萬業企業（600641）2018年年度董事會經營評述內容如下：
一、經營情況討論與分析
2018年，國內外經濟形勢不及預期。外部經濟方面，國際貿易摩擦明顯加劇，中美貿易戰多次升級，國際需求增速放緩；內部經濟方面，"投資、消費、出口"三駕馬車同時出現調整，經濟下行壓力明顯加大。2018年，面對更加複雜的宏觀經濟環境，全國房地產市場繼續高位運行，房產銷售再創歷史新高。國家統計局發佈的數據顯示：2018年全國商品房銷售面積17.17億平方米，銷售額15萬億元，分別比上年增長1.3%和12.2%。 房地產調控政策方面，2018年整體來看延續中央"房住不炒"的定位和"因城施策、分類調控"精神，從調控力度來看，2018年為歷年之最，年內累計發佈各項調控政策多達450多次，除一線城市外，不少二三線城市也加入了"限售、限購"的行列。頻繁出臺的調控政策使得房地產市場由"局部過熱"到"明顯降溫"。從房地產市場的實際運行來看，雖然前三季度銷售、投資開發額、新開工面積、土地購置面積增速等指標依舊保持著增長，但持續加碼的調控政策，最終在四季度顯現效果，市場成交驟降，流動性顯著下滑，價格由升轉跌，市場預期也隨之出現轉變。 2018年，全球半導體市場繼續保持快速增長勢頭，國內半導體市場熱度不減。根據賽迪智庫的研究報告，2018年全球半導體市場規模預計達到4779.4億美元，同比增長15.9%;國內市場預計產業規模為6574.4億元，同比增長21.5%。但隨著傳統市場對產業的帶動乏力，5G、人工智能等新興應用尚未能對市場形成有效支撐，相較前幾年，無論是全球市場，還是國內市場增速呈放緩趨勢。 在這樣的大環境下，報告期內，公司緊跟政策動向，加強市場研判，採取有效措施應變不利因素，穩步推進現有項目的開發進度，超額實現年初銷售目標；另一方面，公司根據戰略轉型規劃，正式啟動並最終完成對凱世通100%股權的收購，切入集成電路核心裝備產業。同時，成功引入戰略投資者——國家集成電路投資基金。具體開展工作如下： 1、把握趨勢，調整推盤節奏及營銷策略 契合宏觀調控、市場節奏，公司提早研判，在上半年加大推盤力度，整合渠道，加緊去化，同時對各在售項目採取多種策略，堅持動態調整，保證銷售目標的完成。全年實現簽約面積9.15萬平方米；簽約金額16.24億元。 2、穩步推進現有房產項目的開發建設 2018年，公司主要在建工程為無錫項目3個標段。在職能部門和項目公司通力合作下，工程質量、施工安全和節點進度均得以保障。目前無錫項目二期2標已完成室外配套建設；二期3標在3月正式破土動工，年底部分主體結構符合預售條件；三期9月完成結構封頂，樣板區也在年前開放。蘇州項目克服困難，確保二期2標按期交房。 3、收購凱世通100%股權，切入集成電路核心裝備產業 2018年初，公司開始籌備凱世通項目的收購。7月16日，公司正式披露收購方案，擬現金收購凱世通51%股權及發行股份購買凱世通49%股權。後期因宏觀經濟形勢發生變化以及光伏新政的滯後影響，凱世通實際經營情況與預期產生偏差，公司從維護上市公司和保護全體股東利益角度出發，經過多番溝通協商，對收購方案進行調整。最終，公司以3.98億元的價格，以現金收購的方式，成功完成對凱世通公司100%股權的收購。收購凱世通後，公司業務正式切入集成電路核心裝備產業之一的離子注入機領域，公司轉型邁出實質性一步。 4、引入國家集成電路基金作為公司戰略投資者 2018年三林萬業將其持有的萬業企業56,431,113股股份(佔公司總股本的7%),以協議轉讓的方式轉讓予國家集成電路基金，使國家集成電路基金成為公司第三大股東。國家集成電路基金的戰略性入股是公司戰略轉型的一個重要里程碑，對於公司未來向集成電路裝備材料產業鏈的快速轉型，具有極其重要的作用。
二、報告期內主要經營情況 報告期內，公司實現營業收入26.79億元，同比增加27.81%;實現歸屬於上市公司股東的淨利潤9.72億元，同比減少42.78%;扣除非經常性損益後，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤9.26億元，同比增加13.42%。
三、公司關於公司未來發展的討論與分析 (一)行業格局和趨勢 2019年，無論對房地產行業，還是對集成電路行業，機遇與挑戰並存。 1、房地產行業在調控中迎來了新契機 2018年底，中央經濟工作會議提出，經濟運行穩中有變、變中有憂，外部環境複雜嚴峻，經濟面臨下行壓力，顯示出我國2019年整體經濟形勢更加複雜多變，對2019年房地產市場帶來不小的挑戰。 但在經濟下行的壓力下，房地產市場的調控存在"微調"的可能性。2018年12月24日，全國住房城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部明確表示"2019年以穩地價、穩房價、穩預期為目標";2019年3月全國兩會相關信息顯示，2019年的工作重心已由"去槓桿"轉向"穩增長"。 種種跡象表明，在"房住不炒"的大前提下，房地產調控政策的"微調"的可能性在加大，2019年房地產延續2018年三季度以來繼續下行的風險正在降低，房地產市場整體或將保持平穩增長。 公司主要房地產存量項目集中於一二線城市。公司將抓住契機，制定適宜的銷售策略，加快現有存量房地產項目的去化步伐，有效釋放利潤。同時，公司也將優化房地產業務，圍繞發展戰略，積極研究建設和運營集成電路產業園的可行性。 2、集成電路產業在挑戰中孕育新機遇 2018年，全球集成電路的高速增長主要貢獻來自於存儲器市場，隨著2018年以來多家存儲器大廠調整產線結構，以及新建產線的逐步量產和產能釋放，存儲器市場的供需關係將會逐漸趨於合理。根據賽迪智庫的研究報告，預計2019年全球半導體市場增長將回歸個位數。同時，全球貿易環境持續惡化，如貿易保護主義抬頭，通過徵收關稅削減我國電子產品生產企業的利潤空間，進而隨著產業鏈向上傳導至集成電路產業，又如行政干預實施出口管制，限制我國高技術產業發展，這些因素都將對我國集成電路的發展產生較為負面影響。 挑戰中也孕育著機遇，全球市場可能出現的低迷也為中國半導體產業帶來逆勢窗口。近年來，我國集成電路市場規模一直保持著全球第一的地位。經過多年培育和發展，我國集成電路產業初具競爭力，但無論從銷售規模、技術能級還是產品性能，我國企業與海外巨頭仍有著不小的差距，特別是設備材料領域。這與我國市場規模全球第一的地位不相符，其中孕育著較大的發展空間和機會。 根據SEMI(國際半導體產業協會)預測，2019年中國大陸設備需求有望保持逆勢增長並將達到125億美元。隨著中美貿易摩擦，"中興、華為事件"突顯我們集成電路核心技術、零部件缺失的掣肘影響，更堅定國家大力發展高科技產業的決心，國產設備進口替代進程有望伴隨內資晶圓廠的逆勢建設而持續深入。根據海關總署的數據顯示，2018全年，中國進口集成電路4176億個，同比增長10.8%,總金額高達3120.58億美元。如進口份額中一部分實現國產替代，國產設備也將擁有巨大的增長空間，這就需要我們克服不利因素，把握歷史性發展機遇，繼續深化公司戰略轉型。 (二)公司發展戰略總體目標：聚焦力量推動公司向集成電路產業領域轉型，不斷加大集成電路在公司整體業務中的比重，爭取將公司打造成一家在國內外擁有一定競爭力和影響力的高科技上市公司。 發展思路：經過近兩年的努力，公司完成了轉型前期的佈局工作，進入正式操作實施階段。 未來，公司將緊密對接國家加快發展集成電路產業的戰略佈局，特別是抓住集成電路關鍵設備和核心材料領域的國產化和進口替代機會，依託國內國外兩個市場，利用境內境外兩種資源，通過"外延併購+產業整合"的方式，紮實推動公司快速向集成電路產業領域轉型。 同時，響應國家"去庫存"的新要求，把握房地產市場宏觀調控政策導向，在確保產品質量和品牌價值的基礎上，加速推進項目開發和產品銷售，逐步釋放盈利。 (三)經營計劃 2019年，公司計劃實現營業收入15億元，管理費用與銷售費用預算1.5億。2019年，公司將重點開展以下工作： 1、深化戰略轉型，外延式併購加速公司戰略性佈局 2019年，公司將外延式併購作為重要的工作抓手，繼續通過推進集成電路裝備與材料的上下游併購，加速完成公司的戰略性佈局，提升公司核心競爭力。 一是充分發揮資本平臺優勢，在公司主要股東以及上海半導體裝備材料產業投資基金的支持下，爭取在裝備材料領域形成重大突破；二是加快集成電路產業領域的人才培養和引進，建立起與戰略轉型相適應的人才隊伍體系；三是為配合轉型，積極在集成電路產業園建設和運營等方面開展探索，為未來的產業整合預留物理空間。 2、採取有效措施，促使凱世通健康發展 2019年，公司將採取多種措施促使凱世通的健康、可持續發展。 一是為凱世通"量身定製"發展戰略，明確其發展重心為"集成電路離子注入機";二是注重人才培養與引進，加快明星設備研發進度，爭取在核心技術領域儘早實現突破；三是確立年度目標，推動戰略落地，同時健全制度規範，強化基礎管理，完善內控制度，有效防範風險；四是優化考核方式，突出"業績實現和研發成果"兩大績效目標，採用多種激勵方式，激發員工鬥志；五是幫助凱世通積極拓展集成電路市場。同時，支持臨港凱世通廠房建設，併力爭年內竣工。 3、關注政策大勢，創新營銷策略推動房產項目的銷售 2019年公司將繼續關注政策變化，繼續加強對項目周邊市場的調研，面對經濟下行及市場預期轉冷的壓力，因地制宜，靈活應對，注重實效，藉助創新營銷手段和豐富渠道資源，實現年度銷售目標。 同時，公司將緊抓項目建設，嚴格根據各個項目的計劃節點執行，保證工程建設按期、保質完成。截至2019年末，無錫項目：二期2標和部分三期房源實現交房，三期剩餘房源和二期3標開盤銷售；寶山項目：B2組團爭取年內動工。 (四)可能面對的風險 1、政策風險 房地產行業因持續的調控，市場預期正發生變化，一二線城市新房、二手房均價出現不同程度的下調，對於公司2019年房地產項目的銷售帶來較大的壓力。2019年"房住不炒"的調控思路大概率延續，但隨著中央思路由"去庫存"轉向"穩增長",部分地區房地產政策存在"微調"的可能性。 公司目前產品以滿足剛性需求和首改要求的產品為主，同時項目主要位於一線、二線城市，即便政策維持目前較為"嚴苛"態勢，受到的影響也相對較小，抗風險能力也較強；但如果政策放鬆，將利好公司產品的去化。 2、行業風險 房地產行業產能過剩和人口增速放緩會繼續維持行業整體供過於求的局面，傳統房地產投資利潤空間會進一步被壓縮，尤其是三四線城市的房地產市場仍然面臨去庫存壓力。 公司主要房產項目位於上海周邊長三角區域，去庫存壓力相對較小。同時公司將不斷通過產品創新來進行差異化競爭。 3、商譽風險 2018年，公司以3.98億元收購凱世通100%股權，較凱世通賬面淨資產溢價較高，公司因本次收購將產生約2.74億商譽，如未來凱世通業績不達預期，公司將面臨業績下降、商譽減值風險。 2019年，公司將採取多種措施促使凱世通公司的健康、可持續發展。 4、轉型風險 公司戰略轉型，雖然為公司未來發展帶來了一定的增長潛力，但在轉型的過程中也面臨著一定的風險。特別是目前外延式併購發展難度增加，資本"跑馬圈地",一方面好的項目越來越稀缺，另一方面也使得競爭加劇、收購成本增加，同時海外項目也面臨著政治、經濟、法律的風險。 公司控股股東浦科投資對新興產業有著多年的成功投資經驗，積累了豐富的資源和深刻的認識，經營穩健、運作高效，未來可以通過一系列規範化的操作有效避免轉型過程中存在的風險。 同時，公司戰略投資部將不斷加強自身尋找項目、運作項目的能力，為公司轉型出謀劃策。
四、報告期內核心競爭力分析 1、經營穩健。在項目開發上，堅持"以上海為中心，立足長三角",嚴格按照公司的規劃原則進行分析、計劃和決策。 2、管理規範。公司已建立了較為完善的公司治理結構，形成了較為科學的決策機制；建立了較為完善的內控機制，形成了規範的業務流程和監督體系。 3、控股股東在新興產業領域的優勢。浦科投資作為公司控股股東，在新興產業領域有著多年成功投資經驗，有利於公司向新興產業、高附加值產業領域轉型。 4、現金充裕。公司一貫重視資金鍊安全，始終保持較低的資產負債率，隨著公司各項目的銷售回籠，公司目前現金充裕，為公司轉型奠定良好的資金基礎。
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