“穿透資金流動中的人和事”
問診泰禾2018
沒有一個行業如此依賴金融業，仰人鼻息，金融業也找不到比房地產更好的資產端來源。
對於房地產行業，2018年是轉折之年。
金融的槓桿逐漸穩住，房產調控從“一刀切”過渡到“因城施策”；信貸開始悄然放鬆，銀行也迅速領會意圖，嚴控的活水逐漸流向乾涸的地產。
一些陷入危險邊緣的房企被拉回到安全地帶。
在新近的內部總結會上，泰禾董事長黃其森反思其對於政策的評估和應對仍有不足。但是，從泰禾近日披露出的2018年財報來看，這家企業似乎已經緩過勁。
壹：回款
2018年，泰禾營業收入突破三百億關口，達309.8億元，同比增加27.3%；利潤總額達50.8億元，同比上漲69.6%；ROE （淨資產收益率）為14.78%，而滬深A股上市的房產公司平均值為11.6%，超出均值。
另有一些指標超出了預期。
比如銷售淨利率創7年以來最高；經營性現金流突破百億元，創10年記錄，短期的償債壓力也小了不少。
一般來說，營收和毛利同比大漲，說明公司業務仍在擴張，所需費用也會隨之同比增加。
但泰禾的期間費用（銷售費用、管理費用和財務費用）卻同比下降，控制在10%以下，可以看出其融資成本以及營銷費用確實低於2017年。
地產進入白銀時代後，一線房企開始比拼精細化的管理和成本控制，黃其森同樣深諳其道。
2019年接近中途，黃其森近期對麾下的一眾高管和員工，提出了三個核心目標：抓銷售、抓回款、降負債。
如果說2019年房企競爭力的核心是以較低的成本融資並提高現金回款率，泰禾的成績並不算難看。
2018年，泰禾總資產規模增加至2431.4億元，同比增長17.8%，增加值為367.2億元，其中負債增加299.5億元，淨資產增加67.7億元。
負債增加值中，148億為預收款，佔比超過49.4%。
泰禾的年報有一處不容忽視。公司資產規模增加值的30%為銷售回款，說明2018年的銷售回款超百億元，這對於泰禾未來抵抗地產的週期與波動幫助料將不小。
回款，已經成為了泰禾的綱領性要求。
"回款是剛性指標，所有的考核都已回款為中心。” 在3月份召開的北京經營例會上，黃其森強調要一分一釐地回籠資金，要學習萬科、華為甚至永輝超市。
為何如此強調回款，直接原因是快速回籠現金流償還債務，儲備流動性，為過冬做好準備。
2019年以來，各家房企壓力並沒有減輕。
統計數據顯示，TOP100房企2月單月的整體銷售規模較1月環比下降22.9%，其中TOP51-TOP100房企降幅最大，環比下滑32.6%。
銷售數據不振，行業只能從基本盤下功夫，提高回款率。
貳：負債
2018年的泰禾，一方面提高資產總量，優化資產結構，堅定推行“泰禾+”戰略。
醫療、養老、教育、院線、酒店等非房業務組成了“泰禾+”。
隨著該戰略的落地和推進，期初形成的資金壓力也逐漸貢獻出了強勁的現金流。
房企多元化轉型的前期需要沉澱大量資金，而且資金週轉速度偏慢，去槓桿以來，多數房企選擇戰略性放棄多元化，但黃其森對於“泰禾+”仍有耐心和信心，並認定是泰禾的護城河。
“不僅是護城河，更是體現出戰略高度和前瞻性。”黃在經營例會上相信泰禾在醫療、教育等領域的佈局，已經跑贏了絕大多數房企。
他堅信，“泰禾+”會讓公司在下一階段開花結果，也是泰禾打造第一品牌的底蘊所在。
另一方面，泰禾也在盡力穩定負債。
一般衡量房企的真實負債時,需要剔除預售房款對負債的干擾，否則銷售收入越高，負債率也隨之提升。
以公告口徑來計算，泰禾在2018年剔除預收賬款後的資產負債率同比下降近6%，穩定在70%上下。
可以看出，泰禾正在穩定它的負債端。
除此之外，市場和賣方更加關心的一項槓桿數據—淨負債率，泰禾正在努力將其降低。
淨負債率是一項資產結構的指標，反映了房企資金鍊安全狀況和槓桿使用情況。
淨負債率=(有息負債-貨幣資金)/淨資產，其中有息負債選取的是短期借款，一年內到期的長期借款、長期借款、應付票據和應付債券之和。
該指標，泰禾2017年末為475%，2018年末為384%，剛剛披露的2019年一季報顯示為279%。
可以看出，泰禾淨負債率持續下降的趨勢明顯，2019年一季度環比下降105%；有息負債規模得到進一步控制，一季度環比減少100億有息負債。
降低槓桿，狠抓回款，泰禾的財務安全得到進一步保障。
叄：現金流
銷售淨利率能夠準確的反映房企的盈利能力。泰禾2018年的該項指標已經創7年以來最高，接近13%。
如果說銷售淨利率反映的是賺錢快不快，那麼銷售成本率則是收益質量的直觀體現。
從上圖可以看出，該項數據，泰禾錄得4年以來最低，控制在70%以下，接近2014年。
賣方習慣使用銷售期間費用率這一指標，來衡量房企的成本控制和管理效益。
顧名思義，銷售期間費用率是指期間費用與銷售收入淨額之間的比率，該項指標越低越好。
一般來說，營收和毛利同比大漲，說明公司業務仍在擴張，所需費用也會隨之同比增加。
但泰禾的期間費用（銷售費用、管理費用和財務費用）卻是同比下降，控制在10%以下，可以看出其融資成本以及營銷費用確實低於2017年，另一方面也顯示了泰禾的精細化管理初見成效。
在此，我更願意用扣非後淨資產收益率（攤薄）來衡量房企的高槓杆盈利能力。
之所以用扣非後淨資產收益率，一方面是排除非經常損益的干擾，另一方面，唯有淨資產比率才能體現高財務槓桿和高週轉率為股東賺錢的能力。
泰禾2018年的該項指標超過11%，創4年來最高。
2018年末，泰禾經營活動產生的現金流量淨額持續大幅增加，並在8年來首次轉正，創造10年以來的記錄，接近140億元。
2017年末該指標為-125.5億元，2018年三季度末由負轉正至1.6億元，2018年末驟增至139.3億元。
通過這個指標，可以看出泰禾的回款率大幅提升，現金流的充沛得以保證。
這一境況和泰禾此前的戰略佈局密不可分。
在泰禾手中，千畝大盤、過百萬體量的項目目前已有16個，在京津冀、長三角、 珠三角及大灣區的佈局佔比達 80%。
戰略佈局加上執行力，帶來的是穩定的自身造血能力，融資成本也隨之降低。
年報顯示，泰禾2017年綜合融資成本8.10%，2018年綜合融資成本8.52%。
2018年，房地產行業融資監管加強、融資成本大幅上升，但泰禾的融資成本只增加了0.42%，節省了不少財務費用。
如果說2019年房企競爭力的核心，是以較低的成本融資並提高現金回款率，那麼泰禾如今保持了相對領先的身位。
閱讀更多 雪貝財經 的文章
