掌上春城訊 “購房成本愈發高昂，客戶的需求結構已經悄然轉變，昆明住宅市場剛需產品為主的時代將逐漸被改善性產品取代。預計市場未來的新推項目將以大戶型等改善性產品為主，整體市場將處於平穩發展的態勢。”戴德梁行華西區綜合代理服務部董事謝普丞說。昨日（4月18日），全球領先的房地產服務營運商戴德梁行發佈2019年一季度昆明房地產市場回顧報告，就住宅、寫字樓、商業等物業市場的發展現狀及趨勢分享觀點。
調控政策持續維穩 昆明處於平穩健康發展的階段
自2016年起，昆明住宅市場表現活躍，房價不斷攀升。2018年昆明住宅調控政策出臺，並兩度加碼，限售、限購、限價、限貸多重政策疊加，售價漲幅隨即得到抑制並進入穩定期。2019年一季度全市房價錄得13,050元/平方米，較上季度環比輕微上漲1.8%。
昆明全市總成交量為108.85萬平方米，較去年同期增長37%，市場需求活躍，導致需求外溢。官渡區憑藉承接主城和呈貢新區的地理優勢以39.69萬平方米的成交量包攬了昆明住宅市場超四成的需求，成為購房者的熱門選擇。
政府助力推動樓宇經濟 寫字樓市場前景可期
為實現經濟發展方式的轉變，增強城市綜合功能，昆明繼續發揮其地緣及產業優勢，推動樓宇經濟的進一步發展。2019年一季度無新增供應，昆明優質寫字樓市場存量維持在129萬平方米。憑藉西山萬達雙塔帶來的約30萬平方米體量，西山區優質寫字樓存量被推至64萬平方米的高位，居五區之首；重視樓宇經濟發展的盤龍區，寫字樓數量眾多，存量僅次於西山區。因第一季度為房地產市場的傳統成交淡季，部分寫字樓採取以價換量的方式降低租金來吸引租客，導致本季度租金略微下滑至96.6 元/平方米/月，環比下降3.4%。
在租戶行業方面，目前昆明寫字樓租戶仍以金融服務業、房地產業為主。與此同時，隨著昆明營商環境的不斷優化，國際影響力的逐步提升，預計會有越來越多的專業服務企業、世界500強企業和全國500強企業區域性總部或分支機構選擇在昆明落戶投資。
對於昆明優質寫字樓市場的未來發展，戴德梁行成都公司寫字樓部董事席芳認為：“受益於昆明各區政府的積極推進，昆明的樓宇經濟建設不斷優化升級。未來昆明產業能級的提升將賦予市場更大的發展空間，優質租戶需求量有望不斷加大，市場承租能力將不斷加強，使得高企的空置率逐步降低。另一方面，隨著租戶質量的不斷提高，對於優質物業的追求也會愈發強烈。昆明寫字樓日漸成熟的物業服務水平加上越來越多的單一業權形態將使原本良莠不齊的產品品質得到改善，而這一局面恰好迎合了租戶的需要，進一步為市場的蓬勃發展增添希望。”
新增品質商業進駐在即 推動昆明市場升級轉型
隨著2018年底大悅城一期的開業，帶來近四成的首店、旗艦店以及特色店入駐昆明，為昆明零售商業市場注入新鮮活力，大大豐富了市場的時尚度。一季度昆明雖未見新項目揭幕，但2019年昆明優質零售物業市場預計將迎來多個包括大悅城二期、恆隆廣場、博泰APM在內的大體量優質新增項目入市。昆明“一個城市中心，多個區域級中心”的商業格局將更為凸顯，各區域商圈商業氛圍也將日益濃厚。
受個別商業調場影響，昆明2019年一季度全市優質零售商業租金較上季度攀升1.54%至469元/平方米/月。擁有良好商業氛圍、成熟商業配套和便利交通的中市區以968.27元/平方米/月的租金價格遙遙領先， 相比去年四季度增長1.17%。
戴德梁行成都公司商業地產部董事錢峰女士認為：“隨著各區域商圈的迅猛發展，昆明零售商業市場的重心開始逐步分散，全市多點開花。除傳統商業區中市區以外，其餘四個區域級商圈預計今年也各將迎來1-2個新增項目入市，多商圈發展模式顯著。新項目的爭相進駐表明昆明市場吸引力增強，潛力巨大，不斷提高的商業品質也有望改善昆明目前的商業格局。加之未來大量零售品牌和開發商的入駐將為昆明帶來全新的運營理念及運營能力，在源頭上促進優質商業發展，大力推動昆明市優質商業市場的升級和轉型。”
昆明日報全媒體記者：羅昆婭
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