贷更低，但一方面也受到条件严苛及额度有限所掣肘，商贷仍是市场中主流的贷款模式，“商转公”何时能再度开启才是众多购房者关切的话题。

哪怕“商转公”不能及时到来，西安的商贷利率也该降降了，毕竟现在有钱了吗

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