今天下午，盤錦市召開《盤錦市物業管理條例》頒佈實施新聞發佈會。據瞭解，《盤錦市物業管理條例》將於今年5月1日正式實施，這是盤錦制定的第三部地方性法規。
新聞發佈會上，有關部門圍繞市民關注的問題，回答了記者的提問。
1、《遼寧省物業管理條例》於2018年2月1日施行，對物業管理的規定已經比較具體和完善，為什麼又要制定《盤錦市物業管理條例》？
答：物業管理與廣大人民群眾生產生活息息相關，在促進社會和諧穩定、提升城市管理水平等方面作用顯著。截止目前，全市共有物業服務企業220家，已實施物業管理項目330個，物業管理從業人員1.6萬人，物業管理覆蓋人口近百萬，我市物業經過近二十年的發展，總體態勢良好。但是，隨著房地產市場、物業服務行業的發展和業主民主自治意識的不斷提高，物業管理工作中出現了很多新情況、新問題。主要體現在：一是管理體制需要進一步完善。各級政府住房和城鄉建設部門及有關部門的監管職責不清，街道辦事處、鎮人民政府和居（村）民委員會功能未充分發揮。二是業主組織作用尚待發揮。業主大會、業主委員會成立難，運作不規範，業主的合法利益有待保障。三是開發建設遺留問題突出，房屋交付使用問題嚴重，建設單位、物業公司和業主三者之間的矛盾逐漸突顯。四是物業服務行業發展狀態堪憂。部分物業服務企業服務意識不強，服務水平不高，加之一些業主交費意識淡薄，形成服務水平差與物業收費低的惡性循環。五是住宅專項維修資金的使用，尤其是應急使用問題非常突出，造成物業維修久拖不決。以上問題在我們盤錦市比較突出，亟需立法解決，為了規範住宅物業服務與管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務業健康發展，推動解決我市實際問題，體現地方特色，制定《盤錦市物業管理條例》十分必要。
2、《盤錦市物業管理條例》對物業禁止行為作出規範，請問具體哪些情形屬於物業禁止行為？一旦出現上述行為應當如何處理？制定這個條款是基於什麼考慮？
答：《盤錦市物業管理條例》第三十條規定：物業管理區域內禁止下列行為：（一）裝修過程中擅自變動房屋建築主體和承重結構；（二）侵佔、損壞物業的共用部位、共用設施設備；（三）違法搭建建築物、構築物；（四）擅自改變建築物及其附屬設施用途；（五）擅自改變房屋外觀；（六）違反規定在建築物、構築物上塗寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品；（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；（八）侵佔、損壞公共綠地及其附屬設施；（九）飼養烈性犬、大型犬，從事犬隻養殖活動（養犬重點管理區內）；（十）違反規定傾倒垃圾、汙水和雜物，焚燒垃圾；（十一）違反規定停放車輛；（十二）違反規定擺攤設點、佔道經營；（十三）違反規定飼養家畜家禽；（十四）違反規定種植果樹、蔬菜；（十五）違反規定在樓道內堆放雜物；（十六）法律、法規及管理規約（臨時管理規約）禁止的其他行為。
物業服務企業應當在物業服務區域內顯著位置公示前款規定的禁止行為；有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、督促改正；拒不改正的，應當及時向相關部門報告；相關部門接到報告後，應當及時依法處理。同時，《條例》在第三十六條也規定了違反物業禁止行為的法律責任。
應當說，住宅小區可以說是一個小社會，是城市文明的縮影，體現了城市精細化管理水平。業主和其他物業使用人的道德修養、文化素質及文明行為，是構成住宅小區文明環境的重要因素。2017年，經過全市人民群眾的共同努力，我市榮獲“全國文明城市”稱號。為此，每一名市民有義務從自己做起，從身邊做起，從建立良好人際關係、維護高尚的社會公德，形成和諧的住宅小區居住環境做起，守護好盤錦這座美麗的文明城市，讓更多人共享文明碩果。這就是這個條款設定的一個基本考慮。
3、業主對物業公司服務不滿意，業主委員會有權利解聘和招聘物業服務企業嗎？
答：按照《遼寧省物業管理條例》規定，應召開該小區業主大會，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，才能解聘和招聘物業服務企業。業主委員會只能代表業主及業主大會與選聘的物業服務企業簽訂合同，沒有召開業主大會，業主委員會沒有權利解聘和招聘物業服務企業。
4、《盤錦市物業管理條例》對業主委員會委員的任職資格沒有作出規定，為什麼呢？
《遼寧省物業管理條例》對業主委員會委員任職資格做了具體規定，本著不重複上位法的原則，《盤錦市物業管理條例》對業主委員會委員的任職資格沒有作出規定。
業主委員會委員任職資格規定如下：
業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守國家有關法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則，履行業主義務；
（三）按時交納物業服務費用和住宅專項維修資金；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
（五）具有一定的組織能力和文化水平；
（六）具備與履行職責相適應的時間；
（七）本人、配偶及其親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。
5、住建部已經廢止《物業服務企業資質管理辦法》，那麼請問，物業服務企業資質取消後，各級部門將通過什麼手段加強對物業服務企業的監管？
這是一個難點，提的問題非常尖銳，因為過去對物業企業是靠資質管理，實行市場準入，幾級資質參與什麼樣的招標，負責什麼樣的保障，都是在資質的管理規定中，現在物業服務企業資質取消後，各級物業行政主管部門對物業企業的管理失去了抓手。怎麼管？我們初步提出四種監管辦法。一是嚴格執行招投標制度。建設單位要依法通過招投標方式選擇前期物業服物企業。二是通過實行合同履約監管。物業服務企業要按照合同約定，明確物業服務企業責任邊界，按照合同約定的標準提供物業服務，收取服務費用；要加強業主委員會建設，切實發揮業主委員會的作用，依法維護業主核合法權益。三是進一步落實物業承接查驗制度。嚴禁開發建設單位與物業企業直接進行物業交接，街道辦事處、社區要派員全程指導監督開發建設單位、業主和物業服務企業依法做好物業共用部位、共用設施設備的查驗和交接工作，釐清各方主體之間的權利義務關係，減少開發建設遺留問題，確保物業服務項目交接的平穩順利。四是加快推進物業服務行業信用體系建設，建立信用信息共享平臺，研究制定《物業服務企業信用信息管理辦法》及《住宅物業服務等級標準及考核標準》，定期向社會公佈物業服務企業信用情況，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，構建以信用為核心的物業服務市場監管體制，通過管信用、強考核，不斷提升政府監管能力。
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