每當市場變化之時，樓市調控就會接踵而至。
近期，自然資源部發布重要文件，住宅供地將實施差別化調控！
這也是今年來第一次出臺全國樓市調控的統領性文件！
4月17日，自然資源部下發通知，要求各地州盟和百萬人口以上縣(縣級市)，2019年住宅用地供應將根據商品住房庫存消化週期，按照“顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停”五類調控目標，並明確指出“該快的快、該停的停”。其中特別指出，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36至18個月的，要適當減少供地；18至12個月的，維持供地持平水平；12至6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
據不完全統計發現，至少已有1座二線城市的商品房用地消化週期達到36個月以上，按規定將停止供地。另有14座城市的消化週期小於6個月，按規定應加快供地。
消化週期超36個月應停止供地
具體文件內容如下：
簡單來說，通知的意思是：
截止2019年3月，縣級市及以上城市，根據商品住房庫存消化週期，和上年宅用地供應分類調控目標，結合本地土地市場實際，把住宅用地供應“五類”：顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停。
其中
對消化週期在36個月以上的，應停止供地；
36-18個月的，要適當減少供地；
18-12個月的，維持供地持平水平；
12-6個月的，要增加供地；
6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
來自國家統計局的數據顯示，截至3月末，全國商品房待售面積51646平方米，環比2月末減少605萬平方米，庫存數據創近61個月(自2014年2月末以來)的最低。
我們都知道像“限購、限貸、限售”等調控政策調的都是需求面的，而事實上唯一能解決問題的是加大供應。而早在2017年，住建部和國土資源部就已經從供應側出大招了，今年的“五類”調控目標也是結合2017、2018年住宅用地供應數據來制定並實施的。02哪些城市將加大供應？蘇州在不在列？
所謂去化週期，一般為庫存與近6月銷售面積平均值之比，衡量的是一個城市既有商品房庫存的清倉去化時間。
顯然，去化週期越短，市場供求關係就越緊俏，增加土地供應的必要性隨之而產生，反之同理。
按照規定，去化週期大於36個月的，要停止供地。事實上，除了個別類似鶴崗、玉門這樣偏遠的收縮型城市，大多數城市的去化週期都不會達到這一水平。
南昌去化週期低於12個月，需要增加供地
根據澤平宏觀發佈的報告，2019年3月，一線、二線、三四線樣本城市庫存去化週期分別為11.7、10.5、11.4個月，基本都在可控範圍。
無論是一二線還是三四線，絕大多數城市都不存在高庫存問題，自然也就不存在“停止供地”之說，反而這些城市都要增加供地。
這其中，杭州、西安去化週期低於6個月，屬於需要顯著增加並加快土地供應的城市。
南京、重慶、武漢、上海、南昌、廣州、長沙、長春、蘇州、成都、福州等城市低於12個月，
屬於需要增加土地供應的城市。南昌3月新增供應面積63.83萬方
環漲36%
3月南昌預售新增供應面積
出現較大增幅，共約63.83萬方，環比漲36%。從供應類型來看，以住宅為主力，
共新增預售面積約48.15萬方，佔比75%。從供應區域來看，紅谷灘區尤其是九龍湖新區共9盤領證，供應面積約24.35萬方，佔整個3月供應總面積的近4成，遙遙領先其他區域。
土地供應對樓市影響有多大？
對於房價走勢，長期以來流傳的一句話是：短期看金融，中期看土地，長期看人口。
土地供求之所以重要，是因為它往往能成為地方政府推高房價的手段。只要人為限制土地供應，或者讓土地供給跟不上人口湧入的步伐，自然就可以製造供求失衡的局面，讓高房價得以維持。
因此，官方強調庫存低於12個月的都要增加或顯著增加供地，正是基於部分城市樓市回暖的現實而來。
近來房企的拿地情況也印證了這一點。CREIS中指數據顯示，以公開招拍掛市場成交數據來看，2019年第一季度全國土地成交總價排名前10的城市分別是北京、杭州、天津、上海、蘇州、福州、西安、鄭州、武漢、重慶，這些都是熱點一二線城市，房企們也用行動表明了對這些城市的看好。
今年一季度，最捨得花錢拿地的是萬科，它一邊喊著“活下去”，一邊花了311億元四處拿地。融創和綠地也沒閒著，拿地金額均超過200億元。另外，新城控股、旭輝集團、陽光城、中海地產、龍湖、中南置地這些拿地金額前10名的房企，拿地金額均在百億以上。
在住宅供地差別化調控的新形勢下，那些庫存消化週期短、新增落戶人口多的城市，未來會有大量新增住房需求，這種情況下加大土地供應，能滿足市場需求，穩定樓市和房價。而那些庫存消化週期長，人口不斷流出的三四線城市，停止或減少供地，則有利於防範風險。
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