2018年的地產行業，被提及最多的應該是“寒冬”，無論是鬱亮的“活下去”還是全年超過450次的調控政策，都是“凜冬來臨”的最好註腳。
高壓之下，房地產巨頭們卻依舊豐收。近日，龍頭房企相繼發佈2018年全年業績報告，特別是萬科、碧桂園和恆大，毛利潤均過千億，淨利潤超過300億，淨利潤與銷售額的增長均超過兩位數，這依然是太陽底下最賺錢的行業之一。
但巨頭們同樣豐收的背後，卻是戰略的分野。
1
一二線還是三四線？
首先是土儲的地域分佈。
土儲為王。這在地產界是顛撲不破的真理。一家房企的土儲質量、數量決定著它的持續開發能力、盈利能力、應對風險的能力，這其中，又以土儲的地域表現最為明顯。選擇一二線還是三四線，可以看出房企未來的走向。
“碧萬恆”三巨頭中，碧桂園是重倉三四線、甚至小城鎮的代表。在2018年的銷售中，碧桂園的項目遍佈全國31個省/自治區/直轄市、269個地級市、1156個縣/鎮區，從地域貢獻度來看，按項目所在地分，位於一二線和位於三四線銷售金額比例為36:64；按目標市場分，目標一二線與目標三四線銷售金額比例為44:56。
碧桂園的重頭在三四線，它的壯大與紮根中國三四線城市密不可分，尤其是自2014年開始的這一輪棚改貨幣化進程中，碧桂園在三四線城市拿了大量的低價土地。在2018年的財報中，碧桂園雖然沒有公佈其土儲的分佈，但楊國強的那句“中國太大了，中國60%以上的縣我們還沒去，還有廣闊的空間”，讓我們看到碧桂園的決心。
萬科的重點是一二線，更確切地說，逐漸轉向重點城市群和核心一二線城市。鬱亮認為，雖然上海、杭州、深圳等大城市住房可能還有一定短缺，但從全國範圍來看住房全面短缺的時代基本結束了，目前需要解決的是居住的平衡與品質。基於這個判斷，再結合世界其他發達國家城市化的經驗，未來的城市化重點，將是都市圈化、城市群化，比如粵港澳大灣區、長三角、京津冀經濟圈、武漢西安中西部核心都市圈，而這些重點城市圈和城市群，將是萬科投資的重點。
恆大雖然沒有明確說自己押寶在一二線還是三四線，但其土儲說明了問題。目前恆大擁有超過3億平方的土儲，其中，一二線佔比66%，平均地價只有2040元/平米；三線城市佔比34%，平均地價只有1178元/平米。恆大之所以能成為房企中的利潤王，與其拿到的低價地密不可分。
第四名的融創同樣是看好一二線，截至2018年底，融創總土地儲備約2.56億平方米，總貨值約3.55萬億元，85%分佈於一二線城市。
看好一二線還是三四線，到底哪個更有未來？其實各有利弊。在一二線城市，品牌房企扎堆，地方政策調控嚴格，土地價格居高不下，更加考驗房企的運營能力，很多習慣做三四線城市的房企習慣了在地市呼風喚雨，到一二線拿地會面臨著運營和利潤的壓力。但另一方面，一二線城市產品不愁賣不出去，不斷上漲的房價讓房子奇貨可居。
反過來看三四線，一方面，2017年以來連續兩年巨量土地供應在未來即將形成商品房供應，疊加短期內越來越多城市商品房庫存已然開始回升。以四線城市孝感為例，截至2019年3月，據官方年鑑數據，2014-2016年其宅地供應量達到了994.93萬平方米，位居湖北省三四線城市的TOP3，宅地消化週期也達到了5.98年，庫存風險已然浮出水面。此外從近3年孝感商品房土地消化週期我們也不難看出端倪，據CRIC統計，孝感2016-2018年總共成交了510宗地塊，總建面積達2405.07萬平方米，繼而推算其商品房土地消化週期也高達13.59年。與省會城市武漢接壤，距離武漢市中心約60公里，距離武漢天河國際機場僅30公里，在武漢的虹吸效應之下，近年來人口逐步向武漢轉移，後續難免存在需求乏力、庫存高企等問題。
但對於碧桂園這樣的龍頭房企來說，其品牌溢出效應明顯，在三四線的競爭力保證了其高速成長。再加上從2018年開始，在“房子是用來住的，不是用來炒的”以及因城施策的政策導向下，整個行業進行了嚴格的調控，一二線城市的房地產市場進入了寒冬，向尚未嚴控的三四線城市進軍是很多房企不得不做的選擇。
2
堅守地產還是多元化？
土儲區域分歧之外，龍頭房企在堅守地產還是業務轉型上出現分歧。簡單地說，龍頭房企雖然都極為看重地產業務板塊，但多元探索的力度大不相同。
一方陣營是積極探索多元化業務，以碧桂園和恆大為代表。在3月26日的2018年度業績發佈會上，恆大董事會主席許家印表示，恆大已經完成了恆大的產業佈局，地產、旅遊文化、健康養生、新能源汽車四大產業佈局已經形成。眾所周知，最近恆大對新能源的投入非常大，在與FF的合作折戟之後，接連收購新能源汽車領域上下游產業，花費數百億。許家印甚至在發佈會上宣佈“新能源汽車產業是恆大產業的龍頭”。
碧桂園的多元化近幾年步子也比較大。在2019年初楊國強的《碧桂園是什麼》一文中，他為碧桂園的2019年劃出三個重點：地產、農業、機器人。碧桂園的農業佈局產業鏈很長，包括研發、育種、生產、加工、物流、銷售。機器人業務的理想也比較大，主要項目是博智林機器人，宣稱要到2023年底將在機器人谷引入上萬名全球最頂級的機器人專家及研究人員。楊國強的願望是將機器人用於高質量建造體系，將智能化、數字化、AI等尖端科技應用於住房建造，用機器人來完成純體力、重複、危險係數高的勞動。
綜合來看，恆大和碧桂園的多元化可以叫做地產業務之外的多元化，相比於主業來說，是期待新的增長引擎，但與主業離得遠，難度也更大。無論是新能源汽車對於恆大，還是機器人業務對於碧桂園，想要貢獻主業，在未來的挑戰絕非投入資本那麼簡單。
另一陣營是萬科和融創。萬科和融創也並非沒有多元化佈局，但更多的是主業相關的多元化。相比於許家印和楊國強對多元化業務的信心滿滿，萬科與融創則形成了鮮明的謹慎。在3月26日萬科舉辦的2018年業績發佈會上，當被問及多元業務轉型時，鬱亮則表示，不可能找到比地產更賺錢的業務，我們從來不抱什麼希望，大家也不要指望，未來新業務要賺小錢。
萬科從2012年的“城市配套服務商”戰略到2018年的“城鄉建設與生活服務商”，基本都與地產業務板塊相聯繫，2018年財報顯示，萬科物業服務全年實現營收98億元，同比增長33%；長租公寓覆蓋35個主要城市，累計開業超過6萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。雖然與地產業務的千億級別相差甚遠，但也正應了鬱亮的話，“至少需要建立六個千億級業務，才能再造一個今天的萬科”，萬科轉型涉及的這些業務目前只能賺點小錢，“大家在規模、速度、利潤等等衡量多元化這件事情，我覺得可能是不充分的”。在鬱亮看來，從過去到現在，到未來10年，開發業務都將是萬科的基本盤，它支持著未來10年萬科主要的收入、利潤和現金流。
融創也在努力轉型，2018年接盤了萬達的文旅，也是地產相關的多元化。孫宏斌在3月29日的業績發佈會上表示，“多元化沒有太多成功的案例，因此融創不會多元化。”
孫宏斌認為，接盤的萬達文旅業務和文化集團業務並非多元化板塊，而是“房地產+”業務。目前融創的文旅板塊主要包括收購萬達而來的文旅城；文化集團包含東方影都、樂融致新和樂創文娛資產。“這兩個業務是長期的，希望逐步培養，讓它五年、十年後有個特別好的規模。我們沒有多元化，當下主要是心無旁騖地把地產做好，地產增長空間還是很大的。”
多元化是地產企業繞不過的話題，但到底哪條路能走通，還有待市場的檢閱。
3
殊途同歸
對地產行業來說，多元化是一劑興奮劑，也是一劑鎮定劑。
雖然楊國強堅信地產行業還有城鎮化的紅利，但截至2019年，中國城鎮化率已經達到了59%，地產行業已經進入白銀時代確定無疑。行業的天花板雖然還有一段距離，但已經能看到了。多元化的衝動即來源於這種行業天花板的交流，而多元化恰好就是鎮定劑。
但多元化的失敗例子也歷歷在目。以萬科為例，早在王石時代，萬科就開始進行多元化發展的探索。萬科上市後，王石曾經做過多元化發展，當時的萬科除了地產，還有商貿、文化、證券等，總之什麼賺錢投什麼，但是，最終都失敗了。後來，王石總結，由於不懂行業、盲目出擊，資金到位了，管理卻跟不上，所以資金都打了水漂。今天看來，依然有警示意義。恆大的新能源汽車和碧桂園的機器人業務，能不能放手讓專業的人做專業的事，管理能不能跟進，依然決定著二者的成敗。
多元化同樣是興奮劑。以恆大心心念唸的新能源汽車領域為例，全球能源危機、環保等重壓之下，新能源汽車是未來的主流，而且這個市場太廣闊，只要你敢想，它就能滿足再造一個恆大的願望。碧桂園的建築機器人也同樣具有廣闊的前景，你想想今天有多少產業工人，未來就有多少機器人應用的場景。
鬱亮說，萬科正在面臨兩場挑戰。一個是徹底告別黃金時代的舒適區，進入高烈度競爭的低容錯時代；一個是走出自己熟悉的領域，進入到相對陌生的空間。這可能是對巴菲特“別人貪婪我謹慎，別人謹慎我貪婪”的另一種解讀，龍頭房企們戰略的分歧，似乎也是“謹慎”與“貪婪”這兩極，至於是誰謹慎，是誰貪婪，就要交給時間來檢驗了。
但無論誰謹慎誰貪婪，他們都是殊途同歸，要“活下去”。
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